NUSA DUA · ID RR-3022

EDEM II: condo villa 33 m² z prywatnym basenem, Nusa Dua

W wersji z prywatnym basenem ta condo villa 33 m² kosztuje Rp 1,95 mld. To układ typu studio w drugim etapie BREIG, a własne schody spiralne prowadzą na dach z widokiem na ocean. Leasehold trwa do 2055 r., odbiór zaplanowano na grudzień 2028 r.

Lokal w projekcie EDEM II · lokale w katalogu: 4

Leasehold do 2055
W budowie
Prywatny basen
Wyjście na dach

Studiosalon z aneksem kuchennym
33 m²metraż w naszej bazie
Leaseholddo 31.08.2055
12.2028odbiór, według naszej bazy
33 m²powierzchnia użytkowa, według cennika

Nieruchomość

Co kupujesz

Condo villa Apollo to najmniejszy format EDEM II: 33 m² na wzgórzach nad wybrzeżem Nusa Dua. W naszej bazie figuruje jako lokal z 1 sypialnią, ale rzut to w praktyce studio. Część do spania, kuchnia i biurko dzielą jedną przestrzeń, łazienka jest za łukiem. Na zewnątrz własne schody spiralne prowadzą na dach.

Cena zależy od pakietu. W cenniku BREIG wersja bez basenu zaczyna się od Rp 1,64 mld, z basenem kosztuje Rp 1,95 mld, a z basenem i tarasem na dachu – do Rp 2,15 mld. Ta strona pokazuje wersję z basenem, bo tę ma nasza baza ofert.

Dach waży więcej, niż się wydaje. Taras z widokiem na ocean podnosi cenę za noc bardziej niż dodatkowe metry w środku, a w Nusa Dua goście najpierw płacą za widok, dopiero potem za przestrzeń. Leasehold trwa do 2055 r., po odbiorze zostaje ok. 26 lat.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – EDEM II · Condo villa 33 m²: brutto i netto

Prognoza BREIG dla EDEM II zaczyna się od 11,4% rocznie przy 75–85% zarezerwowanych nocy i 18% dla operatora, bez podatku i zużycia. Poniżej nasz model: dane Nusa Dua dają tej condo villi ok. Rp 1,5 mln za noc, od czego odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 18,3%≈ Rp 357 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 1,5 mln za noc Netto 11,0%≈ Rp 214 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,1 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 357 mln18,3% ceny · Rp 1,5 mln za noc, obłożenie 65%
Firma zarządzającaRp 64,2 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 35,7 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 42,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 214 mln11,0% ceny · okres zwrotu ≈ 9,1 lat

Scenariusze obłożenia: EDEM II · Condo villa 33 m²
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
55%ostrożny	Rp 302 mln	Rp 121 mln	Rp 181 mln	9,3%	10,8 lat
65%bazowy	Rp 357 mln	Rp 143 mln	Rp 214 mln	11,0%	9,1 lat
75%optymistyczny	Rp 412 mln	Rp 165 mln	Rp 247 mln	12,6%	7,9 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Prognoza BREIG dla EDEM II zaczyna się od 11,4% rocznie przy 75–85% zarezerwowanych nocy i 18% dla operatora, bez podatku i zużycia. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 1,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Studio: 8,8% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Condo villę kupujesz na leasehold. Nasza baza ofert kończy go 31 sierpnia 2055 r., wyliczenia zwrotu BREIG – 9 stycznia 2055 r., więc umowa musi ustalić jedną datę i ewentualne przedłużenie. Po odbiorze w grudniu 2028 r. zostaje ok. 26 lat. Przy podpisaniu PPJB płacisz 10%. Po zakończeniu budowy przychodzą pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: EDEM II · Condo villa 33 m²
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	Do 31.08.2055, według naszej bazyOk. 26 lat od odbioru. Baza ofert podaje 31 sierpnia 2055 r., a wyliczenia BREIG – 9 stycznia 2055 r. Datę i zapis o przedłużeniu ustalamy w umowie.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzenia w RDTRZanim wpłacisz pieniądze, bierzemy wypis z RDTR dla działki. Zapewnienia sprzedającego o strefie nie wystarczą.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaBREIG ma od nas prośbę o numer PBG i kopię pozwolenia. Bez obu nie doradzimy rezerwacji.
Deweloper	BREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)Spółka jest wymieniona z nazwy w prezentacji. Potwierdzamy jej rejestrację i przeglądamy oddane inwestycje, w tym pierwszy etap EDEM Villas.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Jeszcze niewydane – trwa budowaSLF przychodzi przed licencją na najem. Jego termin powinien być w umowie.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzenia po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiór	Umeblowane, z instalacjami, według prezentacjiPoproś o listę wyposażenia na piśmie. Staje się załącznikiem do umowy.

