NUSA DUA
desde Rp 1.460 millones/ 20–30 años + prórroga
Nai by Vibe
Nusa Dua · Apartamentos y villas
- 1–3 dormitorios
- 22–47 m²
- leasehold 20–30
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NUSA DUA · ID RR-2084
NAI Villa V4M: villa de un dormitorio, 46,7 m², con piscina propia
Con Rp 2.390 millones te llevas la V4M llave en mano: villa de un dormitorio en NAI by VIBE con piscina propia de 8 m² y techos de 3,2 metros, algo que aquí no tienen los apartamentos. Mide 46,7 m² en total, contando la terraza de 11,7 m² y la piscina. El proyecto está en prelanzamiento, con la entrega prevista para 2028–2029.
Unidad de Nai by Vibe · unidades publicadas: 2
- Leasehold 20–30 años
- Prelanzamiento
- Depósito en garantía (escrow)
- 1dormitorio
- 1baño
- 46,7 m²superficie total, 27 m² climatizados
- 8 m²piscina propia más terraza de 11,7 m²
- Leasehold20–30 años + prórroga
- 2028–29entrega
Inmueble
Qué compras
La V4M es el formato de villa de un dormitorio de NAI by VIBE, el proyecto de Vibe Development al que los huéspedes van por su clínica de longevidad. De sus 46,7 m², 27 m² son interior climatizado. El resto se abre a una terraza de 11,7 m² y a tu propia piscina pequeña, lo que ayuda a que una villa compacta se alquile por encima de un apartamento.
Los pagos pasan por un depósito en garantía (escrow), y la promotora acepta USDT y USDC. Queda una duda abierta: la presentación sitúa el proyecto a la vez en Nusa Dua y en Sanur. Hasta ver el extracto del terreno lo tratamos como un inmueble de Nusa Dua y usamos la tarifa más baja. Esta villa encaja con una pareja o un huésped solo en una estancia de bienestar.
Nuestro modelo parte de Rp 1,3 millones por noche. La mediana de Nusa Dua en AirROI ronda los Rp 1,8 millones, pero las villas grandes la suben, y la V4M tiene un dormitorio. La zona anda cerca del 40 % de ocupación, mientras que las gestoras profesionales de nuestro segmento la superan, así que probamos el 55, 65 y 75 %. Después restamos un 40 % de gastos. En el escenario base te quedan unos Rp 189 millones al año, un 7,9 % neto sobre el precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de NAI Villa V4M: bruta y neta
La promotora habla de una rentabilidad bruta del 15,4 % al precio de prelanzamiento, antes de cualquier gasto. Nuestro modelo, abajo, parte de Rp 1,3 millones por noche en el mercado de Nusa Dua y Sanur y luego resta gestión, impuestos, días vacíos y mantenimiento.
Bruta 13,2 %≈ Rp 315 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,3 millones por noche
Neta 7,9 %≈ Rp 189 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,6 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 315 millones13,2 % del precio · Rp 1,3 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 56,7 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 31,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 37,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 189 millones7,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,6 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 266 millones | Rp 107 millones | Rp 160 millones | 6,7% | 14,9 años |
| 65%base | Rp 315 millones | Rp 126 millones | Rp 189 millones | 7,9% | 12,6 años |
| 75%optimista | Rp 363 millones | Rp 145 millones | Rp 218 millones | 9,1% | 11,0 años |
El sur de ITDC tiene reservas regulares todo el año; por eso el escenario base está en el 65 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,3 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Estudio: 8,8 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La V4M se compra en leasehold (Hak Sewa), y el plazo que elijas, de 20 a 30 años, fija el precio final. La promotora habla de prórroga, y pedimos sus condiciones por escrito. Los contratos empiezan con un PPJB y terminan con un leasehold ante notario. En prelanzamiento aún no hay licencia de obra, y el SLF llega cuando termine la construcción.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 20–30 años + prórrogaUn plazo más largo sube el precio de esta villa. Las condiciones de renovación las conseguimos de la promotora por escrito. |
| Zonificación | Ubicación de la parcela por confirmar¿Nusa Dua o Sanur? El folleto usa los dos. Una consulta catastral y la zona del RDTR lo zanjan antes de que pagues. |
| Licencia de obra (PBG) | Aún no, prelanzamientoEn esta fase la licencia aún no existe. Pedimos su número en cuanto la promotora la solicite. |
| Licencia de la clínica | Kemenkes, pedidaLos huéspedes vienen por la clínica, así que su licencia del Ministerio de Sanidad pesa en tus ingresos por alquiler. La estamos pidiendo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaTu último pago depende del SLF y del resto de papeles, porque sin él no llega la licencia de alquiler turístico (NIB). |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | Declarado por la promotoraSegún Vibe, tu dinero espera en el escrow hasta que termina cada fase. Comprobamos qué banco lo tiene y en qué condiciones. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, 2028–2029La lista de equipamiento de la V4M pasa a formar parte de tu contrato. |
Ningún depósito sale hasta que hayamos revisado el terreno, las licencias y al vendedor. Nuestro informe escrito señala cada punto que siga sin resolver.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de NAI Villa V4M?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de NAI Villa V4M
- Depósito en garantía (escrow)Cada pago espera en el escrow hasta que termina la fase correspondiente.
