NUSA DUA · ID RR-3036

EDEM II : villa deux chambres avec piscine, 138 m², Nusa Dua

Le plan DUO se situe au milieu de la gamme EDEM II : 138 m² sur deux niveaux, deux chambres avec salle de bain privative et une piscine privée. Ce lot coûte Rp 5,80 Md sans les options terrasse ou toit. Vous choisissez une finition claire ou bleue. Le leasehold (bail de longue durée) se termine en 2055, et BREIG vise une livraison en décembre 2028.

Lot dans EDEM II · lots publiés : 4

  • Leasehold jusqu'en 2055
  • En construction
  • Piscine privée
  • Deux salles de bain
  • 2chambres
  • 138 m²taille selon notre base
  • Leaseholdjusqu'au 31/08/2055
  • 12.2028livraison, selon notre base
  • 2salles de bain

Bien

Ce que vous obtenez

DUO est la villa de taille moyenne d'EDEM II, répartie sur deux niveaux avec 138 m² intérieurs, plus sa propre piscine et son jardin. Le rez-de-chaussée abrite le séjour, une cuisine à îlot et un comptoir de bar, ouverts directement sur l'eau. Chaque chambre à l'étage a des fenêtres en arc et sa propre salle de bain.

BREIG propose deux ambiances intérieures, une claire et une bleue, la différence tenant aux textiles, aux carrelages et aux touches de couleur, le plan restant identique. De hautes fenêtres en arc partent du sol. Elles encadrent la verdure et la piscine. Dans une chambre, la baignoire se trouve juste à côté de la fenêtre.

Sur la grille de prix de BREIG, le DUO de base démarre à Rp 5,66 Md, et le lot de notre base d'annonces coûte Rp 5,80 Md. L'ajout de la terrasse porte le prix jusqu'à Rp 6,20 Md, terrasse et toit jusqu'à Rp 6,49 Md. Vous le détiendriez en leasehold jusqu'en 2055, avec environ 26 ans restants à la livraison.

Les chiffres de ce bien

EDEM II · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement à partir de 11,4 % par an pour EDEM II. Ce chiffre suppose 75 à 85 % d'occupation et 18 % pour le gestionnaire, sans déduction des taxes ni de l'usure. Voici notre modèle : nous chiffrons une nuit en DUO à Rp 3,2 M d'après les données de Nusa Dua et déduisons la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 13,0 %≈ Rp 756 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 7,8 %≈ Rp 454 M par an · amorti en ≈ 12,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 756 M13,0 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 136 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 75,6 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 90,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 454 M7,8 % du prix · amorti en ≈ 12,8 ans
Scénarios d'occupation : EDEM II · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 640 MRp 256 MRp 384 M6,6 %15,1 ans
65 %baseRp 756 MRp 302 MRp 454 M7,8 %12,8 ans
75 %optimisteRp 872 MRp 349 MRp 523 M9,0 %11,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cette villa n'existe qu'en leasehold. Deux dates de fin circulent, le 31 août 2055 dans notre base d'annonces et le 9 janvier 2055 dans les fiches de rendement de BREIG, et le contrat doit trancher, ainsi que sur un éventuel renouvellement. Comptez environ 26 ans d'utilisation après la livraison de 2028. Le PPJB s'accompagne d'un paiement de 10 %. L'achèvement ouvre la voie au certificat de conformité (SLF), puis à la licence de location.

Propriété et permis : EDEM II · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 31.08.2055, selon notre base d'annoncesComptez environ 26 ans une fois les clés en main. Deux dates de fin figurant au dossier, le 9 janvier et le 31 août 2055, le contrat indique la bonne et les conditions de renouvellement.
ZonageÀ confirmer via le RDTRLe zonage est confirmé par l'extrait du RDTR que nous commandons avant tout acompte, et non par des documents commerciaux.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du permis et une copie passent d'abord. C'est seulement ensuite qu'un acompte a du sens.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)BREIG nomme cette société dans sa présentation. Nous vérifions son immatriculation et les livraisons qui la précèdent, à commencer par EDEM Villas.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLa licence de location n'est possible qu'après le SLF. Nous voulons que l'échéance de BREIG soit inscrite dans le contrat.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, équipements installés, selon la présentationL'ambiance de finition choisie, ainsi que la liste complète du mobilier, figurent dans une annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et le vendeur. Vous recevez un rapport écrit qui nomme chaque point ouvert.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EDEM II · villa 2 chambres ?

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Conditions

EDEM II · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationChoisissez la villa et les finitions pour réserver le lot.
  2. 10 % à la signatureUn premier paiement de 10 % à la signature du contrat, puis le solde en une fois ou par échéances.
  3. Versements échelonnésLe prix avec échéancier dépasse le prix comptant de Rp 88,5 à 177 M. Nous obtenons le calendrier des tranches pour votre lot.
  4. LivraisonVous réglez le solde et prenez possession de la villa.
  5. GestionL'exploitant de BREIG s'occupe des voyageurs et vous reverse votre part chaque trimestre.

La présentation de BREIG donne les étapes et le paiement initial de 10 %, mais pas les dates d'échéance. Notre examen passe d'abord, puis le PPJB consigne ces dates.

Localisation

Emplacement : Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua

Des hôtels-resorts cinq étoiles bordent le littoral sud de Nusa Dua en contrebas, avec golf, mer calme et les plages de Pandawa et de Melasti. Sur la colline, les parcelles voisines sont encore vides. Un scooter comble la distance jusqu'aux cafés et aux commerces.

Villa de 2 chambres EDEM II : villas blanches avec piscine au coucher du soleil (rendu)
Nusa Dua · Badung · collines au-dessus de la côte sud
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, selon le promoteur
  • Plage de Nusa Dua≈ 8 min, selon le promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 12 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min, selon le promoteur

Une villa de deux chambres convient ici aux petites familles qui veulent la vue sur l'océan et les services hôteliers à proximité, et la demande reste assez stable sur l'année. Le prix de ce calme, c'est la distance : les courses du quotidien demandent entre 10 et 15 minutes de route.

Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EDEM II · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali me facturera-t-elle pour la villa DUO d'EDEM II ?

Rien : BREIG paie notre commission et vous payez le prix affiché. Avant l'acompte, nous récupérons le bail foncier et confirmons sa date d'expiration exacte, confrontons la parcelle au zonage du RDTR, examinons la société de BREIG et demandons le PBG. Cela ne vous coûte rien. Le résultat est une note écrite qui liste chaque question encore ouverte.

Peut-on acheter la villa DUO à distance ?

Oui, c'est possible. Des appels Zoom vous font parcourir le plan et le chantier, et nous menons le travail documentaire sur place. Un notaire signe le bail et le contrat de gestion pour vous, sur procuration. À la fin du chantier, notre équipe procède à la réception selon le procès-verbal de livraison. Aucun voyage à Bali n'est nécessaire.

Combien coûtent la terrasse et le toit-terrasse sur la villa 2 chambres ?

BREIG chiffre le DUO de base à partir de Rp 5,66 Md, avec la terrasse jusqu'à Rp 6,20 Md et avec terrasse et toit jusqu'à Rp 6,49 Md. Le lot de notre base, à Rp 5,80 Md, n'a aucune de ces options. Nous inscrivons la formule exacte dans le contrat pour que les options ne puissent pas apparaître ensuite sur une facture.

Comment arrivez-vous à 7,8 % net pour cette villa ?

À partir des données AirROI de Nusa Dua, nous fixons le prix à la nuit du DUO à Rp 3,2 M, selon sa taille et sa piscine. Les scénarios d'occupation de 55, 65 et 75 % correspondent à des villas en gestion professionnelle. Les charges absorbent 40 % des revenus. Le scénario central rapporte environ 7,8 % net par an, et cela reste notre estimation, sans garantie de revenu.

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