NUSA DUA · ID RR-1371

EDEM II Santorini Residences : villas-condos et villas de 1 à 3 chambres sur les hauteurs de Nusa Dua

La seconde phase de BREIG, au-dessus de la côte de Nusa Dua, démarre à Rp 1,68 Md, prix en paiement comptant d'une villa-condo de 33 m², et monte jusqu'aux villas de trois chambres avec piscine. Des arcades blanches de style Santorin parcourent le complexe, auquel s'ajoute un nouvel immeuble d'appartements. Le leasehold (bail de longue durée) court jusqu'au 31 août 2055, et notre base situe la livraison en 2028.

  • Leasehold jusqu'en 2055
  • En construction
  • Vue mer
  • Gestion par BREIG
  • 0–3chambres
  • 33–263 m²tailles des villas
  • 120–224 m²parcelles des villas, selon le plan directeur
  • Leaseholdjusqu'au 31/08/2055
  • 80 %des villas vendues, selon le promoteur
  • 8 minjusqu'à la plage de Nusa Dua, selon le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

EDEM II Santorini Residences fait suite à EDEM Villas, la première phase de BREIG, aujourd'hui vendue en totalité. Le terrain domine la côte sud de Nusa Dua, à côté du Kempinski et du Ritz-Carlton. Le promoteur annonce 8 minutes de la plage de Nusa Dua, 12 de Pandawa et 30 de l'aéroport. L'offre comprend des villas-condos, des villas de une à trois chambres et un immeuble d'appartements distinct.

La plupart des lots ont vue sur l'océan, dans des bâtiments blancs à arcades et toits ouverts. Dans les villas-condos de 33 et 40 m², la piscine et le toit-terrasse sont en option. La villa d'une chambre fait 118 m² et dispose d'une piscine privée de 46 m², tandis que les villas de deux et trois chambres s'étendent sur deux niveaux. Les parties communes comprennent une piscine, une salle de sport, un sauna et un spa, des bains grecs, un restaurant, un espace de coworking, une aire de jeux, un parking et une sécurité 24 h/24. Les lots sont livrés meublés, et BREIG gère les locations.

Le contrat de bail court jusqu'au 31 août 2055. Payée comptant, une villa-condo de 33 m² coûte Rp 1,68 Md, celle de 40 m² Rp 2,17 Md, et les villas Rp 3,44 Md (1 chambre), Rp 5,66 Md (2 chambres) et Rp 8,12 Md (3 chambres). Les paiements échelonnés ajoutent de Rp 88,5 à 177 M. BREIG n'a pas de fiche de disponibilité : nous confirmons donc les lots libres, le zonage du RDTR (plan de zonage détaillé), le permis de construire (PBG) et la date exacte de livraison.

Grille de prix du promoteur

EDEM II : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Condo villa, 33 m²33 m²studioRp 1,64 à 2,15 Mdavec calcul →
Condo-villa avec cuisine, 40 m²40 m²studioRp 2,17 Mdsur demande
Villa SOLO avec piscine118 m²1Rp 3,44 Mdsur demande
Villa DUO avec piscine138 m²2Rp 5,66 à 6,49 Mdavec calcul →
Villa TRIO avec piscine263 m²3Rp 8,12 à 9,06 Mdavec calcul →
Appartement studio, nouvelle phase28–29 m²studioRp 1,77 Mdavec calcul →
Appartement 1 chambre, nouvelle phase56–58 m²1Rp 3,36 Mdsur demande

Les prix en paiement comptant viennent des présentations de BREIG, l'une pour les villas, l'autre pour les appartements. Les options sont payantes : toit d'une villa-condo de Rp 194 à 230 M, piscine de Rp 177 à 186 M, toit d'une villa 1 chambre Rp 353 M, terrasse et toit sur les villas de 2 à 3 chambres de Rp 310 à 757 M. BREIG recueille encore les demandes pour les appartements. Nous confirmons le lot et son prix à la réservation.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

EDEM II se vend en leasehold, qui expire le 31 août 2055, soit environ 26 ans après la livraison prévue. Les documents de BREIG ne disent rien du renouvellement : nous négocions donc cette clause au contrat. Vous réservez, versez 10 % à la signature du PPJB, et le bail est enregistré plus tard chez un notaire. Le certificat de conformité (SLF) et une licence de location suivent l'achèvement.

Propriété et permis : EDEM II
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 31.08.2055, selon notre base d'annoncesÀ la livraison, il restera environ 26 ans. Les documents de BREIG ne décrivent aucune prolongation : toute condition de renouvellement doit donc figurer au contrat.
ZonageÀ confirmer via le RDTRNous lisons le zonage sur un extrait officiel du RDTR avant l'acompte, plutôt que de nous fier aux commerciaux.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons à BREIG le numéro d'autorisation et une copie. Vous ne devriez pas verser d'acompte sans eux.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La présentation nomme la société. Nous vérifions son immatriculation et ses livraisons passées, en commençant par la première phase d'EDEM Villas.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréSans SLF, la régence ne délivre aucune licence de location. Le contrat doit préciser à quelle date BREIG l'obtient.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, équipements installés, selon la présentationChaque meuble et chaque équipement doit figurer dans une annexe au contrat.
Aucun paiement avant nos vérifications du terrain, des permis et du vendeur. Vous recevez les résultats par écrit, questions ouvertes comprises.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EDEM II ?

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Conditions

EDEM II : échéancier de paiement

  1. RéservationChoisissez une unité et BREIG la retire de la vente.
  2. 10 % à la signatureLe contrat et les premiers 10 %, puis soit le paiement comptant, soit un plan de paiements échelonnés.
  3. Versements échelonnésLe plan coûte de Rp 88,5 à 177 M de plus que le paiement comptant. Nous demandons les dates des tranches pour votre lot.
  4. LivraisonDernier paiement, puis le lot est à vous.
  5. GestionUn contrat avec la société de gestion de BREIG, les loyers étant versés chaque trimestre.

Les étapes et le premier paiement de 10 % viennent de la présentation de BREIG. Les dates d'échéance n'y figurent pas : le PPJB (promesse de vente) les reprendra une fois notre examen terminé.

Localisation

Emplacement : Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua

Le sud de Nusa Dua, ce sont des hôtels cinq étoiles les pieds dans le sable, du golf, une eau calme et les plages de Pandawa et Melasti. Le terrain, lui, est à l'écart, sur les hauteurs. Pour les cafés et les commerces, il vous faudra un scooter.

EDEM II : le complexe sur des collines vertes au-dessus de l'océan, vue de drone (rendu)
Nusa Dua · Badung · collines au-dessus de la côte sud
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, selon le promoteur
  • Plage de Nusa Dua≈ 8 min, selon le promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 12 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min, selon le promoteur

Une vue sur l'océan, un service de resort à quelques minutes et des réservations sans basse saison marquée attirent les acheteurs. En contrepartie, les collines alentour sont encore vides, et les courses quotidiennes demandent de 10 à 15 minutes de route.

Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EDEM II

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez EDEM II ?

L'acheteur ne paie rien. Les prix des lots suivent la liste de BREIG, et BREIG règle notre commission. Nous finançons nous-mêmes, avant l'acompte, l'examen du terrain, du bail, du zonage et des permis. Vous le recevez par écrit, avec les questions non résolues énoncées clairement : votre décision repose ainsi sur des documents, non sur une plaquette commerciale.

Puis-je acheter dans EDEM II depuis l'étranger ?

Oui, toute l'opération se déroule à distance. Nous présentons le complexe et ses plans par Zoom et menons l'examen des documents de notre côté. Un notaire traite à distance le bail et les contrats de gestion, sur votre procuration. Après l'achèvement, notre équipe réceptionne le lot pour vous. Vous recevez la liste de prix et les plans sur votre messagerie avant notre premier échange.

Combien coûte un lot à EDEM II, et qu'est-ce que j'acquiers ?

En paiement comptant, vous dépenseriez Rp 1,68 Md pour une villa-condo de 33 m² et Rp 8,12 Md pour une villa de trois chambres. La formule échelonnée ajoute de Rp 88,5 à 177 M, avec 10 % d'acompte au départ. Vous détenez un leasehold, sous un contrat qui prend fin le 31 août 2055. Nous vérifions que le lot est libre avant que vous ne le réserviez.

Quand EDEM II sera-t-il terminé ?

Le chantier est en cours, et notre base indique un achèvement en 2028, année où commencent aussi les projections de rendement de BREIG. La présentation ne donne pas de date précise : c'est pourquoi le contrat doit fixer un délai de livraison et une pénalité de retard. Les échéances suivent les étapes du chantier, que nous vérifions sur place, et non le calendrier.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

BREIG annonce des rendements à partir de 11,4 % par an, avec 75 à 85 % d'occupation et une gestion à 18 % des recettes. Notre méthode diffère : un tarif de nuitée AirROI pour Nusa Dua ajusté selon le type de lot, un taux d'occupation tiré du segment géré par des professionnels et des charges à 40 % des recettes. Les chiffres figurent sur la page de chaque lot. Ils restent notre projection et ne garantissent aucun revenu.

Lots de ce projet

4 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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