NUSA DUA
desde Rp 1.750 millones/ 25 + 25 años
Sol Nusa Dua
Nusa Dua · Complejo de apartamentos
- 1–3 dormitorios
- 38–122 m²
- leasehold 25+25
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NUSA DUA · ID RR-3008
Sol: adosado de dos dormitorios, 76 m², Nusa Dua
Este adosado de 76 m² en Sol cuesta Rp 2.640 millones: dos dormitorios en dos niveles y puerta de entrada propia, con la piscina y el gimnasio comunes a unos pasos. Es de la segunda fase, con entrega a finales de 2027. Lo compras en leasehold de 25 años, y otros 25 que promete la promotora.
Unidad de Sol Nusa Dua · unidades publicadas: 4
- Leasehold 25 + 25
- En construcción
- Dos niveles
- Entrega: 4.º trim. 2027
- 2dormitorios
- 76 m²superficie útil
- Leasehold25 + 25 años
- 4.º trim. 2027entrega, fase 2
- 1,6 kma la costa (nuestra base)
Inmueble
Qué compras
El adosado es el único formato tipo casa de Sol, un complejo en dos fases detrás de la zona de resorts de Nusa Dua. Sus propietarios usan las mismas instalaciones que los de los apartamentos: la piscina alargada, un gimnasio y una zona de descanso. Bali Collection queda a unos 3,4 km en línea recta.
Dos dormitorios en dos niveles y 76 m², con entrada propia. Las familias y los grupos de amigos lo prefieren a un estudio, porque nadie molesta a nadie. En alquiler por noches, una unidad de dos dormitorios cobra más que una de uno con la misma ocupación, y esa es la razón principal para elegirla frente a dos unidades pequeñas.
La hoja de disponibilidad muestra cuatro adosados, todos a Rp 2.640 millones. La promotora aún no ha publicado renders de este formato, así que estas imágenes muestran el complejo y el acabado de los apartamentos de la segunda fase. Te mandamos el plano del adosado por WhatsApp.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Sol · Adosado de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no ha dado rentabilidad para el adosado. Suponemos Rp 1,9 millones por noche para un dos dormitorios detrás de la primera línea de Nusa Dua y mostramos el resultado neto de gestora, impuestos y desgaste.
Bruta 11,8 %≈ Rp 312 millones al año con una ocupación del 46 % y Rp 1,9 millones por noche
Neta 9,9 %≈ Rp 262 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 312 millones11,8 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 46 %
- Gastos operativosRp 49,9 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 262 millones9,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,1 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 36%prudente | Rp 244 millones | Rp 39,1 millones | Rp 205 millones | 7,8% | 12,9 años |
| 46%base | Rp 312 millones | Rp 49,9 millones | Rp 262 millones | 9,9% | 10,1 años |
| 56%optimista | Rp 380 millones | Rp 60,8 millones | Rp 319 millones | 12,1% | 8,3 años |
El escenario base es un 46 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 36 %, y el fuerte, un 56 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 36 %; base, con un 46 %, y optimista, con un 56 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 10,0 % neto con un 59 % de ocupación; Ramada Home-room: 10,1 % neto con un 53 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 9,9 % neto con un 42 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras es un leasehold de 25 años más otros 25 según la promotora, contados desde la entrega de finales de 2027. Los papeles van de la reserva a un PPJB sobre el adosado elegido y terminan en un leasehold ante notario. La copia del PBG no nos ha llegado. Con la obra terminada llegan el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 + 25 añosLo que cuenta es lo que queda el día de la entrega. Dejamos cerradas las condiciones de renovación en tu contrato. |
| Zonificación | Residencial, amarilla R-4 según la hoja de la promotoraZona de vivienda. Si se admiten huéspedes por noches lo dice el extracto del RDTR, y lo leemos antes de que pagues. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarNo tenemos un PBG verificado en el expediente. Primero el número y una copia; después, el depósito. |
| Promotora | PT Aussie Core BuildersFigura en nuestra base como promotora. Consultamos su registro y los edificios que ha entregado. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Los pagos siguen el avance físico de la obra, no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblado y con electrodomésticos, según los rendersEl contrato lleva un anexo detallado de muebles y electrodomésticos. |
El adosado aún no tiene renders, así que los papeles pesan más. El leasehold, la zonificación y el PBG pasan por nuestras comprobaciones antes de que pagues nada, y el informe escrito recoge cada punto abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sol · Adosado de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Sol · Adosado de 2 dormitorios
- ReservaRp 17,7 millones, a cuenta del precio.
- Primer pago30 % una vez firmado el contrato.
- Cimentación y estructura20 % en cada una de las dos fases.
- Fachadas20 % cuando está levantado el exterior.
- Acabados y llaves10 % en acabados y después la entrega.
Este calendario lo sacamos de la presentación de la segunda fase de la promotora. La reserva no se devuelve, y un notario da fe de cada pago. Los importes finales de tu adosado van al PPJB después de que los comprobemos.
Ubicación
Dónde está: Nusa Dua · segunda línea
Los adosados miran a la parte vivida de Nusa Dua, apartada de la franja de resorts y a unos 1,5 km de la costa. Supermercados y warungs quedan cerca, y el aeropuerto, a menos de 10 km.
- Playa de Nusa Dua≈ 3,2 km en línea recta
- Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta
- Sanur≈ 15,9 km en línea recta
- A la costa≈ 1,6 km, nuestra base
Una unidad de dos dormitorios encaja con el público de Nusa Dua: familias que buscan agua tranquila y el nivel de los hoteles de resort, y que llegan en cualquier temporada. Las noches son tranquilas; los sitios con más ambiente quedan a 15–30 minutos en coche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6hoteles
- 2tiendas
Lo más cercano
- Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
- Kenyery homestayhotel · 710 m
- Guest househotel · 712 m
- Hotelhotel · 743 m
- Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
- Vinila Nusa Duahotel · 760 m
- Raja Marttienda · 773 m
- Sekar Nusa Villashotel · 1 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Sol · Adosado de 2 dormitorios
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro un adosado en Sol?
Nada en absoluto. Pagas el precio de la hoja, y la promotora de Sol paga nuestra comisión. Para el adosado pedimos el leasehold del suelo y las condiciones de renovación, verificamos la zona R-4 en el RDTR y reclamamos el extracto del PBG, que aún no ha llegado a nuestra base. Recibes un informe escrito con los puntos abiertos, y las comprobaciones corren de nuestra cuenta.
¿Puedo comprar el adosado sin ir a Bali?
Sí. Te presentamos el plano, la hoja de disponibilidad y el avance de la obra por Zoom y hacemos nosotros las comprobaciones de documentos. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario con tu poder. Cuando el adosado esté terminado, lo recorremos buscando defectos y firmamos el acta de entrega por ti.
¿Por qué la galería no muestra el adosado?
La promotora aún no ha facilitado renders de este formato con una calidad aprovechable. Por ahora ves lo que existe: el complejo, la piscina y el acabado de los apartamentos de la segunda fase. Te mandamos el plano y las secciones del adosado por WhatsApp y añadiremos renders a esta ficha en cuanto nos los pase la promotora.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Nuestra tarifa de Rp 1,9 millones por noche parte de datos de inmuebles comparables en Nusa Dua, ajustados a un dos dormitorios de este tamaño. Probamos ocupaciones del 36, 46 y 56 %, la franja de los alquileres con gestión profesional, y ponemos los gastos de explotación en el 16 % de la facturación. Sale una estimación de nuestro modelo, nunca una rentabilidad asegurada.
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