NUSA DUA · ID RR-3015

Sol : appartement 2 chambres, 91 m², Nusa Dua

Une terrasse de 20 m² s'ajoute à un appartement de deux chambres de 71 m² dans la seconde phase de Sol, avec la piscine commune et la salle de sport sur place. L'achèvement est fixé à fin 2027. Le prix de Rp 2,73 Md donne droit à 25 ans de leasehold, avec une seconde période de 25 ans inscrite par le promoteur.

Lot dans Sol Nusa Dua · lots publiés : 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construction
  • Terrasse 20 m²
  • Livraison : T4 2027
  • 2chambres
  • 91 m²surface totale avec terrasse
  • Leasehold25 + 25 ans
  • T4 2027livraison, phase 2
  • 1,6 kmjusqu'à la mer (données de l'annonce)

Bien

Ce que vous obtenez

C'est la plus grande configuration ouverte de la phase 2 de Sol, un ensemble situé à un pâté de maisons à l'intérieur des terres par rapport aux hôtels de Nusa Dua. Les propriétaires partagent la piscine, la salle de sport et le solarium. Sanur est à environ 16 km au nord à vol d'oiseau si vous voulez changer d'air.

La grille du promoteur l'indique en 71 + 20 m² : surface habitable et terrasse comptées séparément. À l'intérieur : deux chambres, plus un salon ouvert et une cuisine. À 20 m², cette terrasse est une vraie pièce extérieure plutôt qu'un balcon. Le climat de Nusa Dua change à peine au fil de l'année, vous utiliserez donc cet espace tous les mois, et les voyageurs sont prêts à le payer.

La grille montre trois lots de ce type à Rp 2,73 Md et un à Rp 2,74 Md avec une terrasse de 24 m². Le bail est de 25 ans plus 25. Le promoteur n'a pas fourni de rendus pour les plans deux chambres ; vous voyez donc les parties communes et les finitions de la phase 2.

Les chiffres de ce bien

Sol · 2 chambres 91 m² : rendement brut et net

Le promoteur ne communique aucun rendement pour ce plan. Nous fixons le tarif à Rp 2,0 M la nuit, le chiffre de Nusa Dua relevé pour deux chambres et une terrasse, et affichons le revenu après gestion, impôts et entretien.

Brut 17,7 %≈ Rp 483 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit Net 10,6 %≈ Rp 290 M par an · amorti en ≈ 9,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 483 M17,7 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 86,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 48,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 58,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 290 M10,6 % du prix · amorti en ≈ 9,4 ans
Scénarios d'occupation : Sol · 2 chambres 91 m²
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 409 MRp 163 MRp 245 M9,0 %11,1 ans
65 %baseRp 483 MRp 193 MRp 290 M10,6 %9,4 ans
75 %optimisteRp 557 MRp 223 MRp 334 M12,3 %8,2 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Comptez sur un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans, plus 25 ans que le promoteur a inscrits, le solde étant compté à partir de la livraison fin 2027. Le parcours : réservation, puis PPJB pour votre lot, puis bail passé devant notaire. Le PBG n'est pas arrivé dans notre dossier. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location sont des étapes postérieures à l'achèvement.

Propriété et permis : Sol · 2 chambres 91 m²
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ansNous mesurons la durée de bail restante à partir de l'achèvement, et le mécanisme de prolongation est mis par écrit dans le contrat.
ZonageRésidentiel, jaune R-4 selon la fiche du promoteurZone résidentielle sur la grille du promoteur. L'extrait du RDTR tranche la question des séjours courts, et nous l'obtenons avant l'acompte.
Permis de construire (PBG)À confirmerNos dossiers ne contiennent encore aucune autorisation vérifiée. Nous obtenons le numéro et le document avant que vous payiez.
PromoteurPT Aussie Core BuildersCette société figure comme promoteur dans notre base d'annonces. Nous examinons son immatriculation et ses réalisations achevées.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréUne licence de location ne peut précéder le certificat de conformité (SLF) ; les versements suivent donc l'avancement du chantier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublé et équipé d'électroménager, selon les rendus 3DVotre contrat reçoit le descriptif du mobilier et des appareils en annexe.
Pour un deux-chambres à ce prix, nous examinons le bail foncier, le zonage R-4 et le permis de construire avant tout acompte. Ce que nous ne pouvons pas confirmer figure dans notre rapport écrit.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Sol · 2 chambres 91 m² ?

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Conditions

Sol · 2 chambres 91 m² : échéancier de paiement

  1. RéservationRp 17,7 M, à valoir sur le prix.
  2. Premier versement30 % à la signature du contrat.
  3. Fondations et gros œuvre20 % après chaque étape du gros œuvre.
  4. Façades20 % quand les façades sont montées.
  5. Finitions et clésDernier 10 % pendant les finitions, puis les clés.

Notre source est la présentation du promoteur pour la phase 2. Se rétracter après la réservation fait perdre les frais, et le notaire délivre un reçu pour chaque versement. Nous vérifions les chiffres de votre lot précis et les fixons dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua · deuxième ligne

Sol occupe la moitié quotidienne de Nusa Dua, celle où les habitants font leurs courses et mangent, à environ 1,5 km de la mer. Les hôtels de la station et l'aéroport sont tous deux à quelques minutes en voiture.

Sol 2 chambres 91 m² : vue de dessus de tout le site (rendu 3D)
Nusa Dua · Badung · deuxième ligne
  • Plage de Nusa Dua≈ 3,2 km à vol d'oiseau
  • Bali Collection · ITDC≈ 3,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,1 km à vol d'oiseau
  • Sanur≈ 15,9 km à vol d'oiseau
  • Jusqu'au rivage≈ 1,6 km, notre base

Nusa Dua attire des familles et des voyageurs d'affaires qui apprécient une mer plate et les services d'une station, si bien que la demande reste stable toute l'année. Pour une soirée en ville, il faut compter 15 à 30 minutes de route.

Nusa Dua · deuxième ligne · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Sol · 2 chambres 91 m²

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de ce deux-chambres chez Sol ?

Pas une roupie. Vous payez ce qu'affiche le promoteur, et le promoteur règle notre commission. Avant l'acompte, nous obtenons le bail foncier et sa clause de renouvellement, confrontons le zonage R-4 au RDTR et continuons de réclamer l'extrait du PBG. Tout cela est à nos frais, et vous recevez nos conclusions par écrit.

Peut-on acheter cet appartement à distance ?

Oui. Nos conseillers vous présentent la grille, le plan et les photos du chantier sur Zoom, et nous vérifions les documents. Un notaire signe le bail et le contrat de gestion pour vous, en vertu d'une procuration. Nous réceptionnons l'appartement terminé fin 2027 et consignons les défauts. La transaction se conclut sans prendre l'avion pour Bali.

Qu'est-ce qui compose les 91 m² ?

71 m² de surface habitable et une terrasse de 20 m². La grille du promoteur les indique séparément, alors que notre base les additionne en un seul chiffre. Un lot est vendu avec une terrasse de 24 m² à Rp 2,74 Md. Nous prenons le détail pièce par pièce sur le plan et le joignons à votre contrat.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons des données AirROI pour Nusa Dua et ajustons pour un deux-chambres avec terrasse, ce qui donne Rp 2,0 M la nuit. Nos scénarios fixent l'occupation à 55, 65 ou 75 %, des niveaux typiques de locations gérées. Les charges d'exploitation absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Considérez ces chiffres comme une estimation de Rise Real Bali, sans garantie de revenu.

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