NUSA DUA
desde Rp 1.860 millones/ 50 años
Ramada Nusa Dua by Wyndham
Nusa Dua · Habitaciones de hotel y villas
- 1–3 dormitorios
- 30–120 m²
- leasehold 50
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NUSA DUA · ID RR-2091
Ramada Nusa Dua Home-room: habitación de hotel de marca Wyndham
En preventa, con Rp 1.860 millones compras una habitación de hotel de marca Wyndham con un leasehold de 50 años, y el alquiler lo lleva otro. La operadora del hotel consigue los huéspedes, se queda su parte de la facturación y te paga el resto. La fase 1 tiene 100 habitaciones y la entrega está prevista para 2028.
Unidad de Ramada Nusa Dua by Wyndham
- Leasehold de 50 años
- En construcción, fase 1
- Wyndham
- 1–2dormitorios, según el tipo
- 1baño
- Por confirmarsuperficie útil (por confirmar)
- Compartidapiscina del resort, playa a 5 min
- Leasehold50 años
- 2028entrega de la fase 1
Inmueble
Qué compras
La Home-room es la unidad de entrada de Ramada Nusa Dua by Wyndham, un proyecto hotelero de 168 unidades en el enclave de ITDC con una colaboración artística de MayinArt. Compras la habitación y se la cedes a la operadora. Tiene uno o dos dormitorios según el tipo, y la promotora aún no ha dado la superficie.
Encaja con quien quiere una inversión pasiva. No filtras huéspedes ni firmas con una gestora. La operadora se queda su parte de la facturación, y tú recibes lo que queda más estancias de propietario. Antes de nada necesitamos dos respuestas: la forma jurídica de la propiedad de la habitación y qué significa de verdad el 15–15,8 % del folleto.
En nuestro modelo la habitación factura Rp 1,2 millones por noche, por debajo de las villas grandes de Nusa Dua. Los escenarios de ocupación son del 43, 53 y 63 %, los de unidades con gestión profesional, con gastos de explotación del 16 % de la facturación. Al 53 % te quedarían unos Rp 187 millones al año, un 10,1 % neto sobre lo que pagaste.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Ramada Home-room: bruta y neta
La promotora habla de un 15–15,8 % de ingresos pasivos antes de gastos y no ha dicho si es una garantía o una previsión. El contrato tiene que dejarlo claro. Nuestros números, abajo, suponen que una noche se vende a Rp 1,2 millones en Nusa Dua y luego restan el 25 % de la operadora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 12,0 %≈ Rp 223 millones al año con una ocupación del 53 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 10,1 %≈ Rp 187 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 223 millones12,0 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 53 %
- Gastos operativosRp 35,6 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 187 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 43%prudente | Rp 181 millones | Rp 28,9 millones | Rp 152 millones | 8,2% | 12,2 años |
| 53%base | Rp 223 millones | Rp 35,6 millones | Rp 187 millones | 10,1% | 9,9 años |
| 63%optimista | Rp 265 millones | Rp 42,3 millones | Rp 222 millones | 12,0% | 8,4 años |
El escenario base es un 53 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 43 %, y el fuerte, un 63 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 43 %; base, con un 53 %, y optimista, con un 63 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación; EDEM II · Estudio: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La habitación se compra con un leasehold de 50 años. En Bali las habitaciones de hotel se transmiten como propiedad horizontal (strata title) o como cuota de un leasehold, y la promotora no ha confirmado cuál se aplica aquí. Queremos esa respuesta por escrito. El PPJB va después de las comprobaciones, y el leasehold ante notario, en la entrega. La licencia hotelera de la operadora cubre el alquiler de tu habitación.
| Tipo de derecho | Leasehold sobre la habitación, estructura por confirmarLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 50 añosPocos de nuestros anuncios tienen un plazo tan largo. Qué pasa después del año 50 es una pregunta que hacemos a la promotora por escrito. |
| Zonificación | Zona de resorts, ITDCTodas las parcelas de ITDC están en zona de resorts. Aun así, cotejamos el extracto con esta parcela concreta. |
| Licencia de obra (PBG) | PedidaCon la fase 1 ya levantándose, la licencia debería estar en el expediente. Queremos su copia antes de tu depósito. |
| Promotora | Sociedad del proyecto por confirmarQuien firma tu contrato es la promotora, no Wyndham. Comprobamos qué sociedad es y qué ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que ligamos el pago de la entrega a los papeles y no a una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Licencia hotelera, a nombre de la operadoraLos huéspedes reservan la habitación con la licencia hotelera de la operadora. No solicitas una licencia de alquiler turístico (NIB) propia. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, 2028La especificación de muebles y electrodomésticos de la habitación pasa a ser un anexo de tu contrato. |
Antes de que salga dinero de tu cuenta, confirmamos con qué forma jurídica se compra la habitación, revisamos el terreno y las licencias e investigamos la sociedad promotora. El informe escrito señala cada punto que siga abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Ramada Home-room?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Ramada Home-room
- PreventaTe aseguras el precio de la fase 1, Rp 1.860 millones. La promotora espera valores un 35 % más altos en la entrega.
- Fases de obraLos pagos siguen la obra, y aún esperamos la lista de fases.
- EntregaEl resto sale cuando llegan los documentos de la habitación.
La presentación de la promotora no incluye el plan de pagos. Primero van nuestras comprobaciones; después el plan va al PPJB.
Ubicación
Dónde está: Nusa Dua
Nusa Dua vende agua tranquila, vecinos de cinco estrellas y autopista de peaje al aeropuerto. Familias y asistentes a congresos mantienen la demanda pareja todo el año, aunque la vida nocturna es escasa.
- Playa5 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 20 min
- Bali Collection≈ 10 min
- Uluwatu≈ 30 min
Aquí una noche de mercado sale por Rp 1,5–1,8 millones, y la caída de temporada es pequeña. Una habitación de hotel de marca factura menos que una villa, así que a esta le ponemos Rp 1,2 millones.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10hoteles
- 2tiendas
- 1cafetería
- 1restaurante
Lo más cercano
- Vinila Nusa Duahotel · 157 m
- Le Berceuse Villa & Resorthotel · 210 m
- Sekar Nusa Villashotel · 227 m
- Vouk Hotel & Suiteshotel · 309 m
- Warung Esi Esacafetería · 383 m
- Raja Marttienda · 600 m
- Hotelhotel · 660 m
- Swiss Belhotel Segarahotel · 661 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Ramada Home-room
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro una Home-room de Ramada?
Cero. La lista de la promotora es tu precio, y la promotora paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito también corren de nuestra cuenta. En esta habitación cubren la estructura de propiedad de una unidad hotelera —propiedad horizontal (strata title) o cuota de un leasehold—, el plazo de 50 años, el extracto de zonificación de ITDC, la licencia de obra de la fase 1 y la sociedad promotora.
¿Cuánto cuesta una Home-room de Ramada y qué incluye el precio?
La lista dice Rp 1.860 millones, y nuestra comisión la paga la promotora, no tú. Tienes uno o dos dormitorios según el tipo. La superficie aún no se ha publicado. El leasehold es de 50 años y la habitación se entrega llave en mano con el estándar de Wyndham. La operadora la alquila con su licencia hotelera, y la entrega está prevista para 2028.
¿Cuánto dará de verdad una Home-room de Ramada?
En nuestro escenario base la habitación factura Rp 1,2 millones por noche con un 53 % de ocupación. Descontados los gastos de explotación, quedan unos Rp 187 millones netos al año, un 10,1 % sobre el precio de compra. La tarifa sale de inmuebles comparables de Nusa Dua, ajustada a la baja por ser una habitación de hotel. Los gastos de explotación, con la operadora incluida, se llevan el 16 % de la facturación. Es una estimación, nunca una promesa.
¿El 15–15,8 % del folleto de Ramada es una garantía?
El folleto no lo dice. Presenta el 15–15,8 % como ingresos pasivos antes de gastos, y puede ser una garantía respaldada o solo la previsión de la operadora. Pedimos la respuesta por escrito y la dejamos fijada en el contrato. Nuestro modelo sale más bajo, un 10,1 % neto en el escenario base, porque descuenta los gastos de explotación, entre ellos la comisión de la operadora.
¿Puedo comprar una Home-room de Ramada a distancia?
Puedes. Te enseñamos la obra de Nusa Dua por Zoom, y la firma se hace ante notario con tu poder. Recibimos la habitación en la entrega, que la promotora prevé para 2028. Mientras tanto, comparamos la obra con el calendario y conseguimos la copia del PBG antes de que salga ningún depósito de tu cuenta.
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