NUSA DUA · ID RR-2987

K-Village : villa deux chambres avec vue sur l'océan, 106 m², Nusa Dua

À Rp 7,96 Md, la villa 28 est le lot de la rangée haute de K-Village : 106 m² intérieurs, deux chambres, une piscine privée et une terrasse orientée vers l'océan. Son bail dépasse la durée de base du projet, avec 28 + 25 ans. PCE prévoit la livraison en 2027.

Lot dans K-Village · lots publiés : 2

  • Leasehold 28 + 25
  • Fondations
  • Vue mer
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 106 m²taille de la villa
  • 200 m²parcelle
  • Leasehold28 + 25 ans
  • 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Aucun lot de K-Village ne coûte plus cher que la villa 28 : deux chambres, 106 m², sa propre piscine et une terrasse tournée vers la mer. Vous payez la vue. Une deux-chambres côté jardin, au même plan, est affichée à Rp 5,04 Md juste à côté.

Le séjour fait office de pavillon, avec un haut plafond à poutres, un mur de vitraux et un îlot de cuisine. Il s'ouvre sur la piscine sans seuil. Chaque chambre a son dressing et sa salle de bains, et la cour aux transats donne, par-delà la piscine, sur la côte.

PCE donne à ce lot un bail de 28 + 25 ans, soit trois ans de plus que le 25 + 25 standard du projet. La fiche indique une parcelle de 1,89 are, soit 189 m², alors que notre base affiche 200 m² : nous trancherons avant la transaction. Le prix s'élève à Rp 7,96 Md. Il nous manque encore le trimestre de livraison et un plan de paiement de PCE.

Les chiffres de ce bien

K-Village · villa 2 chambres vue mer : rendement brut et net

Pour la villa 28, PCE annonce 11,1 % par an, un chiffre qui exclut la gestion, les impôts et l'entretien. Notre modèle ci-dessous prend le prix AirROI de Nusa Dua, le porte à Rp 3,0 M la nuit pour une deux-chambres vue mer, puis déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 9,0 %≈ Rp 714 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 5,4 %≈ Rp 428 M par an · amorti en ≈ 18,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 714 M9,0 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 128 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 71,4 M10 % des revenus locatifs · le taux varie selon votre structure de détention
  • Usure et entretienRp 85,7 M12 % des recettes · couvre les nuits vides, les consommables et les réparations
  • Net pour vousRp 428 M5,4 % du prix · amorti en ≈ 18,6 ans
Scénarios d'occupation : K-Village · villa 2 chambres vue mer
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 604 MRp 242 MRp 362 M4,6 %22,0 ans
65 %baseRp 714 MRp 286 MRp 428 M5,4 %18,6 ans
75 %optimisteRp 824 MRp 329 MRp 494 M6,2 %16,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa 28 porte un bail plus long que ses voisines : 28 ans, puis 25 de plus au renouvellement, comme l'indique la fiche de son lot. Vos formalités vont de la réservation à un PPJB et se terminent par un bail notarié à l'achèvement de la villa. Notre base indique le PBG comme délivré. Les demandes de SLF et de licence de location attendent l'achèvement.

Propriété et permis : K-Village · villa 2 chambres vue mer
Forme de propriétéLeaseholdLe Hak Milik, pleine propriété, est fermé aux étrangers. Vos options : un leasehold (bail de longue durée), un droit d'usage (Hak Pakai) dès que vous avez un permis de séjour, ou un droit de bâtir (HGB) détenu par une société à capitaux étrangers (PT PMA).
Durée du bail28 + 25 ans, selon la fiche du lotLe projet affiche 25 + 25 et la villa 28 affiche 28 + 25. Votre contrat reprend le chiffre du lot et précise le fonctionnement du renouvellement.
ZonageTouristique/mixte, selon notre baseNos dossiers placent le site en zone touristique. Un extrait RDTR doit concorder avant tout mouvement d'argent.
Permis de construire (PBG)Délivré, selon notre base de donnéesNous aurons en main le numéro du permis et son extrait avant que vous ne payiez, joints à nos conclusions.
PromoteurPCE, entité juridique à confirmerL'entité juridique de PCE ne figure pas dans nos dossiers. Nous la demandons dès le départ et examinons les réalisations du promoteur.
Certificat de conformité (SLF)Pas encore, phase des fondationsSans SLF, aucune licence de location ne peut suivre : chaque paiement attend donc une étape achevée.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonLes villas sans licence de location (NIB) valide sont retirées d'Airbnb, de Booking.com et de sites comparables. Nos chiffres retiennent la location longue durée jusqu'à l'obtention de la licence de la villa 28.
Nominee indonésienNon utiliséEnregistrer une villa au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au regard de la Perda 4/2026, et le bien peut être perdu en cas de litige. Nous ne travaillons pas sur cette base.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLe séquestre n'est pas la règle chez les promoteurs de Bali. Ce qui vous protège : la structure des paiements, chaque tranche liée à une étape vérifiée, et une clause de pénalité de retard de livraison.
Mobilier et livraisonClés en main, meublé, selon la ficheUn descriptif des finitions et des appareils est annexé au contrat d'achat.
Pour la villa 28, l'argent ne circule qu'après notre vérification du bail du terrain, des permis et de l'entité vendeuse. Nos conclusions écrites détaillent les lacunes qui subsistent.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour K-Village · villa 2 chambres vue mer ?

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Conditions

K-Village · villa 2 chambres vue mer : échéancier de paiement

  1. RéservationRéservez la villa 28 par un acompte. PCE en indiquera le montant.
  2. ContratLa première échéance part à la signature, puis vous réglez le reste en une fois ou par échéances.
  3. Étapes du chantierL'argent ne circule qu'après chaque étape, selon un calendrier que nous demandons pour la villa 28.
  4. LivraisonVous payez le solde et recevez les clés contre un procès-verbal de remise.

La fiche de PCE ne montre pas comment le prix se répartit en tranches. Une fois les vérifications terminées, ce calendrier entre dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Sawangan · Nusa Dua

Depuis les rangées hautes de Sawangan, on domine la côte, tandis que les rues plus bas restent résidentielles et vertes. Pour une sortie le soir, il faut rouler jusqu'au quartier d'ITDC ou à Jimbaran.

Villa 2 chambres de K-Village : canapés de la terrasse, avec l'océan au loin (image de synthèse)
Nusa Dua · Badung · Sawangan
  • Plage de Nusa Dua≈ 4,5 km à vol d'oiseau
  • Plage de Pandawa≈ 2,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 10,4 km à vol d'oiseau
  • Uluwatu≈ 13,3 km à vol d'oiseau
  • Littoral≈ 400 m, selon notre base

À Nusa Dua, les voyageurs paient plus cher une vue sur l'eau, et les réservations tiennent bien hors des mois de pointe. Les soirées y sont toutefois calmes.

Sawangan · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur K-Village · villa 2 chambres vue mer

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la villa 28 de K-Village ?

Vous ne payez rien de plus, car PCE finance notre commission sur son prix catalogue. Avant un acompte, nous lisons le bail du terrain et sa clause de renouvellement, confrontons la zone à la carte RDTR, vérifions la société vendeuse et obtenons l'extrait du PBG. Ces vérifications sont à notre charge, et le rapport écrit que nous vous envoyons liste chaque point resté ouvert.

Peut-on acheter à distance le 2 chambres vue mer ?

C'est possible. Nous partageons la fiche, le plan et l'avancement du chantier en visio sur Zoom, et notre équipe examine les documents. Votre notaire signe le bail et le contrat de gestion par procuration. À l'achèvement, nous inspectons la villa 28 sur place et signons le procès-verbal de remise pour vous. Aucune étape de l'opération ne demande votre présence à Bali.

Pourquoi cette villa coûte-t-elle plus cher que les autres villas de deux chambres ?

Deux raisons. D'abord la vue : la villa 28 occupe la rangée haute, face à l'océan, alors qu'une deux-chambres côté jardin de même surface coûte Rp 5,04 Md. Ensuite le bail : 28 + 25 ans au lieu des 25 + 25 de base. Les deux poussent à la hausse le prix par nuit et ce que la villa pourrait rapporter à la revente.

Qu'y a-t-il derrière les chiffres de rendement de la villa 28 ?

Le prix par nuit de Rp 3,0 M repose sur les données AirROI pour Nusa Dua, relevées pour une deux-chambres vue mer. Les scénarios d'occupation, à 55, 65 et 75 %, correspondent à la fourchette des villas gérées par des professionnels. La gestion, les impôts, l'usure et l'entretien absorbent 40 % du chiffre d'affaires brut. Lisez le résultat comme notre estimation : aucun revenu n'est garanti.

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