NUSA DUA · ID RR-2091

Ramada Nusa Dua Home-room : chambre d'hôtel de marque Wyndham

Rp 1,86 Md à la prévente achètent une chambre d'hôtel de marque Wyndham sur un bail de 50 ans, et quelqu'un d'autre se charge de la location. L'exploitant hôtelier prend les réservations, garde sa part du chiffre d'affaires et vous verse le solde. La phase 1 compte 100 chambres, avec une livraison prévue en 2028.

Lot dans Ramada Nusa Dua by Wyndham

  • Leasehold 50 ans
  • En construction, phase 1
  • Wyndham
  • 1–2chambres, selon le type de chambre
  • 1salle de bain
  • À confirmersurface habitable (à confirmer)
  • Communepiscine du resort, plage à 5 min
  • Leasehold50 ans
  • 2028livraison de la phase 1

Bien

Ce que vous obtenez

La Home-room est l'unité d'entrée de gamme du Ramada Nusa Dua by Wyndham, un projet hôtelier de 168 clés dans l'enclave ITDC, avec une collaboration artistique de MayinArt. Vous achetez la chambre et la confiez à l'exploitant. Elle compte une ou deux chambres selon le type, et le promoteur n'a pas encore publié la surface.

Ce produit convient à l'acheteur qui veut un placement passif. Vous ne sélectionnez pas les voyageurs et ne signez rien avec une société de gestion. L'exploitant garde sa part du chiffre d'affaires, et vous touchez le reste, plus les séjours du propriétaire. Avant toute chose, il nous faut deux réponses : la forme juridique de la propriété de la chambre, et ce que signifient réellement les 15 à 15,8 % de la brochure.

Dans notre modèle, la chambre rapporte Rp 1,2 M la nuit. C'est moins que la médiane de Nusa Dua, environ Rp 1,8 M sur AirROI, car cette médiane inclut de grandes villas. Le taux d'occupation du marché tourne autour de 40 %. Les locations gérées professionnellement font mieux : nos scénarios retiennent donc 55, 65 et 75 %, avec 45 % du chiffre d'affaires absorbés par les charges. À 65 %, vous dégageriez environ Rp 150 M par an, soit un rendement net de 8,1 % sur le prix payé.

Les chiffres de ce bien

Ramada Home-room : rendement brut et net

Le promoteur annonce 15 à 15,8 % de revenu passif avant charges, sans préciser s'il s'agit d'une garantie ou d'une prévision. Le contrat doit le dire noir sur blanc. Nos chiffres ci-dessous supposent qu'une nuit se vend Rp 1,2 M à Nusa Dua, puis déduisent les 25 % de l'exploitant, les taxes et l'entretien.

Brut 14,7 %≈ Rp 273 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 8,1 %≈ Rp 150 M par an · amorti en ≈ 12,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 273 M14,7 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 65 %
  • Exploitant du resortRp 68,2 M25 % des recettes · opérateur hôtelier, fourchette du marché : 20 à 35 %
  • ImpôtsRp 27,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 27,3 M10 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 150 M8,1 % du prix · amorti en ≈ 12,4 ans
Scénarios d'occupation : Ramada Home-room
Taux d'occupationRevenu brutCharges 45 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 231 MRp 104 MRp 127 M6,8 %14,6 ans
65 %baseRp 273 MRp 123 MRp 150 M8,1 %12,4 ans
75 %optimisteRp 315 MRp 142 MRp 173 M9,3 %10,7 ans

La demande à Nusa Dua est régulière, sans pics marqués : notre scénario central retient donc 65 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Appartement studio : 8,8 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez la chambre sur un leasehold (bail de longue durée) de 50 ans. À Bali, les chambres d'hôtel s'acquièrent soit par strata title, soit par une part de bail, et le promoteur n'a pas confirmé laquelle s'applique ici. Nous voulons cette réponse par écrit. Le PPJB vient après les vérifications, puis le bail notarié à la livraison. La licence hôtelière de l'exploitant couvre la location de votre chambre.

Propriété et permis : Ramada Home-room
Forme de propriétéLeasehold sur la chambre, structure à confirmerUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail50 ansPeu de biens de notre catalogue courent aussi longtemps. Ce qui se passe après la 50e année, nous le posons par écrit au promoteur.
ZonageZone de resorts, ITDCTous les terrains de l'ITDC sont en zone resort. Nous rapprochons malgré tout l'extrait de cette parcelle précise.
Permis de construire (PBG)DemandéLa phase 1 étant déjà en construction, l'autorisation de construire devrait être au dossier. Nous en voulons la copie avant votre acompte.
PromoteurSociété du projet à confirmerVotre cocontractant est le promoteur, pas Wyndham. Nous vérifions qui est cette société et ce qu'elle a livré.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location suppose d'abord le SLF ; nous rattachons donc le paiement de la livraison aux documents plutôt qu'à une date.
Licence de location courte durée (NIB)Licence hôtelière, détenue par l'exploitantLes voyageurs réservent la chambre sous la licence hôtelière de l'exploitant. Vous ne demandez pas de licence de location (NIB) à votre nom.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, 2028La liste du mobilier et des appareils de la chambre est annexée à votre contrat.
Avant tout virement, nous confirmons la forme juridique sous laquelle la chambre est détenue, vérifions le terrain et les autorisations, et examinons la société du promoteur. Le rapport écrit signale chaque point resté ouvert.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Ramada Home-room ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Ramada Home-room : échéancier de paiement

  1. PréventeVous figez le prix de la phase 1, Rp 1,86 Md. Le promoteur anticipe des valeurs supérieures de 35 % à la livraison.
  2. Étapes du chantierLes versements suivent le chantier, et nous attendons encore la liste des étapes.
  3. LivraisonLe solde est versé à la réception des documents de la chambre.

La présentation du promoteur ne mentionne pas l'échéancier de paiement. Nos vérifications passent en premier, puis l'échéancier entre dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Nusa Dua

Nusa Dua, c'est une eau calme, des voisins cinq étoiles et une voie à péage jusqu'à l'aéroport. Les familles et les participants aux congrès maintiennent la demande à un niveau stable toute l'année, mais la vie nocturne y est discrète.

Vue aérienne du littoral de Nusa Dua
Nusa Dua · Badung · à 5 min de la plage
  • Plage5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 20 min
  • Bali Collection≈ 10 min
  • Uluwatu≈ 30 min

Les nuits du marché s'y vendent Rp 1,5 à 1,8 M, et le creux saisonnier est faible. Une chambre d'hôtel de marque rapporte moins qu'une villa ; nous la valorisons donc à Rp 1,2 M.

Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Ramada Home-room

Que facture Rise Real Bali si j'achète une Home-room Ramada ?

Rien. La grille du promoteur fait votre prix, et le promoteur finance notre commission. Les vérifications avant acompte sont également à notre charge. Pour cette chambre, elles couvrent la structure de propriété derrière une clé d'hôtel (strata title ou part de bail), la durée de 50 ans, l'extrait de zonage ITDC, l'autorisation de construire de la phase 1 et la société du promoteur.

Combien coûte une Home-room Ramada et que couvre le prix ?

La grille indique Rp 1,86 Md, et c'est le promoteur qui règle notre commission, pas vous. Vous obtenez une ou deux chambres selon le type. La surface n'a pas encore été publiée. Le bail court 50 ans, et la chambre est livrée clés en main selon le standard Wyndham. L'exploitant la loue sous sa licence hôtelière, avec une livraison prévue en 2028.

Que rapportera vraiment une Home-room de Ramada ?

Dans notre scénario central, la chambre rapporte Rp 1,2 M la nuit à 65 % d'occupation. Après l'exploitant, les taxes et l'entretien, cela donne environ Rp 150 M nets par an, soit 8,1 % du prix d'achat. Le tarif vient d'AirROI pour Nusa Dua, revu à la baisse pour une chambre d'hôtel. L'exploitant, les taxes et l'entretien absorbent ensemble 45 % du chiffre d'affaires. Nous parlons d'estimation, jamais de promesse.

Les 15 à 15,8 % de la brochure Ramada sont-ils garantis ?

La brochure ne le dit pas. Elle décrit 15 à 15,8 % comme un revenu passif avant charges, et il peut s'agir d'une garantie ferme ou simplement d'une prévision de l'exploitant. Nous obtenons la réponse par écrit et veillons à ce que le contrat l'indique. Notre propre modèle aboutit plus bas, à 8,1 % net dans le scénario central, parce qu'il déduit les frais de l'exploitant, les taxes et l'entretien.

Puis-je acheter une Home-room Ramada à distance ?

Oui. Nous vous montrons le site de Nusa Dua en Zoom, et un notaire se charge de votre signature par procuration. Nous prenons livraison de la chambre à la remise des clés, que le promoteur vise pour 2028. Entre-temps, nous comparons l'avancement du chantier au calendrier et obtenons la copie du PBG avant qu'un acompte ne parte de votre compte.

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