NUSA DUA · ID RR-2091

Ramada Nusa Dua Home-room: habitación de hotel de marca Wyndham

En preventa, con Rp 1.860 millones compras una habitación de hotel de marca Wyndham con un leasehold de 50 años, y el alquiler lo lleva otro. La operadora del hotel consigue los huéspedes, se queda su parte de la facturación y te paga el resto. La fase 1 tiene 100 habitaciones y la entrega está prevista para 2028.

Unidad de Ramada Nusa Dua by Wyndham

  • Leasehold de 50 años
  • En construcción, fase 1
  • Wyndham
  • 1–2dormitorios, según el tipo
  • 1baño
  • Por confirmarsuperficie útil (por confirmar)
  • Compartidapiscina del resort, playa a 5 min
  • Leasehold50 años
  • 2028entrega de la fase 1

Inmueble

Qué compras

La Home-room es la unidad de entrada de Ramada Nusa Dua by Wyndham, un proyecto hotelero de 168 unidades en el enclave de ITDC con una colaboración artística de MayinArt. Compras la habitación y se la cedes a la operadora. Tiene uno o dos dormitorios según el tipo, y la promotora aún no ha dado la superficie.

Encaja con quien quiere una inversión pasiva. No filtras huéspedes ni firmas con una gestora. La operadora se queda su parte de la facturación, y tú recibes lo que queda más estancias de propietario. Antes de nada necesitamos dos respuestas: la forma jurídica de la propiedad de la habitación y qué significa de verdad el 15–15,8 % del folleto.

En nuestro modelo la habitación factura Rp 1,2 millones por noche. Es menos que la mediana de Nusa Dua en AirROI, unos Rp 1,8 millones, porque esa mediana incluye villas grandes. La ocupación del mercado ronda el 40 %. Los anuncios con gestión profesional lo hacen mejor, así que nuestros escenarios son del 55, 65 y 75 %, con gastos del 45 % de la facturación. Al 65 % te quedarían unos Rp 150 millones al año, un 8,1 % neto sobre lo que pagaste.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Ramada Home-room: bruta y neta

La promotora habla de un 15–15,8 % de ingresos pasivos antes de gastos y no ha dicho si es una garantía o una previsión. El contrato tiene que dejarlo claro. Nuestros números, abajo, suponen que una noche se vende a Rp 1,2 millones en Nusa Dua y luego restan el 25 % de la operadora, impuestos y mantenimiento.

Bruta 14,7 %≈ Rp 273 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 8,1 %≈ Rp 150 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 273 millones14,7 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operadora del resortRp 68,2 millones25 % de la facturación · operadora hotelera, en el mercado 20–35 %
  • ImpuestosRp 27,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 27,3 millones10 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 150 millones8,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,4 años
Escenarios de ocupación: Ramada Home-room
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 231 millonesRp 104 millonesRp 127 millones6,8%14,6 años
65%baseRp 273 millonesRp 123 millonesRp 150 millones8,1%12,4 años
75%optimistaRp 315 millonesRp 142 millonesRp 173 millones9,3%10,7 años

La demanda en Nusa Dua es estable y sin picos marcados, así que nuestro escenario base es del 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Estudio: 8,8 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La habitación se compra con un leasehold de 50 años. En Bali las habitaciones de hotel se transmiten como propiedad horizontal (strata title) o como cuota de un leasehold, y la promotora no ha confirmado cuál se aplica aquí. Queremos esa respuesta por escrito. El PPJB va después de las comprobaciones, y el leasehold ante notario, en la entrega. La licencia hotelera de la operadora cubre el alquiler de tu habitación.

Derecho y licencias de Ramada Home-room
Tipo de derechoLeasehold sobre la habitación, estructura por confirmarLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho50 añosPocos de nuestros anuncios tienen un plazo tan largo. Qué pasa después del año 50 es una pregunta que hacemos a la promotora por escrito.
ZonificaciónZona de resorts, ITDCTodas las parcelas de ITDC están en zona de resorts. Aun así, cotejamos el extracto con esta parcela concreta.
Licencia de obra (PBG)PedidaCon la fase 1 ya levantándose, la licencia debería estar en el expediente. Queremos su copia antes de tu depósito.
PromotoraSociedad del proyecto por confirmarQuien firma tu contrato es la promotora, no Wyndham. Comprobamos qué sociedad es y qué ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos el pago de la entrega a los papeles y no a una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Licencia hotelera, a nombre de la operadoraLos huéspedes reservan la habitación con la licencia hotelera de la operadora. No solicitas una licencia de alquiler turístico (NIB) propia.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 2028La especificación de muebles y electrodomésticos de la habitación pasa a ser un anexo de tu contrato.
Antes de que salga dinero de tu cuenta, confirmamos con qué forma jurídica se compra la habitación, revisamos el terreno y las licencias e investigamos la sociedad promotora. El informe escrito señala cada punto que siga abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Home-room?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Ramada Home-room

