NUSA DUA · ID RR-3043

EDEM II : villa de 3 chambres avec piscine et toit-terrasse, Nusa Dua

TRIO, la plus grande villa d'EDEM II, coûte Rp 8,30 Md pour le lot de notre base. Vous obtenez trois chambres avec salle de bain privative, une piscine privée et un toit-terrasse sur la côte de Benoa, dans l'une de deux finitions. BREIG la loue jusqu'en 2055 et vise une livraison en décembre 2028. Nous confirmons encore la surface.

Lot dans EDEM II · lots publiés : 4

  • Leasehold jusqu'en 2055
  • En construction
  • Toit-terrasse
  • Trois salles de bain
  • 3chambres
  • 263 m²taille selon notre base (à confirmer)
  • Leaseholdjusqu'au 31/08/2055
  • 12.2028livraison, selon notre base
  • 3salles de bain

Bien

Ce que vous obtenez

TRIO est le haut de gamme d'EDEM II. Sur deux niveaux, vous disposez de trois chambres, chacune avec sa salle de bain, d'un séjour et d'une cuisine au rez-de-chaussée, d'une piscine et d'un jardin à l'extérieur, et d'un toit-terrasse qui domine la côte de Benoa. C'est le plan pour les familles ou les groupes qui réservent une maison entière.

Notre base d'annonces indique 263 m², tandis que la présentation de BREIG, utilisée sur la page du projet, donne 180 m². Il pourrait s'agir de la surface habitable par rapport à la surface totale avec terrasses, mais nous ne spéculerons pas. Nous vérifions les deux chiffres sur le plan avant la transaction.

BREIG affiche le TRIO de base à partir de Rp 8,12 Md, et le lot de notre base coûte Rp 8,30 Md. Avec la terrasse, le prix monte jusqu'à Rp 8,69 Md. La formule complète terrasse plus toit plafonne à Rp 9,06 Md. Votre leasehold sur la villa court jusqu'en 2055.

Les chiffres de ce bien

EDEM II · villa 3 chambres : rendement brut et net

BREIG projette au moins 11,4 % par an sur EDEM II, en supposant 75 à 85 % d'occupation et une gestion facturant 18 % des revenus, et sa prévision ignore les taxes et l'amortissement. Voici notre modèle : un prix à la nuit de Rp 4,2 M pour trois chambres à Nusa Dua, moins la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 12,1 %≈ Rp 1,01 Md par an avec 65 % d'occupation et Rp 4,2 M la nuit Net 7,3 %≈ Rp 605 M par an · amorti en ≈ 13,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,01 Md12,1 % du prix · tarif Rp 4,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 181 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 101 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 121 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 605 M7,3 % du prix · amorti en ≈ 13,7 ans
Scénarios d'occupation : EDEM II · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 853 MRp 341 MRp 512 M6,2 %16,2 ans
65 %baseRp 1,01 MdRp 403 MRp 605 M7,3 %13,7 ans
75 %optimisteRp 1,16 MdRp 465 MRp 698 M8,4 %11,9 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 4,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le TRIO est proposé en leasehold avec deux dates de fin au dossier : le 9 janvier 2055 d'après les calculs de rendement de BREIG et le 31 août 2055 d'après notre base d'annonces. Nous faisons indiquer une seule date au contrat, avec les conditions de renouvellement. Il reste ainsi environ 26 ans à compter de la livraison de décembre 2028. Un paiement de 10 % accompagne le PPJB. La licence de location et le certificat de conformité (SLF) attendent l'achèvement.

Propriété et permis : EDEM II · villa 3 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 31.08.2055, selon notre base d'annoncesVous disposeriez d'environ 26 ans après l'achèvement. Le contrat tranche la question du 9 janvier ou du 31 août 2055 et précise si un renouvellement est possible.
ZonageÀ confirmer via le RDTRNous vérifions la parcelle sur un extrait du RDTR avant l'acompte, au lieu de nous fier à la brochure.
Permis de construire (PBG)À confirmerIl nous faut le numéro du PBG et une copie en main avant de vous recommander de payer quoi que ce soit.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La présentation indique cette société. Nous examinons son immatriculation et ses projets achevés, dont la phase un d'EDEM Villas.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLa régence n'accorde pas de licence de location avant l'existence du SLF : son calendrier a donc sa place dans votre contrat.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, équipements installés, selon la présentationUne annexe signée liste le mobilier et les équipements du TRIO, élément par élément.
Votre acompte attend que nous ayons examiné la parcelle, les autorisations et l'identité du vendeur. Le rapport écrit détaille tout ce qui reste en suspens.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour EDEM II · villa 3 chambres ?

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Conditions

EDEM II · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationRéservez le lot TRIO auprès de BREIG.
  2. 10 % à la signatureVous signez le contrat avec 10 % d'acompte, puis payez comptant ou selon un échéancier.
  3. Versements échelonnésChoisir l'échéancier ajoute de Rp 88,5 à 177 M au prix comptant. Nous demandons les dates pour votre lot.
  4. LivraisonDernier versement, puis la villa est à vous.
  5. GestionL'équipe de gestion de BREIG loue la villa et vous verse les revenus tous les trois mois.

La présentation de BREIG est la source de ces étapes et de l'acompte de 10 %. Faute de calendrier d'échéances, les dates sont inscrites dans le PPJB (promesse de vente) après notre examen.

Localisation

Emplacement : Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua

Sur la côte, en contrebas, le sud de Nusa Dua aligne hôtels cinq étoiles, golfs et plages calmes de Pandawa et de Melasti. Le flanc de colline de la villa compte encore peu de constructions. Pour les courses, il faut un trajet en scooter.

Villa de 3 chambres EDEM II : villa sur deux niveaux avec piscine parmi les palmiers (rendu)
Nusa Dua · Badung · collines au-dessus de la côte sud
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, selon le promoteur
  • Plage de Nusa Dua≈ 8 min, selon le promoteur
  • Plage de Pandawa≈ 12 min, selon le promoteur
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 30 min, selon le promoteur

Les groupes plus nombreux choisissent Nusa Dua pour la vue sur la mer, les équipements des resorts voisins et une occupation qui reste stable une grande partie de l'année. L'inconvénient, pour une réservation de maison entière, c'est l'isolement : les commodités du quotidien sont à une distance de 10 à 15 minutes de route.

Collines au-dessus de la côte · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur EDEM II · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle sur la villa TRIO ?

Vous ne nous payez rien. BREIG prend en charge la commission, et vous payez son prix affiché. Notre examen avant l'acompte, à nos frais, porte sur le bail foncier et sa vraie date de fin, le zonage du RDTR pour la parcelle, les registres de la société de BREIG et le PBG. Vous recevez une synthèse écrite qui nomme ce que nous n'avons pas pu clore.

Pourrais-je finaliser l'achat du TRIO depuis l'étranger ?

Oui. Nous vous présentons les plans et le chantier sur Zoom et nous chargeons des vérifications documentaires à Bali. Sur votre procuration, un notaire de Bali signe les deux contrats du TRIO, le bail et la gestion locative. À l'achèvement, notre équipe se charge du procès-verbal de réception. Vous n'avez jamais à prendre l'avion.

Pourquoi la villa 3 chambres a-t-elle deux surfaces différentes ?

Notre base d'annonces indique 263 m², la présentation de BREIG 180 m². L'écart ressemble à celui entre surface habitable et surface totale avec terrasses et toit, mais nous n'avons aucun détail qui le prouve. Nous affichons les deux chiffres tels quels et les vérifions sur le plan et le contrat avant tout acompte, et non sur la parole du vendeur.

Quel rendement locatif modélisez-vous pour TRIO ?

Notre prix de base à la nuit est de Rp 4,2 M, issu des données AirROI de Nusa Dua ajustées à une villa de trois chambres. Trois niveaux d'occupation suivent, 55, 65 et 75 %, la fourchette des villas en gestion. En retirant 40 % des revenus pour le gestionnaire, les taxes et les réparations, le scénario central donne environ 7,3 % net par an. C'est une estimation, et personne ne garantit le revenu.

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