NUSA DUA · ID RR-3022

EDEM II: فيلا كوندو 33 م² بمسبح خاص، نوسا دوا

33 م² بمسبح خاص وسطح مطل على المحيط: هذه فيلا الكوندو بسعر 1.95 مليار روبية في نسختها مع المسبح. مخططها استوديو في المرحلة الثانية لـBREIG، ودرجك الحلزوني الخاص يصعد إلى السطح. الإيجار الطويل حتى 2055، والتسليم محدد في ديسمبر 2028.

وحدة في EDEM II · الوحدات المعروضة: 4

  • إيجار طويل حتى 2055
  • قيد الإنشاء
  • مسبح خاص
  • وصول إلى السطح
  • استوديوصالة مع مطبخ
  • 33 م²المساحة في قاعدتنا
  • إيجار طويل الأمدحتى 31.08.2055
  • 12.2028التسليم، بحسب قاعدتنا
  • 33 م²مساحة السكن، بحسب قائمة الأسعار

العقار

ماذا تشتري

فيلا الكوندو Apollo هي أصغر أشكال EDEM II: 33 م² على التلال فوق ساحل نوسا دوا (Nusa Dua). قاعدتنا تصنفها بغرفة نوم، لكن المخطط أقرب إلى استوديو. منطقة النوم والمطبخ والمكتب في مساحة واحدة، والحمام خلف قوس. في الخارج درجك الحلزوني الخاص إلى السطح.

السعر يعتمد على الباقة. قائمة BREIG تبدأ النسخة بلا مسبح من 1.64 مليار روبية، والنسخة بالمسبح 1.95 مليار روبية، والمسبح مع تراس السطح حتى 2.15 مليار روبية. هذه الصفحة تعرض نسخة المسبح، وهي التي تحملها قاعدة إعلاناتنا.

السطح أهم مما يبدو. تراس بإطلالة على المحيط يرفع سعر الليلة أكثر مما تفعله أمتار إضافية في الداخل، وفي نوسا دوا يدفع الضيف مقابل الإطلالة قبل المساحة. الإيجار الطويل حتى 2055، أي نحو 26 سنة بعد التسليم.

حساب هذا العقار

عائد EDEM II · فيلا كوندو 33 م²: الإجمالي والصافي

توقعات BREIG نفسها لـEDEM II تبدأ من 11.4% سنوياً، بافتراض حجز 75–85% من الليالي وحصة إدارة 18%، وتستبعد الضريبة والاستهلاك. أدناه نموذجنا: بيانات نوسا دوا تعطي فيلا الكوندو هذه نحو 1.5 مليون روبية لليلة، ثم تُخصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 18.3%≈ 357 مليون روبية سنوياً بإشغال 65% و1.5 مليون روبية لليلة صافٍ 11.0%≈ 214 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 9.1 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي357 مليون روبية18.3% من السعر · سعر الليلة 1.5 مليون روبية، الإشغال 65%
  • شركة الإدارة64.2 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب35.7 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة42.8 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك214 مليون روبية11.0% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 9.1 سنة
سيناريوهات الإشغال: EDEM II · فيلا كوندو 33 م²
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
55%متحفظ302 مليون روبية121 مليون روبية181 مليون روبية9.3%10.8 سنة
65%أساسي357 مليون روبية143 مليون روبية214 مليون روبية11.0%9.1 سنة
75%قوي412 مليون روبية165 مليون روبية247 مليون روبية12.6%7.9 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
توقعات BREIG نفسها لـEDEM II تبدأ من 11.4% سنوياً، بافتراض حجز 75–85% من الليالي وحصة إدارة 18%، وتستبعد الضريبة والاستهلاك. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
1.5 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Nusa Dua بنحو 1.5–1.8 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Nusa Dua نحو ≈ 40% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
NAI Villa V4M: 7.9% صافٍ بإشغال 65%; Ramada Home-room: 8.1% صافٍ بإشغال 65%; EDEM II · شقة استوديو: 8.8% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تحوز فيلا الكوندو بإيجار طويل. قاعدة إعلاناتنا تنهيه في 31 أغسطس 2055، وهو التاريخ الذي نعتمده، وحسابات BREIG في 9 يناير 2055، فيجب أن يثبّت العقد تاريخاً واحداً وأي تجديد. يبقى نحو 26 سنة بعد تسليم ديسمبر 2028. توقيع عقد البيع الأولي (PPJB) يتطلب دفعة 10%. بعد الإنجاز تأتي شهادة صلاحية الاستخدام (SLF) ورخصة التأجير.

