NUSA DUA · ID RR-2084

NAI Villa V4M : villa d'une chambre, 46,7 m², avec piscine privée

Rp 2,39 Md achètent la V4M clés en main : une villa d'une chambre à NAI by VIBE avec son propre petit bassin de 8 m² et des plafonds de 3,2 mètres, ce que les appartements d'ici n'ont pas. Elle mesure 46,7 m² au total, terrasse de 11,7 m² et bassin compris. Le projet est en pré-lancement, avec une livraison prévue en 2028–2029.

Lot dans Nai by Vibe · lots publiés : 2

  • Leasehold 20 à 30 ans
  • Pré-lancement
  • Séquestre
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 46,7 m²surface totale, 27 m² climatisés
  • 8 m²piscine privée plus terrasse de 11,7 m²
  • Leasehold20–30 ans + prolongation
  • 2028–29livraison

Bien

Ce que vous obtenez

La V4M est le format de villa d'une chambre de NAI by VIBE, le projet de Vibe Development dont les clients viennent pour la clinique de longévité. Sur ses 46,7 m², 27 m² sont un intérieur climatisé. Le reste s'ouvre sur une terrasse de 11,7 m² et votre propre petite piscine, ce qui aide une villa compacte à se louer plus cher qu'un appartement.

Les paiements passent par un compte séquestre, et le promoteur accepte l'USDT et l'USDC. Une question reste ouverte : la présentation situe le projet à la fois à Nusa Dua et à Sanur. Tant que nous n'avons pas vu l'extrait foncier, nous le traitons comme un bien de Nusa Dua et retenons le tarif le plus bas. Cette villa convient à un couple ou à un voyageur seul en séjour bien-être.

Notre modèle part de Rp 1,3 M la nuit. La médiane AirROI de Nusa Dua est d'environ Rp 1,8 M, mais les grandes villas la tirent vers le haut, et la V4M n'a qu'une chambre. La zone tourne autour de 40 % d'occupation, tandis que les gestionnaires professionnels de notre segment font mieux : nous testons donc 55, 65 et 75 %. Nous déduisons ensuite 40 % de charges d'exploitation. Dans le scénario central, il vous reste environ Rp 189 M par an, soit un rendement net de 7,9 % sur le prix.

Les chiffres de ce bien

NAI Villa V4M : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement brut de 15,4 % au prix de pré-lancement, avant toute charge. Notre modèle ci-dessous part de Rp 1,3 M la nuit sur le marché de Nusa Dua et Sanur, puis déduit la gestion, l'impôt, la vacance et l'entretien.

Brut 13,2 %≈ Rp 315 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,3 M la nuit Net 7,9 %≈ Rp 189 M par an · amorti en ≈ 12,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 315 M13,2 % du prix · tarif Rp 1,3 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 56,7 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 31,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 37,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 189 M7,9 % du prix · amorti en ≈ 12,6 ans
Scénarios d'occupation : NAI Villa V4M
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 266 MRp 107 MRp 160 M6,7 %14,9 ans
65 %baseRp 315 MRp 126 MRp 189 M7,9 %12,6 ans
75 %optimisteRp 363 MRp 145 MRp 218 M9,1 %11,0 ans

Le sud ITDC se réserve de façon régulière toute l'année, d'où un scénario central à 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,3 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Appartement studio : 8,8 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La V4M se vend sous bail de longue durée (Hak Sewa) : la durée choisie, de 20 à 30 ans, fixe le prix final. Le promoteur évoque une prolongation, dont nous demandons les conditions par écrit. Le parcours contractuel commence par un PPJB et se termine par un bail notarié. Au pré-lancement, il n'y a pas encore de permis de construire, et le SLF vient après le chantier.

