NUSA DUA · ID RR-3001

Sol : appartement 1 chambre, 47 m², Nusa Dua

La plus petite configuration de la phase 2 vous donne 47 m² avec une chambre, un salon, une cuisine intégrée et une porte donnant directement sur la piscine commune. Les finitions sont plus claires et plus simples qu'en phase 1. La livraison est prévue fin 2027, avec un leasehold de 25 + 25 ans, au prix de Rp 2,21 Md.

Lot dans Sol Nusa Dua · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construction
  • Livraison : T4 2027
  • Piscine commune
  • 1chambre
  • 47 m²surface habitable
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2027livraison, phase 2
  • 1,6 kmjusqu'au rivage (selon nos registres)

Bien

Ce que vous obtenez

Voici une unité de phase 2 chez Sol, en retrait d'un rang de la ceinture hôtelière de Nusa Dua. Comme tous les propriétaires de l'ensemble, vous disposez de la piscine qui court sur toute la longueur du bâtiment, de la salle de sport et d'un espace salon. L'aéroport est à environ 9 km, ce qui aide pour les séjours courts.

Le promoteur a choisi plus de calme en phase 2 : murs blancs, bois, suspensions en rotin et panneau végétal au-dessus du lit. L'électroménager est intégré dans une cuisine le long d'un mur, et le salon s'ouvre sur la piscine. Les cinq mètres carrés de plus que le plan de 42 m² donnent un vrai rangement, et pour des voyageurs en séjour d'un mois cela compte plus qu'une vue.

Deux lots de cette taille figurent sur le tableau de disponibilités, chacun à Rp 2,21 Md. Vous détiendriez l'unité sur un bail de 25 ans plus 25, sur un terrain classé en zone jaune R-4. Le permis de construire n'est toujours pas confirmé dans notre base, et nous aurons l'extrait avant que vous versiez un acompte.

Les chiffres de ce bien

Sol · 1 chambre 47 m² : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement pour le plan de 47 m², les chiffres ci-dessous sont donc les nôtres. Ils partent d'un tarif de Rp 1,3 M la nuit pour un appartement de cette surface en seconde ligne à Nusa Dua, moins les honoraires du gestionnaire, les impôts et l'entretien.

Brut 14,2 %≈ Rp 315 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit Net 8,5 %≈ Rp 189 M par an · amorti en ≈ 11,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 315 M14,2 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 56,7 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 31,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 37,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 189 M8,5 % du prix · amorti en ≈ 11,7 ans
Scénarios d'occupation : Sol · 1 chambre 47 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 266 MRp 107 MRp 160 M7,2 %13,8 ans
65 %baseRp 315 MRp 126 MRp 189 M8,5 %11,7 ans
75 %optimisteRp 363 MRp 145 MRp 218 M9,9 %10,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le montage est un bail foncier de 25 ans, prolongeable de 25 ans selon le promoteur, la durée restante se mesurant à partir de la livraison fin 2027. Vous signez un formulaire de réservation, puis un PPJB qui désigne ce lot, et le notaire enregistre le bail. Les documents du PBG manquent encore dans notre dossier. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location suivent l'achèvement.

Propriété et permis : Sol · 1 chambre 47 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansUne livraison fin 2027 signifie que vos 25 ans commencent à ce moment-là. Le contrat précise le fonctionnement de la prolongation.
ZonageRésidentiel, jaune R-4 selon la fiche du promoteurZone d'habitat. Avant l'acompte, nous vérifions dans l'extrait du RDTR l'usage en location de courte durée.
Permis de construire (PBG)À confirmerPas de PBG confirmé dans notre base. Nous demandons d'abord le numéro du permis et une copie.
PromoteurPT Aussie Core BuildersNommé promoteur dans notre base d'annonces. L'immatriculation de la société et ses livraisons passées figurent sur notre liste de contrôle.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLa licence de location exige d'abord le certificat de conformité (SLF) ; l'argent circule donc avec les jalons de construction.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublé et équipé d'électroménager, selon les rendus 3DAttendez-vous à un descriptif signé du mobilier et des appareils joint au contrat.
Une livraison fin 2027 nous laisse du temps, et nous l'utilisons : le bail foncier, le zonage et le permis de construire sont vérifiés avant l'acompte. Notre rapport écrit indique ce qui est confirmé et ce qui ne l'est pas.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Sol · 1 chambre 47 m² ?

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Conditions

Sol · 1 chambre 47 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 17,7 M, déduits du prix.
  2. Premier versement30 % à la signature du PPJB.
  3. Fondations et gros œuvre20 % par étape, deux fois.
  4. Façades20 % à l'achèvement des façades.
  5. Finitions et clés10 % aux finitions, puis à la remise des clés.

Ces conditions viennent directement de la présentation du promoteur pour la phase 2. En cas d'annulation après la réservation, les frais restent au promoteur. Chaque versement reçoit un reçu notarié, et nous fixons les montants exacts de votre lot dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua · deuxième ligne

Entre la route principale et la ligne des hôtels, ce secteur de Nusa Dua est un lieu où l'on vit plutôt qu'où l'on passe ses vacances. La mer est à environ 1,5 km, et les courses du quotidien se font en quelques minutes.

Sol 1 chambre 47 m² : vue plongeante sur le complexe (rendu 3D)
Nusa Dua · Badung · deuxième ligne
  • Plage de Nusa Dua≈ 3,2 km à vol d'oiseau
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,1 km à vol d'oiseau
  • Sanur≈ 15,9 km à vol d'oiseau
  • Jusqu'au rivage≈ 1,6 km, notre base

Les familles et les participants de congrès maintiennent des réservations régulières toute l'année, grâce à un service de niveau hôtelier juste à côté et à une eau où l'on peut nager. Le point faible, c'est la vie nocturne, entre 15 et 30 minutes en voiture.

Nusa Dua · deuxième ligne · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Sol · 1 chambre 47 m²

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de l'appartement de 47 m² chez Sol ?

Vous ne nous payez rien, car le promoteur de Sol finance notre commission sur le prix catalogue. Avant que vous réserviez, nous réunissons le bail foncier et la clause de prolongation, vérifions le zonage R-4 dans le RDTR et relançons pour l'extrait du PBG manquant. Nos vérifications ne vous coûtent rien, et vous recevez une liste écrite des lacunes éventuelles.

Puis-je acheter une unité de la phase 2 de Sol depuis l'étranger ?

Oui, et beaucoup de nos clients ne viennent jamais avant la livraison. Nous présentons le plan, la grille et l'avancement du chantier sur Zoom. Vous signez le bail et le contrat de gestion devant un notaire, qui s'appuie sur la procuration que vous accordez. À la livraison fin 2027, notre équipe inspecte l'appartement et signe le procès-verbal de réception en votre nom.

Dois-je attendre la phase 2 ou acheter en phase 1 ?

Cela dépend de votre objectif. La phase 1 se termine un an plus tôt et peut rapporter dès 2027, mais il n'y reste que des lots de 42 m². La phase 2 offre un choix plus large et des plans plus grands, tandis que votre argent dort plus longtemps. Dans les deux cas, les paiements suivent les étapes de construction, pas le calendrier.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

AirROI nous donne le tarif à la nuit de Nusa Dua, que nous ajustons pour un appartement de 47 m² : Rp 1,3 M. Viennent ensuite trois scénarios d'occupation, 55, 65 et 75 %, typiques des locations gérées. Nous déduisons alors 40 % du chiffre d'affaires pour les charges d'exploitation. C'est une estimation de Rise Real Bali, et le revenu réel peut différer.

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