NUSA DUA · ID RR-3029

EDEM II : appartement studio de 28 m² dans le nouveau bâtiment, Nusa Dua

Les studios du nouveau bloc EDEM II sont la porte d'entrée la moins chère de la seconde phase de BREIG : ce studio de 28 m² coûte Rp 1,86 Md et partage une longue piscine le long de la façade à arcades. Vous détiendriez un leasehold (bail de longue durée) jusqu'en août 2055. Le promoteur vise une livraison en décembre 2028, mobilier compris.

Lot dans EDEM II · lots publiés : 4

  • Leasehold jusqu'en 2055
  • En construction
  • Piscine commune
  • Prix d'entrée bas
  • Studiopas de chambre séparée
  • 28 m²taille selon notre base
  • Leaseholdjusqu'au 31/08/2055
  • 12.2028livraison, selon notre base
  • 29 m²taille dans le modèle de rendement du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

La phase la plus récente d'EDEM II ne comprend pas de villas, mais un immeuble d'appartements distinct sur la même parcelle en pente. Votre studio mesure 28 m² : une pièce avec cuisine, plus une salle de bain. L'immeuble dispose de sa propre zone commune, d'une piscine le long de la façade et d'un espace lounge.

Notre base d'annonces indique 28 m², alors que le modèle de rendement de BREIG affiche 29 m² à ce prix dans le bloc Hills. Nous trancherons cet écart d'un mètre carré sur le plan avant votre signature. Sur la grille de prix du promoteur, les studios du bloc Hills démarrent à Rp 1,77 Md et ceux du bloc Ocean à Rp 2,04 Md.

Petite surface, ticket d'entrée bas et piscine commune : c'est un format de location à la nuit. Un studio rapporte moins par nuit qu'une villa, mais il immobilise bien moins de capital. Le bail court jusqu'en 2055. BREIG n'a pas encore fourni de rendus intérieurs de qualité suffisante : la galerie montre donc l'immeuble et ses parties communes.

Les chiffres de ce bien

EDEM II · Appartement studio : rendement brut et net

Le promoteur annonce 11,4 % par an et plus pour EDEM II, sur la base d'un taux d'occupation de 75 à 85 % et de 18 % de frais de gestion, avant impôts et usure. Voici notre modèle : pour un studio de 28 m², nous ramenons le tarif de Nusa Dua à Rp 1,2 M la nuit et déduisons chaque charge d'exploitation.

Brut 14,7 %≈ Rp 273 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 8,8 %≈ Rp 164 M par an · amorti en ≈ 11,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 273 M14,7 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 49,1 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 27,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 32,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 164 M8,8 % du prix · amorti en ≈ 11,3 ans
Scénarios d'occupation : EDEM II · Appartement studio
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 231 MRp 92,4 MRp 139 M7,5 %13,4 ans
65 %baseRp 273 MRp 109 MRp 164 M8,8 %11,3 ans
75 %optimisteRp 315 MRp 126 MRp 189 M10,2 %9,8 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le studio est en leasehold. Le modèle de rendement de BREIG date la fin du bail du 9 janvier 2055, alors que notre base d'annonces indique le 31 août 2055 : nous ferons confirmer la bonne date au contrat, avec les éventuelles conditions de renouvellement. Comptez environ 26 ans après la livraison. Un paiement de 10 % accompagne le PPJB. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location (NIB) viennent après l'achèvement.

Propriété et permis : EDEM II · Appartement studio
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 31.08.2055, selon notre base d'annoncesIl reste environ 26 ans après la livraison. Deux dates de fin sont en jeu, le 9 janvier et le 31 août 2055. Le contrat tranche, et il doit aussi indiquer les conditions de renouvellement.
ZonageÀ confirmer via le RDTRLe zonage de la parcelle vient d'un extrait du RDTR que nous commandons avant tout acompte, jamais d'une assurance verbale.
Permis de construire (PBG)À confirmerPas d'acompte tant que nous n'avons pas vu le numéro du PBG et une copie du permis.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La présentation de BREIG donne le nom de cette société. Nos vérifications portent sur son immatriculation et ses projets livrés, à commencer par la première phase d'EDEM Villas.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréUn studio ne peut pas obtenir de licence de location avant que l'immeuble ait son SLF. Le contrat doit engager BREIG sur une date.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, équipements installés, selon la présentationL'inventaire du mobilier et de l'électroménager du studio est annexé à votre contrat.
D'abord les vérifications, ensuite l'acompte. Nous examinons le terrain, les permis et le vendeur, et vous envoyons un rapport écrit de ce qui reste ouvert.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EDEM II · Appartement studio ?