Propriété et permis : NAI Villa V4M
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail20–30 ans + prolongationUne durée plus longue renchérit cette villa. Nous obtenons du promoteur les conditions de renouvellement par écrit.
ZonageEmplacement de la parcelle à confirmerNusa Dua ou Sanur, la brochure emploie les deux. Une vérification cadastrale et la zone RDTR tranchent avant que vous payiez.
Permis de construire (PBG)Pas encore, pré-lancementL'autorisation n'existe pas encore à ce stade. Nous en demandons le numéro dès que le promoteur dépose le dossier.
Licence de la cliniqueKemenkes, demandéeLes clients viennent pour la clinique : sa licence du ministère de la Santé compte donc pour vos revenus locatifs. Nous la demandons.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonVotre dernier paiement dépend du SLF et des autres documents, car la licence de location ne peut pas venir sans lui.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAnnoncé par le promoteurSelon Vibe, votre argent reste sur le compte séquestre jusqu'à l'achèvement de chaque étape. Nous vérifions quelle banque le détient et à quelles conditions.
Mobilier et livraisonClés en main, 2028–2029La liste des finitions et équipements de la V4M fait partie de votre contrat.
Aucun acompte ne part tant que nous n'avons pas examiné le terrain, les autorisations et le vendeur. Notre rapport écrit signale chaque point encore non résolu.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour NAI Villa V4M ?

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Conditions

NAI Villa V4M : échéancier de paiement

  1. SéquestreChaque versement reste sur le compte séquestre jusqu'à l'achèvement de l'étape correspondante.
  2. CryptoVous pouvez régler en USDT ou en USDC au taux de ce jour-là.
  3. LivraisonLe paiement final suit la remise du dossier de documents de la villa.

Il n'existe pas encore d'échéancier publié pour la V4M. Il entre dans votre PPJB.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua

La ceinture hôtelière de Nusa Dua apporte une eau calme, abritée par le récif, et un aéroport à vingt minutes. Vous renoncez à la vie nocturne de la côte ouest.

Le littoral de Nusa Dua vu par drone
Nusa Dua · Badung · parcelle à confirmer
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 20 min
  • Les plages de Nusa Dua≈ 10 min
  • Sanur≈ 30 min
  • Uluwatu≈ 30 min

Les villas de Sanur et de Nusa Dua se louent environ Rp 1,5 à 1,8 M la nuit, et les réservations restent régulières toute l'année. Une villa d'une chambre se situe en dessous de cette fourchette.

Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur NAI Villa V4M

Que facture Rise Real Bali si j'achète la NAI Villa V4M ?

Rien. La grille de Vibe affiche Rp 2,39 Md pour cette villa, et Vibe paie notre commission. Nos vérifications avant votre acompte sont gratuites : la durée du Hak Sewa et sa prolongation, la parcelle au cadastre et au RDTR, le permis de construire dès qu'il est déposé et la licence Kemenkes de la clinique qui attire les clients.

Quel est le prix de la NAI Villa V4M, et que comprend-il ?

Rp 2,39 Md est le prix catalogue, nos honoraires étant payés par Vibe et non par vous. Il achète une villa d'une chambre clés en main de 46,7 m² avec petit bassin et terrasse. Le bail dure de 20 à 30 ans avec une prolongation, et la durée que vous choisissez change le prix. Nous attendons encore du promoteur le montant du premier versement.

Comment payer le V4M ?

Vibe fait transiter l'argent des acheteurs par un compte séquestre et le libère étape par étape. Les cryptomonnaies fonctionnent aussi, avec l'USDT ou l'USDC convertis le jour du paiement. Le dernier versement suit les documents de livraison. Le promoteur n'ayant pas publié d'échéancier, nous en inscrivons un dans le PPJB, après avoir contrôlé la banque du séquestre et ses règles de libération.

Quel rendement réaliste peut produire la NAI Villa V4M ?

Notre scénario central suppose Rp 1,3 M la nuit et 65 % d'occupation. Après gestion, impôt, vacance et entretien, cela donne un rendement net d'environ 7,9 % par an sur ce que vous avez payé. Les 15,4 % du promoteur sont un chiffre brut, avant charges. Notre tarif vient d'AirROI pour Nusa Dua et Sanur, ajusté pour une villa d'une chambre. C'est une estimation, pas une garantie.

Puis-je acheter la V4M depuis l'étranger ?

Oui. Nous passons en revue avec vous les documents de pré-lancement du promoteur sur Zoom, et votre notaire signe avec une procuration que vous donnez une seule fois. Jusqu'en 2028-2029, nous suivons le chantier au regard de vos échéances de paiement. À la livraison, nous mesurons les 46,7 m² par rapport au plan et pointons le mobilier sur le descriptif. Vous n'avez pas à vous déplacer.

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