- CriptoPuedes pagar en USDT o USDC al cambio de ese día.
- EntregaEl pago final va tras el paquete de documentos de la villa.
Aún no hay un calendario de pagos publicado para la V4M. Va a tu PPJB.
Ubicación
Dónde está: Nusa Dua
La franja hotelera de Nusa Dua trae agua tranquila, protegida por el arrecife, y el aeropuerto a veinte minutos. Renuncias a la noche de la costa oeste.
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 20 min
- Playas de Nusa Dua≈ 10 min
- Sanur≈ 30 min
- Uluwatu≈ 30 min
Las villas de Sanur y Nusa Dua sacan unos Rp 1,5–1,8 millones por noche, y las reservas se mantienen parejas todo el año. Una villa de un dormitorio queda por debajo de esa franja.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 8hoteles
- 3lugares de interés
- 3restaurantes
- 2tiendas
- 1spa
- 1cafetería
- 1bar
Lo más cercano
- Warung Esi Esacafetería · 173 m
- Sekar Nusa Villashotel · 191 m
- Vouk Hotel & Suiteshotel · 259 m
- Vinila Nusa Duahotel · 436 m
- Le Berceuse Villa & Resorthotel · 503 m
- THE BALÉhotel · 519 m
- Tapa bistro nusa duarestaurante · 539 m
- Pura Gegerlugar de interés · 729 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre NAI Villa V4M
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro la NAI Villa V4M?
Nada. La lista de Vibe da Rp 2.390 millones por esta villa, y Vibe nos paga la comisión. Nuestras comprobaciones antes de tu depósito son gratis: el plazo del Hak Sewa y su prórroga, la parcela en el catastro y en el RDTR, la licencia de obra cuando se solicite y la licencia Kemenkes de la clínica que atrae a los huéspedes.
¿Cuánto cuesta la NAI Villa V4M y qué incluye?
Por el precio de lista, Rp 2.390 millones, te llevas una villa de un dormitorio llave en mano: 46,7 m² con piscina pequeña y terraza. Nuestra comisión la paga Vibe, no tú. El leasehold va de 20 a 30 años con prórroga, y el plazo que elijas cambia el precio. Aún estamos pidiendo a la promotora el importe del primer pago.
¿Cómo se paga la V4M?
Vibe pasa el dinero del comprador por un escrow y lo libera fase a fase. También vale cripto: USDT o USDC al cambio del día en que pagas. El último pago va tras los papeles de la entrega. Como la promotora no ha publicado calendario, lo escribimos en el PPJB, y antes comprobamos el banco del escrow y sus reglas de liberación.
¿Qué rentabilidad realista puede dar la NAI Villa V4M?
Nuestro escenario base supone Rp 1,3 millones por noche y un 65 % de ocupación. Descontados gestión, impuestos, días vacíos y mantenimiento, sale una rentabilidad neta de alrededor del 7,9 % anual sobre lo que pagaste. El 15,4 % de la promotora es una cifra bruta, antes de gastos. Nuestra tarifa sale de AirROI para Nusa Dua y Sanur, ajustada a un dormitorio. Es una estimación, no una garantía.
¿Puedo comprar la V4M desde el extranjero?
Sí. Repasamos contigo por Zoom los materiales de prelanzamiento de la promotora, y la firma se hace ante notario con un poder que das una sola vez. Durante 2028–2029 seguimos la obra frente a tus pagos. En la entrega medimos los 46,7 m² contra el plano y comprobamos los muebles contra la especificación. No hace falta que vengas.
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