NUSA DUA · ID RR-3008

Sol : maison de ville 2 chambres, 76 m², Nusa Dua

Pour Rp 2,64 Md, vous achetez cette maison de ville de 76 m² chez Sol : deux chambres sur deux niveaux et une porte d'entrée individuelle, avec la piscine commune et la salle de sport à quelques pas. Elle fait partie de la phase 2, dont la livraison est prévue fin 2027. Vous la détenez en leasehold pour 25 ans, avec 25 ans de plus sur la parole du promoteur.

Lot dans Sol Nusa Dua · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construction
  • Deux niveaux
  • Livraison : T4 2027
  • 2chambres
  • 76 m²surface habitable
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2027livraison, phase 2
  • 1,6 kmjusqu'à la côte (selon notre base d'annonces)

Bien

Ce que vous obtenez

La maison de ville est le seul format de type maison chez Sol, un ensemble en deux phases derrière la zone hôtelière de Nusa Dua. Ses propriétaires utilisent les mêmes équipements que les acheteurs d'appartements : la longue piscine, une salle de sport et un espace de détente. Le Bali Collection est à environ 3,4 km à vol d'oiseau.

Deux chambres réparties sur deux niveaux dans 76 m², avec une entrée privée sur le devant. Les familles et les amis qui voyagent ensemble la préfèrent à un studio, car personne ne gêne personne. En location à la nuit, une unité de deux chambres atteint un tarif plus élevé qu'une unité d'une chambre à occupation égale, ce qui est la principale raison de la choisir plutôt que deux petites unités.

Le tableau de disponibilités montre quatre maisons de ville, toutes à Rp 2,64 Md. Le promoteur n'a pas encore publié de rendus de ce format ; ces photos montrent donc l'ensemble et les finitions des appartements de la phase 2. Nous vous enverrons le plan de la maison de ville sur WhatsApp.

Les chiffres de ce bien

Sol · maison de ville 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur n'a publié aucun rendement pour la maison de ville. Nous retenons Rp 1,9 M la nuit pour un deux-chambres situé derrière le front de mer de Nusa Dua et montrons le résultat net de la société de gestion, des impôts et de l'usure.

Brut 16,7 %≈ Rp 441 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,9 M la nuit Net 10,0 %≈ Rp 265 M par an · amorti en ≈ 10,0 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 441 M16,7 % du prix · tarif Rp 1,9 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 79,4 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 44,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 52,9 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 265 M10,0 % du prix · amorti en ≈ 10,0 ans
Scénarios d'occupation : Sol · maison de ville 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 373 MRp 149 MRp 224 M8,5 %11,8 ans
65 %baseRp 441 MRp 176 MRp 265 M10,0 %10,0 ans
75 %optimisteRp 509 MRp 204 MRp 305 M11,6 %8,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,9 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit prend la forme d'un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans, plus 25 ans selon le promoteur, à compter de la livraison de fin 2027. Les formalités vont d'une réservation à un bail notarié en passant par un PPJB sur la maison de ville choisie. La copie du PBG ne nous est pas parvenue. Après l'achèvement viennent le SLF et la licence pour les séjours courts.

Propriété et permis : Sol · maison de ville 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansCe qui compte, c'est le solde le jour de la livraison. Nous verrouillons les conditions de renouvellement dans votre contrat.
ZonageRésidentiel, jaune R-4 selon la fiche du promoteurZone d'habitat. L'extrait du RDTR indique si la location à la nuit est autorisée, et nous le lisons avant que vous payiez.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous n'avons aucun PBG vérifié au dossier. Le numéro et une copie d'abord, l'acompte ensuite.
PromoteurPT Aussie Core BuildersInscrit comme promoteur dans notre base. Nous consultons son immatriculation et ses bâtiments livrés.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréPas de certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. Les paiements suivent l'avancement physique plutôt que des dates.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublé et équipé d'électroménager, selon les rendus 3DLe contrat comporte une annexe détaillée du mobilier et des appareils.
La maison de ville n'a pas encore de rendus, les documents pèsent donc davantage. Le bail, le zonage et le PBG passent tous par nos vérifications avant que vous ne payiez quoi que ce soit, et le rapport écrit liste chaque point ouvert.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Sol · maison de ville 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Sol · maison de ville 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 17,7 M, imputés sur le prix.
  2. Premier versement30 % une fois le contrat signé.
  3. Fondations et gros œuvre20 % à chacune des deux étapes.
  4. Façades20 % une fois l'extérieur monté.
  5. Finitions et clés10 % aux finitions, puis à la livraison.

