NUSA DUA
desde Rp 1.680 millones/ hasta 31.08.2055
EDEM II
Nusa Dua · Villas y apartamentos
- Estudio–3 dormitorios
- 33–263 m²
- leasehold hasta 2055
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NUSA DUA · ID RR-3029
EDEM II: estudio de 28 m² en el bloque nuevo, Nusa Dua
Los estudios del nuevo bloque de EDEM II son la entrada más barata a la segunda fase de BREIG: este de 28 m² cuesta Rp 1.860 millones y comparte una piscina alargada junto a la fachada de arcos. Compras un leasehold hasta agosto de 2055. La promotora prevé entregar en diciembre de 2028, con los muebles incluidos.
Unidad de EDEM II · unidades publicadas: 4
- Leasehold hasta 2055
- En construcción
- Piscina comunitaria
- Entrada baja
- Estudiosin dormitorio separado
- 28 m²superficie en nuestra base
- Leaseholdhasta 31.08.2055
- 12.2028entrega, según nuestra base
- 29 m²superficie en el modelo de rentabilidad de la promotora
Inmueble
Qué compras
La fase más reciente de EDEM II no son villas, sino un bloque de apartamentos aparte en la misma ladera. Tu estudio mide 28 m²: una estancia con cocina y un baño. El bloque tiene su propia zona común, con una piscina a lo largo de la fachada y una zona de descanso.
Nuestra base registra 28 m², mientras que el modelo de rentabilidad de BREIG da 29 m² a este precio en el bloque Hills. Antes de firmar aclaramos ese metro de diferencia con el plano. En la lista de precios de la promotora, los estudios del bloque Hills empiezan en Rp 1.770 millones y los del bloque Ocean, en Rp 2.040 millones.
Poca superficie, entrada baja y piscina comunitaria: es un formato pensado para alquilar por noches. Un estudio factura menos por noche que una villa, pero inmoviliza mucho menos capital. El leasehold llega a 2055. BREIG aún no ha enviado renders de interior con calidad suficiente, así que la galería muestra el bloque y sus zonas comunes.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de EDEM II · Estudio: bruta y neta
La promotora habla de un 11,4 % anual o más para EDEM II, con ocupaciones del 75–85 % y una gestión del 18 %, antes de impuestos y desgaste. Abajo va nuestro modelo: para un estudio de 28 m² bajamos la tarifa de Nusa Dua a Rp 1,2 millones por noche y descontamos todos los gastos de explotación.
Bruta 14,7 %≈ Rp 273 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,2 millones por noche
Neta 8,8 %≈ Rp 164 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 273 millones14,7 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 49,1 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 27,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 32,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 164 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 231 millones | Rp 92,4 millones | Rp 139 millones | 7,5% | 13,4 años |
| 65%base | Rp 273 millones | Rp 109 millones | Rp 164 millones | 8,8% | 11,3 años |
| 75%optimista | Rp 315 millones | Rp 126 millones | Rp 189 millones | 10,2% | 9,8 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El estudio se compra en leasehold. El modelo de rentabilidad de BREIG fija el final el 9 de enero de 2055 y nuestra base dice 31 de agosto de 2055; la fecha buena la confirmamos en el contrato junto con las condiciones de renovación. Tras la entrega quedan unos 26 años. Al firmar el PPJB pagas un 10 %. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan con la obra terminada.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hasta 31.08.2055, según nuestra base de anunciosTras la entrega quedan unos 26 años. Hay dos fechas de fin sobre la mesa, el 9 de enero y el 31 de agosto de 2055. Cuál vale lo decide el contrato, que además tiene que fijar las condiciones de renovación. |
| Zonificación | Por confirmar con el RDTRLa zona de la parcela sale de un extracto del RDTR que pedimos antes de cualquier depósito, nunca de una promesa de palabra. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarNingún depósito hasta ver el número del PBG y una copia de la licencia. |
| Promotora | BREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La presentación de BREIG da este nombre de sociedad. Comprobamos su registro y los proyectos entregados, empezando por la primera fase de EDEM Villas. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoUn estudio no puede obtener la licencia de alquiler turístico (NIB) antes de que el bloque tenga su SLF. El contrato debe comprometer a BREIG con una fecha. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblado y con instalaciones listas, según la presentaciónEl inventario de muebles y electrodomésticos del estudio va como anexo a tu contrato. |
Primero las comprobaciones, después el depósito. Revisamos el terreno, las licencias y al vendedor, y te mandamos un informe escrito con lo que siga abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EDEM II · Estudio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de EDEM II · Estudio
- ReservaEliges un estudio y BREIG te lo reserva.
- 10 % a la firmaFirmas el contrato con un 10 % de entrada y pagas el resto de una vez o por fases.
- Pagos por fasesPagar por fases sube el precio entre Rp 88,5 y 177 millones. Las fechas de cada pago, bajo petición.
- EntregaEl pago final, y las llaves son tuyas.
- GestiónFirmas con la gestora de alquiler de BREIG y cobras los ingresos cada trimestre.
La presentación de BREIG recoge estos pasos y la entrada del 10 %. No trae calendario de pagos para quien paga por fases, así que lo pactamos en el PPJB tras la revisión legal.
Ubicación
Dónde está: Colinas sobre la costa · Nusa Dua
Alrededor del bloque tienes los hoteles de cinco estrellas del sur de Nusa Dua, campos de golf y el oleaje suave de Pandawa y Melasti. La ladera aún tiene poca construcción, así que para comer o hacer la compra toca moto.
- The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km en línea recta
- The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, según la promotora
- Playa de Nusa Dua≈ 8 min, según la promotora
- Playa de Pandawa≈ 12 min, según la promotora
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min, según la promotora
Los huéspedes vienen por las vistas al mar, los grandes hoteles de al lado y una temporada bastante regular todo el año. La pega para quien alquila un estudio: colinas vacías alrededor y restaurantes a 10–15 minutos por carretera.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 5lugares de interés
- 1restaurante
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Pura Karang Bonalugar de interés · 675 m
- Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 822 m
- Gala Viewpointlugar de interés · 833 m
- RUIG Paraglidinglugar de interés · 845 m
- The Viewrestaurante · 935 m
- Kenyery homestayhotel · 1,1 km
- Guest househotel · 1,2 km
- Pondok Ramhotel · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre EDEM II · Estudio
¿Cuánto cobra Rise Real Bali por un estudio en EDEM II?
A ti, nada. Pagas el precio de lista de BREIG, y la comisión nos la paga BREIG. Para este estudio pedimos el leasehold del suelo con su fecha de fin exacta, comprobamos la zonificación en el RDTR, verificamos la sociedad que hay detrás del proyecto y conseguimos el PBG. Esa revisión la pagamos nosotros y la cerramos antes de cualquier depósito. Los puntos abiertos te llegan en un informe firmado.
¿Puedo comprar un estudio en EDEM II sin ir a Bali?
Sí. Ves con nosotros por Zoom la distribución y el avance de la obra, y nuestro equipo se ocupa de los papeles. El leasehold y el contrato de gestión del alquiler se firman ante notario con tu poder. Cuando el bloque esté terminado, recibimos el estudio por ti con el acta de entrega. No hace falta que vueles hasta aquí.
¿Qué diferencia hay entre los bloques Hills y Ocean?
Las vistas y el precio. Con superficies parecidas, los estudios de Hills empiezan en Rp 1.770 millones y los de Ocean, en Rp 2.040 millones. El bloque Ocean mira a la costa y Hills, a las laderas verdes. En alquiler por noches, las vistas al mar suelen recuperar esa diferencia antes de lo que el comprador espera. Preguntamos a BREIG qué bloque tiene aún unidades libres.
¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler de un estudio de 28 m²?
Partimos de Rp 1,2 millones por noche, la tarifa de AirROI para Nusa Dua ajustada a un estudio pequeño. Los tres escenarios, con ocupaciones del 55, 65 y 75 %, reflejan alquileres con gestión profesional. Los gastos se comen el 40 % de lo facturado. En el escenario medio queda cerca de un 8,8 % neto anual. Es una estimación nuestra, no una promesa de ingresos.
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