Grunt, pozwolenia i dokumenty sprzedającego sprawdzamy przed Twoją rezerwacją, a pisemny raport mówi, co jeszcze otwarte.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla EDEM II · Condo villa 33 m²?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – EDEM II · Condo villa 33 m²

RezerwacjaWybierasz condo villę i pakiet, a BREIG rezerwuje lokal.
10% przy podpisaniu10% z umową, reszta jednorazowo albo w etapach.
RatyPłatność w ratach kosztuje dodatkowo Rp 88,5–177 mln. O terminy prosimy BREIG.
OdbiórDopłacasz resztę i odbierasz lokal.
ZarządzanieFirma zarządzająca BREIG wynajmuje lokal i co kwartał wypłaca Ci dochód.

Kroki i pierwsza wpłata 10% są według prezentacji BREIG. Terminów transz przy płatności w ratach w niej nie ma – zapisujemy je w PPJB po naszej analizie.

Położenie

Położenie: Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua

Ten kawałek południowej Nusa Dua łączy luksusowe resorty przy plaży i golf ze spokojną wodą przy Pandawie i Melasti. Wzgórze to wciąż głównie otwarty teren. Do kawiarni czy sklepu trzeba podjechać.

EDEM II, condo villa: biała fasada ze schodami spiralnymi na dach (wizualizacja) — Nusa Dua · Badung · wzgórza nad południowym wybrzeżem

The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km w linii prostej
The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, według dewelopera
Plaża Nusa Dua≈ 8 min według dewelopera
Plaża Pandawa≈ 12 min według dewelopera
Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min według dewelopera

Pary rezerwują tu dla widoku, hotelowej obsługi w pobliżu i sezonu bez głębokich dołków. Minusem jest pustka: najbliższe codzienne życie jest 10–15 minut jazdy od wzgórza.

Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

5atrakcje
1restauracje
1siłownie

Najbliższe miejsca

Pura Karang Bonaatrakcja · 675 m
Alam Paragliding Flying Siteatrakcja · 822 m
Gala Viewpointatrakcja · 833 m
RUIG Paraglidingatrakcja · 845 m
The Viewrestauracja · 935 m
Kenyery homestayhotel · 1,1 km
Guest househotel · 1,2 km
Pondok Ramhotel · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o EDEM II · Condo villa 33 m²

Czy Rise Real Bali pobiera opłatę za condo villę w EDEM II?

Nie. Płacisz cenę BREIG, a naszą prowizję płaci BREIG. Przed Twoją rezerwacją, na nasz koszt, zdobywamy umowę dzierżawy gruntu z dokładną datą końca, sprawdzamy strefę w RDTR, weryfikujemy spółkę BREIG i bierzemy PBG. Wyniki dostajesz w pisemnym raporcie, który wskazuje wszystko, co nierozstrzygnięte.

Czy mogę kupić condo villę, mieszkając za granicą?

Możesz. Rzut i postęp budowy omawiamy na Zoomie, a analizę prawną robimy na Bali. Na podstawie Twojego pełnomocnictwa notariusz podpisuje umowę leasehold i umowę zarządzania z BREIG. Po zakończeniu budowy podpisujemy za Ciebie protokół odbioru, więc cały zakup odbywa się bez lotu.

Ile basen i dach dodają do ceny condo villi?

BREIG wycenia wersję bez basenu od Rp 1,64 mld, z basenem na Rp 1,95 mld, a z basenem i dachem – do Rp 2,15 mld. Te dodatki zarabiają na siebie przez cenę za noc: goście płacą więcej za wodę i widok niż za zwykły lokal tej samej wielkości.

Skąd bierze się 11,0% netto?

Wariant bazowy zakłada Rp 1,5 mln za noc – stawkę AirROI dla Nusa Dua skorygowaną na condo villę 33 m² z basenem. Poziomy obłożenia 55, 65 i 75% odpowiadają najmowi z operatorem. Po odjęciu 40% kosztów obłożenie 65% daje ok. 11,0% netto rocznie. To nasza prognoza, a dochód nie jest gwarantowany.

Oferty