  1. PreventaTe aseguras el precio de la fase 1, Rp 1.860 millones. La promotora espera valores un 35 % más altos en la entrega.
  2. Fases de obraLos pagos siguen la obra, y aún esperamos la lista de fases.
  3. EntregaEl resto sale cuando llegan los documentos de la habitación.

La presentación de la promotora no incluye el plan de pagos. Primero van nuestras comprobaciones; después el plan va al PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nusa Dua

Nusa Dua vende agua tranquila, vecinos de cinco estrellas y autopista de peaje al aeropuerto. Familias y asistentes a congresos mantienen la demanda pareja todo el año, aunque la vida nocturna es escasa.

Vista aérea de la costa de Nusa Dua
Nusa Dua · Badung · 5 min a la playa
  • Playa5 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 20 min
  • Bali Collection≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 30 min

Aquí una noche de mercado sale por Rp 1,5–1,8 millones, y la caída de temporada es pequeña. Una habitación de hotel de marca factura menos que una villa, así que a esta le ponemos Rp 1,2 millones.

Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10hoteles
  • 2tiendas
  • 1cafetería
  • 1restaurante

Lo más cercano

  • Vinila Nusa Duahotel · 157 m
  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 210 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 227 m
  • Vouk Hotel & Suiteshotel · 309 m
  • Warung Esi Esacafetería · 383 m
  • Raja Marttienda · 600 m
  • Hotelhotel · 660 m
  • Swiss Belhotel Segarahotel · 661 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Ramada Home-room

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro una Home-room de Ramada?

Cero. La lista de la promotora es tu precio, y la promotora paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito también corren de nuestra cuenta. En esta habitación cubren la estructura de propiedad de una unidad hotelera —propiedad horizontal (strata title) o cuota de un leasehold—, el plazo de 50 años, el extracto de zonificación de ITDC, la licencia de obra de la fase 1 y la sociedad promotora.

¿Cuánto cuesta una Home-room de Ramada y qué incluye el precio?

La lista dice Rp 1.860 millones, y nuestra comisión la paga la promotora, no tú. Tienes uno o dos dormitorios según el tipo. La superficie aún no se ha publicado. El leasehold es de 50 años y la habitación se entrega llave en mano con el estándar de Wyndham. La operadora la alquila con su licencia hotelera, y la entrega está prevista para 2028.

¿Cuánto dará de verdad una Home-room de Ramada?

En nuestro escenario base la habitación factura Rp 1,2 millones por noche con un 65 % de ocupación. Descontados operadora, impuestos y mantenimiento, quedan unos Rp 150 millones netos al año, un 8,1 % sobre el precio de compra. La tarifa sale de AirROI para Nusa Dua, ajustada a la baja por ser una habitación de hotel. Operadora, impuestos y mantenimiento se llevan juntos el 45 % de la facturación. Es una estimación, nunca una promesa.

¿El 15–15,8 % del folleto de Ramada es una garantía?

El folleto no lo dice. Presenta el 15–15,8 % como ingresos pasivos antes de gastos, y puede ser una garantía respaldada o solo la previsión de la operadora. Pedimos la respuesta por escrito y la dejamos fijada en el contrato. Nuestro modelo sale más bajo, un 8,1 % neto en el escenario base, porque descuenta la comisión de la operadora, impuestos y mantenimiento.

¿Puedo comprar una Home-room de Ramada a distancia?

Puedes. Te enseñamos la obra de Nusa Dua por Zoom, y la firma se hace ante notario con tu poder. Recibimos la habitación en la entrega, que la promotora prevé para 2028. Mientras tanto, comparamos la obra con el calendario y conseguimos la copia del PBG antes de que salga ningún depósito de tu cuenta.

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