NUSA DUA · ID RR-3022

EDEM II : condo-villa de 33 m² avec piscine privée, Nusa Dua

Cette villa-condo de 33 m² coûte Rp 1,95 Md dans la version avec piscine privée. C'est un plan de studio de la seconde phase de BREIG, et votre propre escalier en colimaçon monte vers un toit avec vue sur l'océan. Le leasehold (bail de longue durée) court jusqu'en 2055. La livraison est fixée à décembre 2028.

Lot dans EDEM II · lots publiés : 4

  • Leasehold jusqu'en 2055
  • En construction
  • Piscine privée
  • Accès au toit
  • Studioséjour avec cuisine
  • 33 m²taille selon notre base
  • Leaseholdjusqu'au 31/08/2055
  • 12.2028livraison, selon notre base
  • 33 m²surface habitable, selon la liste de prix

Bien

Ce que vous obtenez

La villa-condo Apollo est le format le plus compact d'EDEM II : 33 m² sur les hauteurs de la côte de Nusa Dua. Notre base la classe en 1 chambre, mais le plan se lit comme un studio. Coin nuit, cuisine et bureau partagent une même pièce, avec la salle de bain derrière une arche. À l'extérieur, votre propre escalier en colimaçon monte vers le toit.

Le prix dépend de la formule. La grille de BREIG démarre la version sans piscine à Rp 1,64 Md, la version avec piscine à Rp 1,95 Md et la formule piscine plus toit-terrasse jusqu'à Rp 2,15 Md. Cette page présente la version avec piscine, celle de notre base d'annonces.

Le toit compte plus qu'il n'y paraît. Une terrasse avec vue sur l'océan fait monter le prix à la nuit davantage que des mètres carrés supplémentaires à l'intérieur, et à Nusa Dua, les voyageurs paient pour la vue avant de payer pour l'espace. Le leasehold court jusqu'en 2055, ce qui laisse environ 26 ans après la livraison.

Les chiffres de ce bien

EDEM II · Condo-villa de 33 m² : rendement brut et net

La prévision de BREIG pour EDEM II démarre à 11,4 % par an, en supposant 75 à 85 % de nuits réservées et 18 % de commission de gestion, et elle laisse de côté les taxes et l'usure. Voici notre modèle : les données de Nusa Dua donnent à cette villa-condo environ Rp 1,5 M par nuit, puis la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien sont déduits.

Brut 18,3 %≈ Rp 357 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 11,0 %≈ Rp 214 M par an · amorti en ≈ 9,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 357 M18,3 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 64,2 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 35,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 42,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 214 M11,0 % du prix · amorti en ≈ 9,1 ans
Scénarios d'occupation : EDEM II · Condo-villa de 33 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 302 MRp 121 MRp 181 M9,3 %10,8 ans
65 %baseRp 357 MRp 143 MRp 214 M11,0 %9,1 ans
75 %optimisteRp 412 MRp 165 MRp 247 M12,6 %7,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Appartement studio : 8,8 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous posséderiez la villa-condo en leasehold. Notre base d'annonces le fait finir le 31 août 2055, les calculs de rendement de BREIG le 9 janvier 2055 : le contrat doit donc fixer une seule date et les éventuelles conditions de renouvellement. Il reste environ 26 ans après la livraison de décembre 2028. La signature du PPJB exige 10 % d'acompte. Après l'achèvement viennent le certificat de conformité (SLF) et la licence de location.

