NUSA DUA · ID RR-3043

EDEM II: willa z trzema sypialniami, basenem i tarasem na dachu, Nusa Dua

TRIO to największa willa EDEM II. Lokal z naszej bazy kosztuje Rp 8,30 mld: trzy sypialnie z osobnymi łazienkami, prywatny basen i taras na dachu nad wybrzeżem Benoa, w jednym z dwóch wariantów wykończenia. Leasehold trwa do 2055 r., a BREIG planuje odbiór na grudzień 2028 r. Metraż wciąż sprawdzamy.

Lokal w projekcie EDEM II · lokale w katalogu: 4

  • Leasehold do 2055
  • W budowie
  • Taras na dachu
  • Trzy łazienki
  • 3sypialnie
  • 263 m²metraż w naszej bazie (do potwierdzenia)
  • Leaseholddo 31.08.2055
  • 12,2028odbiór, według naszej bazy
  • 3łazienki

Nieruchomość

Co kupujesz

TRIO zamyka ofertę EDEM II od góry. Na dwóch kondygnacjach są trzy sypialnie, każda z własną łazienką, salon i kuchnia na dole, basen i ogród na zewnątrz oraz taras na dachu z widokiem na wybrzeże Benoa. To układ dla rodzin lub grup, które rezerwują cały dom.

Nasza baza ofert podaje 263 m², a prezentacja BREIG, użyta na stronie projektu, 180 m². Może chodzić o powierzchnię mieszkalną wobec całkowitej z tarasami, ale nie zgadujemy. Obie liczby sprawdzamy z rzutem przed transakcją.

BREIG podaje podstawową cenę TRIO od Rp 8,12 mld, a lokal z naszej bazy kosztuje Rp 8,30 mld. Z tarasem cena rośnie do Rp 8,69 mld. Pełny pakiet z tarasem i dachem sięga Rp 9,06 mld. Leasehold trwa do 2055 r.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – EDEM II · willa z 3 sypialniami: brutto i netto

BREIG prognozuje co najmniej 11,4% rocznie dla całego EDEM II, przy obłożeniu 75–85% i prowizji operatora 18% przychodu. Prognoza pomija podatek i zużycie. Poniżej nasz model: stawka Rp 4,2 mln za noc dla willi z trzema sypialniami w Nusa Dua, po odjęciu zarządzania, podatku, zużycia i utrzymania.

Brutto 12,1%≈ Rp 1,01 mld rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 4,2 mln za noc Netto 7,3%≈ Rp 605 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,01 mld12,1% ceny · Rp 4,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 181 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 101 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 121 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 605 mln7,3% ceny · okres zwrotu ≈ 13,7 lat
Scenariusze obłożenia: EDEM II · willa z 3 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 853 mlnRp 341 mlnRp 512 mln6,2%16,2 lat
65%bazowyRp 1,01 mldRp 403 mlnRp 605 mln7,3%13,7 lat
75%optymistycznyRp 1,16 mldRp 465 mlnRp 698 mln8,4%11,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
BREIG prognozuje co najmniej 11,4% rocznie dla całego EDEM II, przy obłożeniu 75–85% i prowizji operatora 18% przychodu. Prognoza pomija podatek i zużycie. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 4,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

TRIO sprzedaje się na leasehold, a w dokumentach są dwie daty końca: 9 stycznia 2055 r. w wyliczeniach BREIG i 31 sierpnia 2055 r. w naszej bazie ofert. Umowa musi wskazać jedną i warunki przedłużenia. Od odbioru w grudniu 2028 r. zostaje ok. 26 lat. PPJB podpisujesz z wpłatą 10%. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: EDEM II · willa z 3 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 31.08.2055, według naszej bazyPo odbiorze zostanie ok. 26 lat. Umowa musi rozstrzygnąć, czy koniec to 9 stycznia, czy 31 sierpnia 2055 r., i określić, czy przedłużenie jest możliwe.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia w RDTRStrefę działki sprawdzamy w wypisie z RDTR przed rezerwacją, a nie w folderze.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer PBG i kopię chcemy mieć w ręku, zanim zarekomendujemy jakąkolwiek wpłatę.
DeweloperBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)Ten podmiot prawny figuruje w materiałach. Sprawdzamy jego rejestrację i dotychczas ukończone projekty, w tym pierwszy etap EDEM Villas.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Jeszcze niewydane – trwa budowaRegencja nie wyda licencji na najem bez SLF, więc termin SLF powinien znaleźć się w umowie.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzenia po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, z instalacjami, według prezentacjiPodpisany załącznik wymienia meble i wyposażenie TRIO pozycja po pozycji.
Rezerwacja czeka, aż sprawdzimy działkę, pozwolenia i sprzedającego. Pisemny raport wymienia to, co pozostaje otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla EDEM II · willa z 3 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – EDEM II · willa z 3 sypialniami

  1. RezerwacjaWybierasz willę TRIO, a BREIG zdejmuje ją ze sprzedaży.
  2. 10% przy podpisaniuPodpisujesz umowę i wpłacasz 10%, potem płacisz całość albo w ratach.
  3. RatyPłatność w ratach dodaje Rp 88,5–177 mln do ceny przy płatności całości. Terminy dla Twojej willi bierzemy od BREIG.
  4. OdbiórOstatnia wpłata – willa przechodzi na Ciebie.
  5. ZarządzanieZespół zarządzający BREIG wynajmuje willę i wypłaca dochód co trzy miesiące.

Kroki i pierwsza wpłata 10% pochodzą z prezentacji BREIG. Harmonogramu rat w niej nie ma, więc terminy trafiają do PPJB po naszym przeglądzie.

Położenie

Położenie: Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua

Na wybrzeżu południowa Nusa Dua ciągnie się od pięciogwiazdkowych hoteli i klubów golfowych po spokojne plaże Pandawa i Melasti. Zbocze, na którym stoi willa, ma jeszcze niewiele zabudowy. Po codzienne zakupy jedziesz skuterem.

Willa EDEM II 3BR: dwupoziomowa willa z basenem wśród palm (wizualizacja)
Nusa Dua · Badung · wzgórza nad południowym wybrzeżem
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km w linii prostej
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, według dewelopera
  • Plaża Nusa Dua≈ 8 min według dewelopera
  • Plaża Pandawa≈ 12 min według dewelopera
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min według dewelopera

Większe grupy wybierają Nusa Dua dla widoku na morze, udogodnień resortowych po sąsiedzku i obłożenia, które trzyma się stabilnie przez większość roku. Minusem przy rezerwacji całego domu jest odosobnienie – codzienne punkty usługowe są 10–15 minut jazdy.

Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 1restauracje
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Pura Karang Bonaatrakcja · 675 m
  • Alam Paragliding Flying Siteatrakcja · 822 m
  • Gala Viewpointatrakcja · 833 m
  • RUIG Paraglidingatrakcja · 845 m
  • The Viewrestauracja · 935 m
  • Kenyery homestayhotel · 1,1 km
  • Guest househotel · 1,2 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o EDEM II · willa z 3 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi TRIO?

Nic. Naszą prowizję płaci BREIG, a Ty płacisz cenę z cennika. Przed rezerwacją, na nasz koszt, sprawdzamy umowę dzierżawy gruntu i jej rzeczywistą datę końca, strefę działki w RDTR, dokumenty spółki BREIG i PBG. Dostajesz pisemne podsumowanie tego, czego nie udało się jeszcze wyjaśnić.

Czy mogę kupić TRIO z zagranicy?

Tak. Rzuty i postęp budowy pokazujemy na Zoomie, a dokumenty sprawdzamy na Bali. Na podstawie Twojego pełnomocnictwa notariusz podpisuje obie umowy – leasehold i zarządzanie najmem. Po zakończeniu budowy nasz zespół podpisuje protokół odbioru. Nie musisz wsiadać do samolotu.

Dlaczego willa z 3 sypialniami ma dwa różne metraże?

Nasza baza ofert podaje 263 m², prezentacja BREIG – 180 m². Różnica wygląda na powierzchnię mieszkalną wobec całkowitej z tarasami i dachem, ale nie mamy rozbicia, które by to potwierdziło. Pokazujemy obie liczby i sprawdzamy je z rzutem oraz umową przed rezerwacją, a nie na słowo sprzedającego.

Jaką stopę zwrotu liczymy dla TRIO?

Bazowa stawka za noc to Rp 4,2 mln – dane AirROI dla Nusa Dua skorygowane na willę z trzema sypialniami. Dalej trzy poziomy obłożenia: 55, 65 i 75%, typowe dla willi z operatorem. Po odjęciu 40% przychodu na operatora, podatek i naprawy wariant środkowy daje ok. 7,3% netto rocznie. To ocena, nikt nie gwarantuje dochodu.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →