NUSA DUA · ID RR-3015

Sol: apartamento de dos dormitorios, 91 m², Nusa Dua

La terraza suma 20 m² a este apartamento de dos dormitorios y 71 m² de la segunda fase de Sol, con piscina y gimnasio comunes en el propio complejo. La obra debe terminar a finales de 2027. Por Rp 2.730 millones compras 25 años de leasehold, con un segundo plazo de 25 años que la promotora deja por escrito.

Unidad de Sol Nusa Dua · unidades publicadas: 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construcción
  • Terraza de 20 m²
  • Entrega: 4.º trim. 2027
  • 2dormitorios
  • 91 m²superficie total con terraza
  • Leasehold25 + 25 años
  • 4.º trim. 2027entrega, fase 2
  • 1,6 kmal mar (nuestra base)

Inmueble

Qué compras

Es la distribución libre más grande de la segunda fase de Sol, un complejo a una manzana de los resorts de Nusa Dua, tierra adentro. Los propietarios comparten piscina, gimnasio y solárium. Sanur queda a unos 16 km al norte en línea recta, por si te apetece cambiar de aires.

La hoja de la promotora la registra como 71 + 20 m²: vivienda y terraza por separado. Dentro, dos dormitorios más salón y cocina abiertos. Con 20 m², la terraza es una estancia exterior de verdad y no un balcón. El tiempo en Nusa Dua apenas cambia durante el año, así que usarás ese espacio todos los meses, y el huésped lo paga.

La hoja muestra tres unidades así a Rp 2.730 millones y una cuarta, al mismo precio, con terraza de 24 m². El leasehold es de 25 años más 25. La promotora no ha facilitado renders de las distribuciones de dos dormitorios, así que lo que ves son las zonas comunes y el acabado de la segunda fase.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Sol · 2 dormitorios, 91 m²: bruta y neta

La promotora no da rentabilidad para esta distribución. Ponemos la tarifa en Rp 2,0 millones por noche, la cifra de Nusa Dua subida por los dos dormitorios y la terraza, y mostramos los ingresos después de gestión, impuestos y mantenimiento.

Bruta 17,7 %≈ Rp 483 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 2,0 millones por noche Neta 10,6 %≈ Rp 290 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 483 millones17,7 % del precio · Rp 2,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 86,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 48,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 58,0 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 290 millones10,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,4 años
Escenarios de ocupación: Sol · 2 dormitorios, 91 m²
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 409 millonesRp 163 millonesRp 245 millones9,0%11,1 años
65%baseRp 483 millonesRp 193 millonesRp 290 millones10,6%9,4 años
75%optimistaRp 557 millonesRp 223 millonesRp 334 millones12,3%8,2 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 2,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 25 años, más otros 25 que la promotora deja por escrito, con el plazo restante contado desde la entrega de finales de 2027. Los pasos son la reserva, el PPJB de tu unidad y la firma del leasehold ante notario. El PBG no ha llegado a nuestro expediente. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando termina la obra.

Derecho y licencias de Sol · 2 dormitorios, 91 m²
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho25 + 25 añosMedimos el plazo restante del leasehold desde el final de la obra, y el mecanismo de prórroga queda por escrito en el contrato.
ZonificaciónResidencial, amarilla R-4 según la hoja de la promotoraAntes del depósito pedimos un extracto del RDTR: dirá si el alquiler por noches es un uso permitido.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarEn nuestra base aún no hay licencia verificada. Conseguimos el número y el documento antes de que pagues.
PromotoraPT Aussie Core BuildersEsta sociedad figura como promotora en nuestra base. Revisamos su registro y sus obras terminadas.
Certificado de habitabilidad (SLF)En construcción, aún no emitidoLa licencia de alquiler turístico (NIB) no puede llegar antes del SLF, así que los pagos van con el avance de la obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblado y con electrodomésticos, según los rendersTu contrato lleva como anexo la especificación de muebles y electrodomésticos.
Antes de cualquier depósito revisamos el leasehold del suelo, la zonificación R-4 y la licencia de obra. Lo que no podamos confirmar lo recogemos en un informe escrito.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Sol · 2 dormitorios, 91 m²?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Sol · 2 dormitorios, 91 m²

  1. ReservaRp 17,7 millones, que se descuentan del precio.
  2. Primer pago30 % al firmar el contrato.
  3. Cimentación y estructura20 % tras la cimentación y otro 20 % tras la estructura.
  4. Fachadas20 % cuando se terminan las fachadas.
  5. Acabados y llavesEl último 10 % durante los acabados; después, la entrega de llaves.

El calendario sale de la presentación de la segunda fase. Si te echas atrás después de reservar, pierdes la reserva; el notario emite un recibo por cada pago. Confirmamos las cifras de tu unidad y las fijamos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nusa Dua · segunda línea

Sol está en la parte de Nusa Dua donde vive y hace la compra la gente de aquí, a unos 1,5 km del agua. Los resorts y el aeropuerto quedan a un rato en coche.

Sol, 2 dormitorios de 91 m²: vista cenital de todo el complejo (render)
Nusa Dua · Badung · segunda línea
  • Playa de Nusa Dua≈ 3,2 km en línea recta
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km en línea recta
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,1 km en línea recta
  • Sanur≈ 15,9 km en línea recta
  • A la costa≈ 1,6 km, nuestra base

Nusa Dua atrae a familias y viajeros de negocios que valoran el agua sin olas y los servicios de resort, así que la demanda se mantiene pareja todo el año. Si el huésped quiere salir de noche, le esperan 15–30 minutos de trayecto.

Nusa Dua · segunda línea · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6hoteles
  • 2tiendas

Lo más cercano

  • Le Berceuse Villa & Resorthotel · 697 m
  • Kenyery homestayhotel · 710 m
  • Guest househotel · 712 m
  • Hotelhotel · 743 m
  • Swiss Belhotel Segarahotel · 748 m
  • Vinila Nusa Duahotel · 760 m
  • Raja Marttienda · 773 m
  • Sekar Nusa Villashotel · 1 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Sol · 2 dormitorios, 91 m²

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro este dos dormitorios en Sol?

Ni una rupia. Pagas lo que marca la promotora, y la promotora paga nuestra comisión. Antes del depósito pedimos el contrato de leasehold del suelo con su cláusula de prórroga, contrastamos la zonificación R-4 con el RDTR y seguimos reclamando el extracto del PBG. Todo corre de nuestra cuenta, y recibes nuestras conclusiones por escrito.

¿Se puede comprar este apartamento a distancia?

Se puede. Nuestros asesores te enseñan por Zoom la hoja, el plano y fotos de la obra, y nosotros verificamos los papeles. El leasehold y el contrato de gestión los firmas ante notario mediante un poder. Recibimos el apartamento terminado a finales de 2027 y dejamos constancia de cualquier defecto. La operación se cierra sin volar a Bali.

¿Qué suman los 91 m²?

Setenta y un metros cuadrados de vivienda y una terraza de 20 m². La hoja de la promotora los da por separado, mientras que nuestra base los suma en una sola cifra. Una de las unidades lleva terraza de 24 m², a Rp 2.730 millones. Sacamos del plano el desglose por estancias y lo adjuntamos a tu contrato.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de los datos de AirROI para Nusa Dua y los ajustamos a un dos dormitorios con terraza, hasta Rp 2,0 millones por noche. Nuestros escenarios ponen la ocupación en el 55, 65 o 75 %, todos típicos de alquileres con gestora. Los gastos de explotación se llevan el 40 % de la facturación. Toma las cifras como una estimación de Rise Real Bali, sin garantía de ingresos.

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