Nous avons repris ce calendrier de la présentation du promoteur pour la phase 2. Les frais de réservation ne sont pas remboursables, et un notaire valide chaque paiement. Les montants définitifs de votre maison de ville entrent dans le PPJB après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua · deuxième ligne

Les maisons de ville sont tournées vers le côté habité de Nusa Dua, en retrait de la bande hôtelière, à environ 1,5 km de la côte. Supermarchés et warungs sont proches, l'aéroport à moins de 10 km.

Maison de ville Sol : vue de drone sur les blocs et les piscines (rendu 3D)
Nusa Dua · Badung · deuxième ligne
  • Plage de Nusa Dua≈ 3,2 km à vol d'oiseau
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,1 km à vol d'oiseau
  • Sanur≈ 15,9 km à vol d'oiseau
  • Jusqu'au rivage≈ 1,6 km, notre base

Un logement de deux chambres convient à la clientèle de Nusa Dua : des familles en quête d'eau calme et du raffinement des hôtels de la station, qui viennent en toute saison. Les soirées sont tranquilles, les lieux plus animés se trouvant entre 15 et 30 minutes en voiture.

Nusa Dua · deuxième ligne · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 6hôtels
  • 2boutiques

Les lieux les plus proches

  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
  • Kenyery homestayhotel · 710 m
  • Guest househotel · 712 m
  • Hotelhotel · 743 m
  • Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
  • Vinila Nusa Duahotel · 760 m
  • Raja Martboutique · 773 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 1 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Sol · maison de ville 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète une maison de ville Sol ?

Rien du tout. Vous payez le prix de la grille, et le promoteur de Sol règle notre commission. Pour la maison de ville, nous demandons le bail foncier et les conditions de renouvellement, vérifions la zone R-4 dans le RDTR et relançons pour l'extrait du PBG, qui n'est pas arrivé dans notre base. Vous recevez un rapport écrit sur les points ouverts, et les vérifications sont à notre charge.

Puis-je acheter la maison de ville sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous présentons le plan, le tableau de disponibilités et l'avancement du chantier sur Zoom et effectuons nous-mêmes les vérifications des documents. Le bail et le contrat de gestion passent par un notaire, qui agit en vertu de la procuration que vous signez. Quand la maison de ville est achevée, nous la parcourons pour relever les défauts et signons le procès-verbal de livraison pour vous.

Pourquoi la galerie ne montre-t-elle pas la maison de ville elle-même ?

Le promoteur n'a pas encore fourni de rendus de ce format en qualité exploitable. Pour l'instant, vous voyez ce qui existe : l'ensemble, la piscine et les finitions des appartements de la phase 2. Nous vous enverrons le plan et les coupes de la maison de ville sur WhatsApp et ajouterons des rendus à cette page dès que le promoteur les aura remis.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre tarif de Rp 1,9 M la nuit part des données AirROI pour Nusa Dua et est ajusté pour un deux-chambres de cette surface. Nous testons une occupation de 55, 65 et 75 %, la fourchette des locations gérées par des professionnels, et fixons les charges d'exploitation à 40 % du chiffre d'affaires. Il en ressort une estimation issue de notre modèle, jamais un rendement garanti.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →