NUSA DUA · ID RR-2994

Sol : appartement 1 chambre, 42 m², Nusa Dua

Pour Rp 1,75 Md, vous achetez cet appartement de 42 m² de la phase 1, dont le patio comprend une baignoire extérieure derrière des lattes de bois. Le coin nuit et le séjour forment un seul espace ouvert, avec une cuisine et un bureau. La livraison est prévue fin 2026, la date la plus proche du projet, avec un bail de 25 ans plus 25.

Lot dans Sol Nusa Dua · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construction
  • Patio avec baignoire
  • Livraison : T4 2026
  • 1chambre
  • 42 m²surface habitable
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2026livraison, phase 1
  • 1,6 kmjusqu'au rivage (nos données)

Bien

Ce que vous obtenez

Cette configuration appartient à la première phase de Sol, un ensemble en seconde ligne à Nusa Dua. Les propriétaires de chaque unité partagent les mêmes équipements : une longue piscine le long du bâtiment, une salle de sport et un solarium. La plage est à environ 3 km à vol d'oiseau.

À l'intérieur, une seule pièce ouverte réunit le lit, un canapé et un bureau, et la cuisine longe un mur. Une porte distincte donne sur un patio derrière des lattes de bois, avec une baignoire sous le ciel. Sur une annonce de location à la nuit, c'est la photo sur laquelle les voyageurs cliquent en premier, et un espace extérieur privé est rare à 42 m².

La grille du promoteur affiche ce lot à Rp 1,75 Md. Certains lots de même surface coûtent Rp 1,88 Md, et l'écart tient à leur position dans le bâtiment. Le bail est de 25 ans avec 25 de plus. Nous n'avons toujours pas de numéro de PBG confirmé et l'obtiendrons avant votre acompte.

Les chiffres de ce bien

Sol · 1 chambre 42 m² : rendement brut et net

Le promoteur ne communique aucun rendement pour ce lot. Notre calcul part d'un tarif de Rp 1,2 M la nuit à Nusa Dua, l'ajuste pour une unité de 42 m² hors front de mer, puis déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 16,8 %≈ Rp 294 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 10,1 %≈ Rp 176 M par an · amorti en ≈ 9,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 294 M16,8 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 52,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 29,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 35,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 176 M10,1 % du prix · amorti en ≈ 9,9 ans
Scénarios d'occupation : Sol · 1 chambre 42 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 249 MRp 99,5 MRp 149 M8,5 %11,7 ans
65 %baseRp 294 MRp 118 MRp 176 M10,1 %9,9 ans
75 %optimisteRp 339 MRp 136 MRp 204 M11,6 %8,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Ce que vous achetez est un bail : 25 ans au départ, avec 25 ans de plus annoncés par le promoteur, comptés à partir de la livraison. La réservation vient d'abord, puis un PPJB pour ce lot précis, puis le bail signé devant notaire. Nous attendons encore l'extrait du PBG. Le certificat de conformité (SLF) et une licence de location à la nuit n'arrivent qu'une fois le bâtiment achevé.

Propriété et permis : Sol · 1 chambre 42 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansVotre compte à rebours démarre à la livraison, et non le jour de l'achat. Les conditions de prolongation entrent dans le contrat.
ZonageRésidentiel, jaune R-4 selon la fiche du promoteurTerrain résidentiel. Un extrait du RDTR nous dit, avant l'acompte, si la location à la nuit entre dans l'usage autorisé.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe permis n'est pas confirmé dans nos dossiers. Le numéro et l'extrait arrivent avant tout mouvement d'argent.
PromoteurPT Aussie Core BuildersLa base d'annonces nomme cette entité. Son immatriculation et ses références sont contrôlées avant votre acompte.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLe certificat de conformité (SLF) précède toute licence de location. C'est pourquoi chaque paiement suit une étape, et non une date du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublé et équipé d'électroménager, selon les rendus 3DUne annexe à votre contrat liste chaque meuble et chaque appareil.
Ce lot est livré en premier, fin 2026 ; les documents du bail, le zonage R-4 et le PBG manquant retiennent donc notre attention bien avant votre réservation. Les points ouverts vous parviennent sous forme de courte liste écrite.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Sol · 1 chambre 42 m² ?

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Conditions

Sol · 1 chambre 42 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 17,7 M, faisant partie du prix.
  2. Premier versement30 % à la signature du contrat.
  3. Fondations et gros œuvreDeux paiements de 20 %, un par étape.
  4. Façades20 % façades terminées.
  5. Finitions et clésLes 10 % restants, puis l'unité est à vous.

Le promoteur a publié ce calendrier pour la phase 2 ; pour un lot de la phase 1, nous confirmons donc chaque montant par écrit et le fixons dans le PPJB. Une réservation annulée n'est pas remboursée, et un reçu notarié accompagne chaque virement.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua · deuxième ligne

Le quartier de Sol à Nusa Dua se trouve en retrait des hôtels de bord de mer, à environ 1,5 km de la mer et à courte distance de l'aéroport. Épiceries et cafés sont accessibles à pied.

Sol 1 chambre 42 m² : le complexe vu d'en haut (rendu 3D)
Nusa Dua · Badung · deuxième ligne
  • Plage de Nusa Dua≈ 3,2 km à vol d'oiseau
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,1 km à vol d'oiseau
  • Sanur≈ 15,9 km à vol d'oiseau
  • Jusqu'au rivage≈ 1,6 km, notre base

Les voyageurs réservent Nusa Dua pour une eau calme protégée par le récif et une demande régulière toute l'année, ce qui garde une petite unité occupée. Les noctambules font 15 à 30 minutes de route pour trouver bars et marchés.

Nusa Dua · deuxième ligne · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Sol · 1 chambre 42 m²

Que facture Rise Real Bali pour l'achat d'une unité de 42 m² chez Sol ?

Zéro. Vous payez le prix de la grille pour ce lot, et le promoteur de Sol prend notre commission à sa charge. Sur cette unité, nous demandons le bail foncier avec sa clause de prolongation, recoupons la zone R-4 avec le RDTR et relançons pour l'extrait du PBG. Nous supportons le coût de ces vérifications et vous remettons une synthèse écrite de tout ce qui reste en suspens.

Puis-je acheter cet appartement de Sol à distance ?

Oui. Sur Zoom, nous montrons la grille, le plan et le chantier au fil de son avancement, pendant que les vérifications des documents restent de notre côté. Votre procuration permet à un notaire de passer le bail et le contrat de gestion. Quand l'unité est prête, nous l'inspectons et signons le procès-verbal de livraison pour vous. Aucun voyage à Bali n'est nécessaire.

Pourquoi un lot de 42 m² coûte-t-il Rp 1,75 Md et un autre Rp 1,88 Md ?

Les deux ont les mêmes 42 m² et le même plan. L'étage, le côté du bâtiment et la vue font la différence. Le promoteur garde deux niveaux de prix pour cette configuration, mais la grille n'explique pas quel lot reçoit lequel. Avant que vous réserviez, nous obtenons par écrit les numéros de lots précis et la raison.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le tarif de Rp 1,2 M la nuit vient des données AirROI pour Nusa Dua, corrigées pour ce type et cette surface. Nos trois scénarios d'occupation sont 55, 65 et 75 %, là où se situent les unités gérées par des professionnels. Les charges d'exploitation absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Lisez ces chiffres comme notre estimation. Personne ne garantit ce revenu.

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