NUSA DUA
desde Rp 1.750 millones/ 25 + 25 años
Sol Nusa Dua
Nusa Dua · Complejo de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 38–122 m²
- leasehold 25+25
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NUSA DUA · ID RR-2994
Sol: apartamento de un dormitorio, 42 m², Nusa Dua
Este apartamento de 42 m² de la primera fase de Sol cuesta Rp 1.750 millones y tiene patio propio, con una bañera exterior tras unas lamas de madera. Dormitorio y salón son un solo espacio abierto, con cocina y escritorio. La entrega está prevista para finales de 2026, la fecha más temprana del proyecto, con un leasehold de 25 años más 25.
Unidad de Sol Nusa Dua · unidades publicadas: 4
- Leasehold 25 + 25
- En construcción
- Patio con bañera
- Entrega: 4.º trim. 2026
- 1dormitorio
- 42 m²superficie útil
- Leasehold25 + 25 años
- 4.º trim. 2026entrega, fase 1
- 1,6 kma la costa (nuestros datos)
Inmueble
Qué compras
Esta distribución es de la primera fase de Sol, un complejo en la segunda línea de Nusa Dua. Los propietarios de todas las unidades comparten las mismas instalaciones: una piscina alargada junto al edificio, un gimnasio y un solárium. La playa queda a unos 3 km en línea recta.
Dentro, una estancia abierta reúne la cama, un sofá y un escritorio, y la cocina va a lo largo de una pared. Una puerta aparte da a un patio tras lamas de madera, con una bañera a cielo abierto. En un anuncio de alquiler por noches es la foto que el huésped pincha primero, y un espacio exterior propio es raro en 42 m².
La hoja de la promotora da para esta unidad Rp 1.750 millones. Algunas del mismo tamaño cuestan Rp 1.880 millones, y la diferencia depende de su posición en el edificio. El leasehold es de 25 años con otros 25. Aún no tenemos un número de PBG confirmado y lo conseguiremos antes de tu depósito.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Sol · 1 dormitorio, 42 m²: bruta y neta
La promotora no da cifra de rentabilidad para esta unidad. Nuestras cuentas toman una tarifa de Rp 1,2 millones por noche en Nusa Dua, la ajustan a una unidad de 42 m² fuera de primera línea y restan gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 11,9 %≈ Rp 208 millones al año con una ocupación del 46 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 10,0 %≈ Rp 175 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 208 millones11,9 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 46 %
- Gastos operativosRp 33,3 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 175 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 36%prudente | Rp 163 millones | Rp 26,0 millones | Rp 137 millones | 7,8% | 12,8 años |
| 46%base | Rp 208 millones | Rp 33,3 millones | Rp 175 millones | 10,0% | 10,0 años |
| 56%optimista | Rp 253 millones | Rp 40,5 millones | Rp 213 millones | 12,1% | 8,2 años |
El escenario base es un 46 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 36 %, y el fuerte, un 56 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 36 %; base, con un 46 %, y optimista, con un 56 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras es un leasehold: 25 años de inicio, con otros 25 que anuncia la promotora, contados desde la entrega. Primero va la reserva, luego un PPJB para esta unidad concreta y después el leasehold firmado ante notario. Aún esperamos el extracto del PBG. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan cuando el edificio esté terminado.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosEl plazo cuenta desde la entrega, no desde el día que compras. Las condiciones de la prórroga van al contrato. |
| Zonificación | Residencial, amarilla R-4 según la hoja de la promotoraSuelo residencial. Un extracto del RDTR nos dice antes del depósito si el alquiler por noches encaja en el uso permitido. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarLa licencia no está confirmada en nuestra base. Número y extracto van antes de que se mueva el dinero. |
| Promotora | PT Aussie Core BuildersNuestra base da esta sociedad. Su registro y su trayectoria se comprueban antes de tu depósito. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso cada pago sigue una fase y no una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblado y con electrodomésticos, según los rendersUn anexo a tu contrato enumera cada mueble y cada electrodoméstico. |
Esta unidad se entrega la primera, a finales de 2026, así que los papeles del leasehold, la zonificación R-4 y el PBG que falta los revisamos mucho antes de tu reserva. Los puntos abiertos te llegan en una lista breve por escrito.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sol · 1 dormitorio, 42 m²?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Sol · 1 dormitorio, 42 m²
- ReservaRp 17,7 millones, a cuenta del precio.
- Primer pago30 % a la firma del contrato.
- Cimentación y estructuraDos pagos del 20 %, uno por fase.
- Fachadas20 % con las fachadas terminadas.
- Acabados y llavesEl 10 % final, y la unidad es tuya.
La promotora publicó este calendario para la segunda fase, así que en una unidad de la primera confirmamos cada importe por escrito y lo fijamos en el PPJB. Una reserva anulada no se devuelve, y cada transferencia va respaldada por un recibo ante notario.
Ubicación
Dónde está: Nusa Dua · segunda línea
La parte de Nusa Dua donde está Sol queda tierra adentro respecto a los hoteles de resort, a unos 1,5 km del mar y a un salto del aeropuerto. Supermercado y cafeterías, a un paseo.
- Playa de Nusa Dua≈ 3,2 km en línea recta
- Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta
- Sanur≈ 15,9 km en línea recta
- A la costa≈ 1,6 km, nuestra base
Los huéspedes reservan en Nusa Dua por el agua en calma del arrecife y una demanda estable todo el año, que mantiene ocupada una unidad pequeña. Quien busque noche tiene 15–30 minutos en coche hasta bares y mercados.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2tiendas
Lo más cercano
- Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
- Kenyery homestayhotel · 710 m
- Guest househotel · 712 m
- Hotelhotel · 743 m
- Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
- Vinila Nusa Duahotel · 760 m
- Raja Marttienda · 773 m
- Sekar Nusa Villashotel · 1 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Sol · 1 dormitorio, 42 m²
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro una unidad de 42 m² en Sol?
Cero. Pagas el precio de la hoja para esta unidad, y la promotora de Sol se hace cargo de nuestra comisión. En esta unidad pedimos el leasehold del suelo con su cláusula de prórroga, cotejamos la zona R-4 con el RDTR y pedimos el extracto del PBG. Esas comprobaciones las pagamos nosotros y te damos un resumen escrito de lo que quede pendiente.
¿Puedo comprar este apartamento de Sol a distancia?
Puedes. Por Zoom te enseñamos la hoja, el plano y la obra a medida que sube, mientras las comprobaciones de documentos quedan de nuestro lado. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario con tu poder. Cuando la unidad esté lista, la inspeccionamos y firmamos el acta de entrega por ti. No hace falta viajar a Bali.
¿Por qué una unidad de 42 m² cuesta Rp 1.750 millones y otra Rp 1.880 millones?
Las dos tienen los mismos 42 m² y el mismo plano. La diferencia la marcan la planta, el lado del edificio y las vistas. La promotora mantiene dos niveles de precio dentro de esta distribución, pero la hoja no explica qué unidad va en cada uno. Antes de que reserves, conseguimos por escrito los números de unidad concretos y el motivo.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
La tarifa de Rp 1,2 millones por noche sale de datos de inmuebles comparables en Nusa Dua, corregidos para este tipo y tamaño. Nuestros tres escenarios de ocupación son el 36, 46 y 56 %, donde suelen quedar las unidades con gestión profesional. Los gastos de explotación se comen el 16 % de la facturación. Toma las cifras como una estimación nuestra. Nadie garantiza ese ingreso.
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