Propriété et permis : EDEM II · Condo-villa de 33 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 31.08.2055, selon notre base d'annoncesEnviron 26 ans à partir de la livraison. Notre base d'annonces indique le 31 août 2055 et les chiffres de BREIG le 9 janvier 2055. Nous fixons la date et la clause de renouvellement dans le contrat.
ZonageÀ confirmer via le RDTRAvant que vous ne versiez de l'argent, nous obtenons l'extrait du RDTR de la parcelle. Ce que dit le vendeur sur le zonage ne compte pas.
Permis de construire (PBG)À confirmerBREIG a reçu notre demande du numéro du PBG et d'une copie. Nous ne conseillons aucun acompte sans les deux.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La société est nommée dans la présentation. Nous confirmons son immatriculation et examinons ce qu'elle a livré, dont la phase un d'EDEM Villas.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLe SLF vient avant toute licence de location. Son échéance a sa place dans le contrat.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, équipements installés, selon la présentationDemandez la liste des finitions par écrit. Elle devient une annexe jointe au contrat.
Le terrain, les permis et les documents du vendeur sont vérifiés avant votre acompte, et un rapport écrit vous indique ce qui reste en suspens.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EDEM II · Condo-villa de 33 m² ?

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Conditions

EDEM II · Condo-villa de 33 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationVous choisissez la villa-condo et sa formule, et BREIG réserve le lot.
  2. 10 % à la signatureDix pour cent à la signature du contrat, le solde en une fois ou par étapes.
  3. Versements échelonnésPayer en plusieurs fois coûte de Rp 88,5 à 177 M de plus. Nous demandons les dates à BREIG.
  4. LivraisonVous réglez le solde et recevez l'unité.
  5. GestionLa société de gestion de BREIG loue la villa et vous verse les revenus chaque trimestre.

Ces étapes et l'acompte de 10 % suivent la présentation de BREIG. Le calendrier des tranches des paiements échelonnés n'y figure pas : c'est pourquoi notre examen du PPJB (promesse de vente) fixe ces dates.

Localisation

Emplacement : Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua

Ce coin du sud de Nusa Dua associe hôtels-resorts de luxe en bord de plage et golf à l'eau calme de Pandawa et de Melasti. La colline est encore en grande partie non construite. Pour atteindre un café ou un commerce, prévoyez un trajet en scooter.

Villa-condo EDEM II : façade blanche avec escalier en colimaçon vers le toit (rendu)
Nusa Dua · Badung · collines au-dessus de la côte sud
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, selon le promoteur
  • Plage de Nusa Dua≈ 8 min, selon le promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 12 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min, selon le promoteur

Les couples réservent ici pour la vue, le service de niveau hôtelier tout proche et un calendrier sans basse saison marquée. Le revers, c'est le vide : la vie quotidienne la plus proche est à une distance de 10 à 15 minutes de route de la colline.

Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EDEM II · Condo-villa de 33 m²

Rise Real Bali facture-t-elle des honoraires pour la condo-villa d'EDEM II ?

Non. Vous payez le prix de BREIG, et la commission est à la charge de BREIG. Avant votre acompte, à nos frais, nous obtenons le bail foncier avec sa date de fin précise, confrontons le zonage au RDTR, vérifions la société de BREIG et récupérons le PBG. Les constats vous parviennent dans un rapport écrit qui signale tout ce qui reste en suspens.

Puis-je acheter la condo-villa en vivant à l'étranger ?

Oui, c'est possible. Nous présentons le plan et l'avancement du chantier sur Zoom et menons l'examen juridique à Bali. Muni de votre procuration, un notaire signe le bail ainsi que le contrat de gestion de BREIG. À l'achèvement, nous signons le procès-verbal de réception à votre place : tout l'achat se fait sans prendre l'avion.

Combien la piscine et le toit-terrasse ajoutent-ils au prix de la condo villa ?

BREIG affiche la version sans piscine à partir de Rp 1,64 Md, la version avec piscine à Rp 1,95 Md et la version piscine et toit jusqu'à Rp 2,15 Md. Les options se rentabilisent par le prix à la nuit : les voyageurs paient davantage pour l'eau et la vue que pour un logement simple de même taille.

D'où vient le chiffre de 11,0 % net ?

Notre scénario central retient Rp 1,5 M la nuit, le prix AirROI de Nusa Dua ajusté pour une villa-condo de 33 m² avec piscine. Les niveaux d'occupation de 55, 65 et 75 % correspondent à des locations gérées. Après 40 % de charges, une occupation de 65 % rapporte environ 11,0 % net par an. C'est notre projection, et le revenu n'est pas garanti.

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