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Conditions

EDEM II · Appartement studio : échéancier de paiement

  1. RéservationVous choisissez un studio et BREIG vous le réserve.
  2. 10 % à la signatureVous signez le contrat avec 10 % d'acompte, puis payez le solde en une fois ou dans le temps.
  3. Versements échelonnésÉtaler les paiements augmente le prix de Rp 88,5 à 177 M. Les dates des tranches sont communiquées sur demande.
  4. LivraisonLe paiement final, et les clés sont à vous.
  5. GestionVous signez avec le gestionnaire locatif de BREIG et percevez des revenus chaque trimestre.

La présentation de BREIG détaille ces étapes et l'acompte de 10 %. Elle ne contient aucun calendrier de tranches pour les paiements échelonnés : nous le fixons dans le PPJB (promesse de vente) après les vérifications préalables (due diligence).

Localisation

Emplacement : Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua

Autour du bloc, vous trouvez les hôtels cinq étoiles en bord de plage du sud de Nusa Dua, des golfs et les vagues douces de Pandawa et Melasti. La colline reste peu bâtie : pour les restaurants et les courses, il faut un scooter.

Studio EDEM II : immeuble et piscine avec l'océan au loin (rendu)
Nusa Dua · Badung · collines au-dessus de la côte sud
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, selon le promoteur
  • Plage de Nusa Dua≈ 8 min, selon le promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 12 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min, selon le promoteur

Les voyageurs viennent pour la vue sur la mer, les grands hôtels voisins et une saison assez régulière sur l'année. Revers pour l'occupant d'un studio : des collines vides autour et des restaurants situés entre 10 et 15 minutes de route.

Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EDEM II · Appartement studio

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour un studio EDEM II ?

Rien de votre côté. Le prix catalogue de BREIG s'applique, et c'est BREIG qui nous rémunère. Pour ce studio, nous demandons le bail foncier avec sa date de fin exacte, vérifions le zonage sur le RDTR, confirmons la société derrière le projet et obtenons le PBG. Nous finançons cet examen nous-mêmes et le terminons avant tout acompte. Les points ouverts vous parviennent dans une note signée.

Puis-je acheter un studio dans EDEM II sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous suivez le plan et l'avancement du chantier avec nous sur Zoom, et notre équipe gère les formalités. Un notaire valide le bail et le contrat de gestion locative sur votre procuration. Une fois le bloc achevé, nous réceptionnons le studio pour vous selon le procès-verbal de livraison. Vous n'avez pas besoin de vous déplacer.

Quelle est la différence entre les blocs Hills et Ocean ?

La vue et le prix. À surface comparable, les studios Hills démarrent à Rp 1,77 Md et les studios Ocean à Rp 2,04 Md. Le bloc Ocean fait face à la côte, tandis que Hills donne sur les pentes vertes. Pour des voyageurs à la nuit, une vue sur la mer comble souvent cet écart plus vite que les acheteurs ne le pensent. Nous vérifions auprès de BREIG quel bloc a encore des lots libres.

Comment modélisez-vous le revenu locatif d'un studio de 28 m² ?

Nous partons de Rp 1,2 M la nuit, le tarif AirROI de Nusa Dua ramené à un petit studio. Les trois scénarios de studio, à 55, 65 et 75 % d'occupation, reproduisent des locations gérées par des professionnels. Les charges absorbent 40 % des recettes. Cela laisse environ 8,8 % net par an dans le cas central. C'est notre estimation, pas une promesse de revenu.

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