NUSA DUA · ID RR-3008

Sol: adosado de dos dormitorios, 76 m², Nusa Dua

Este adosado de 76 m² en Sol cuesta Rp 2.640 millones: dos dormitorios en dos niveles y puerta de entrada propia, con la piscina y el gimnasio comunes a unos pasos. Es de la segunda fase, con entrega a finales de 2027. Lo compras en leasehold de 25 años, y otros 25 que promete la promotora.

Unidad de Sol Nusa Dua · unidades publicadas: 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construcción
  • Dos niveles
  • Entrega: 4.º trim. 2027
  • 2dormitorios
  • 76 m²superficie útil
  • Leasehold25 + 25 años
  • 4.º trim. 2027entrega, fase 2
  • 1,6 kma la costa (nuestra base)

Inmueble

Qué compras

El adosado es el único formato tipo casa de Sol, un complejo en dos fases detrás de la zona de resorts de Nusa Dua. Sus propietarios usan las mismas instalaciones que los de los apartamentos: la piscina alargada, un gimnasio y una zona de descanso. Bali Collection queda a unos 3,4 km en línea recta.

Dos dormitorios en dos niveles y 76 m², con entrada propia. Las familias y los grupos de amigos lo prefieren a un estudio, porque nadie molesta a nadie. En alquiler por noches, una unidad de dos dormitorios cobra más que una de uno con la misma ocupación, y esa es la razón principal para elegirla frente a dos unidades pequeñas.

La hoja de disponibilidad muestra cuatro adosados, todos a Rp 2.640 millones. La promotora aún no ha publicado renders de este formato, así que estas imágenes muestran el complejo y el acabado de los apartamentos de la segunda fase. Te mandamos el plano del adosado por WhatsApp.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Sol · Adosado de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora no ha dado rentabilidad para el adosado. Suponemos Rp 1,9 millones por noche para un dos dormitorios detrás de la primera línea de Nusa Dua y mostramos el resultado neto de gestora, impuestos y desgaste.

Bruta 16,7 %≈ Rp 441 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 10,0 %≈ Rp 265 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 441 millones16,7 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 79,4 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 44,1 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 52,9 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 265 millones10,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,0 años
Escenarios de ocupación: Sol · Adosado de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 373 millonesRp 149 millonesRp 224 millones8,5%11,8 años
65%baseRp 441 millonesRp 176 millonesRp 265 millones10,0%10,0 años
75%optimistaRp 509 millonesRp 204 millonesRp 305 millones11,6%8,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Lo que compras es un leasehold de 25 años más otros 25 según la promotora, contados desde la entrega de finales de 2027. Los papeles van de la reserva a un PPJB sobre el adosado elegido y terminan en un leasehold ante notario. La copia del PBG no nos ha llegado. Con la obra terminada llegan el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Sol · Adosado de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho25 + 25 añosLo que cuenta es lo que queda el día de la entrega. Dejamos cerradas las condiciones de renovación en tu contrato.
ZonificaciónResidencial, amarilla R-4 según la hoja de la promotoraZona de vivienda. Si se admiten huéspedes por noches lo dice el extracto del RDTR, y lo leemos antes de que pagues.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarNo tenemos un PBG verificado en el expediente. Primero el número y una copia; después, el depósito.
PromotoraPT Aussie Core BuildersFigura en nuestra base como promotora. Consultamos su registro y los edificios que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Los pagos siguen el avance físico de la obra, no fechas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblado y con electrodomésticos, según los rendersEl contrato lleva un anexo detallado de muebles y electrodomésticos.
El adosado aún no tiene renders, así que los papeles pesan más. El leasehold, la zonificación y el PBG pasan por nuestras comprobaciones antes de que pagues nada, y el informe escrito recoge cada punto abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sol · Adosado de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Sol · Adosado de 2 dormitorios

  1. ReservaRp 17,7 millones, a cuenta del precio.
  2. Primer pago30 % una vez firmado el contrato.
  3. Cimentación y estructura20 % en cada una de las dos fases.
  4. Fachadas20 % cuando está levantado el exterior.
  5. Acabados y llaves10 % en acabados y después la entrega.

Este calendario lo sacamos de la presentación de la segunda fase de la promotora. La reserva no se devuelve, y un notario da fe de cada pago. Los importes finales de tu adosado van al PPJB después de que los comprobemos.

Ubicación

Dónde está: Nusa Dua · segunda línea

Los adosados miran a la parte vivida de Nusa Dua, apartada de la franja de resorts y a unos 1,5 km de la costa. Supermercados y warungs quedan cerca, y el aeropuerto, a menos de 10 km.

Adosado en Sol: vista de dron sobre los bloques y las piscinas (render)
Nusa Dua · Badung · segunda línea
  • Playa de Nusa Dua≈ 3,2 km en línea recta
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta
  • Sanur≈ 15,9 km en línea recta
  • A la costa≈ 1,6 km, nuestra base

Una unidad de dos dormitorios encaja con el público de Nusa Dua: familias que buscan agua tranquila y el nivel de los hoteles de resort, y que llegan en cualquier temporada. Las noches son tranquilas; los sitios con más ambiente quedan a 15–30 minutos en coche.

Nusa Dua · segunda línea · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 2tiendas

Lo más cercano

  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
  • Kenyery homestayhotel · 710 m
  • Guest househotel · 712 m
  • Hotelhotel · 743 m
  • Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
  • Vinila Nusa Duahotel · 760 m
  • Raja Marttienda · 773 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 1 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Sol · Adosado de 2 dormitorios

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro un adosado en Sol?

Nada en absoluto. Pagas el precio de la hoja, y la promotora de Sol paga nuestra comisión. Para el adosado pedimos el leasehold del suelo y las condiciones de renovación, verificamos la zona R-4 en el RDTR y reclamamos el extracto del PBG, que aún no ha llegado a nuestra base. Recibes un informe escrito con los puntos abiertos, y las comprobaciones corren de nuestra cuenta.

¿Puedo comprar el adosado sin ir a Bali?

Sí. Te presentamos el plano, la hoja de disponibilidad y el avance de la obra por Zoom y hacemos nosotros las comprobaciones de documentos. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario con tu poder. Cuando el adosado esté terminado, lo recorremos buscando defectos y firmamos el acta de entrega por ti.

¿Por qué la galería no muestra el adosado?

La promotora aún no ha facilitado renders de este formato con una calidad aprovechable. Por ahora ves lo que existe: el complejo, la piscina y el acabado de los apartamentos de la segunda fase. Te mandamos el plano y las secciones del adosado por WhatsApp y añadiremos renders a esta ficha en cuanto nos los pase la promotora.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Nuestra tarifa de Rp 1,9 millones por noche parte de datos de AirROI para Nusa Dua, ajustados a un dos dormitorios de este tamaño. Probamos ocupaciones del 55, 65 y 75 %, la franja de los alquileres con gestión profesional, y ponemos los gastos de explotación en el 40 % de la facturación. Sale una estimación de nuestro modelo, nunca una rentabilidad asegurada.

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