الملكية والتراخيص: EDEM II · فيلا كوندو 33 م²
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجارحتى 31.08.2055، بحسب قاعدة إعلاناتنانحو 26 سنة من التسليم. التاريخ الرئيسي 31 أغسطس 2055 بحسب قاعدة الإعلانات، وأرقام BREIG تذكر 9 يناير 2055. نثبّت التاريخ وصياغة التجديد في العقد.
تصنيف الأرضيُحسم عبر المخطط التنظيمي (RDTR)قبل أن تضع مالاً نحصل على مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) للقطعة. كلام البائع عن التصنيف لا يُحتسب.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةلدى BREIG طلبنا لرقم رخصة البناء (PBG) ونسخة منها. لن ننصح بحجز من دونهما.
المطوّرBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)الشركة مذكورة بالاسم في العرض. نتأكد من تسجيلها ونراجع ما سلّمته، ومنه المرحلة الأولى من EDEM Villas.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)قيد الإنشاء، لم تصدر بعدشهادة SLF تأتي قبل أي رخصة تأجير. موعدها مكانه العقد.
رخصة التأجير السياحي (NIB)تُحسم بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة والأنظمة مركّبة، بحسب العرضاطلب قائمة التجهيزات كتابياً. تصبح ملحقاً مرفقاً بالعقد.
الأرض والتراخيص وأوراق البائع تُفحص قبل حجزك، وتقرير مكتوب يخبرك بما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ EDEM II · فيلا كوندو 33 م²؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات EDEM II · فيلا كوندو 33 م²

  1. الحجزاختر فيلا الكوندو وباقتها، وتحجز BREIG القطعة.
  2. 10% عند التوقيععشرة في المئة مع العقد، والباقي دفعة واحدة أو على مراحل.
  3. الدفعاتالدفع على فترة يكلف من 88.5 إلى 177 مليون روبية إضافية. نطلب المواعيد من BREIG.
  4. التسليمتسدد الباقي وتستلم الوحدة.
  5. الإدارةشركة إدارة BREIG تؤجرها وتدفع لك كل ثلاثة أشهر.

هذه الخطوات ودفعة 10% الأولى تتبع عرض BREIG. توقيت الدفعات لخطط الأقساط غير موجود فيه، لذلك تحدد مراجعتنا لعقد البيع الأولي (PPJB) هذه المواعيد.

الموقع

الموقع: التلال فوق الساحل · نوسا دوا

هذه الزاوية من جنوب نوسا دوا تجمع منتجعات فاخرة على الشاطئ وجولف مع الماء الهادئ قبالة باندوا (Pandawa) وميلاستي (Melasti). التلة ما زالت في معظمها أرضاً مفتوحة. توقّع مشواراً للوصول إلى مقهى أو متجر.

فيلا كوندو EDEM II: واجهة بيضاء بدرج حلزوني إلى السطح (تصور)
نوسا دوا · بادونج · التلال فوق الساحل الجنوبي
  • فندق The Ritz-Carlton, Bali≈ 1.4 كم بخط مستقيم
  • فندق The Apurva Kempinski≈ 1.5 كم · 5 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ نوسا دوا≈ 8 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ باندوا≈ 12 دقيقة، بحسب المطوّر
  • مطار نغوراه راي≈ 30 دقيقة، بحسب المطوّر

يحجز الأزواج هنا من أجل الإطلالة وخدمة بمستوى الفنادق قريبة وتقويم بلا موسم هادئ عميق. العيب هو الفراغ: أقرب حياة يومية على بعد 10 إلى 15 دقيقة بالسيارة من التلة.

التلال فوق الساحل · نوسا دوا · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 5معالم
  • 1مطعم
  • 1نادٍ رياضي

الأقرب

  • Pura Karang Bonaمعلم · 675 م
  • Alam Paragliding Flying Siteمعلم · 822 م
  • Gala Viewpointمعلم · 833 م
  • RUIG Paraglidingمعلم · 845 م
  • The Viewمطعم · 935 م
  • Kenyery homestayفندق · 1.1 كم
  • Guest houseفندق · 1.2 كم
  • Pondok Ramفندق · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن EDEM II · فيلا كوندو 33 م²

هل تتقاضى Rise Real Bali رسوماً على فيلا الكوندو في EDEM II؟

لا. تدفع سعر BREIG، والعمولة من جهة BREIG. قبل حجزك، وعلى حسابنا، نحصل على عقد إيجار الأرض بتاريخ انتهائه الدقيق، ونختبر التصنيف في المخطط التنظيمي (RDTR)، ونفحص شركة BREIG، ونحصل على رخصة البناء (PBG). النتائج تصلك في تقرير مكتوب يشير إلى كل ما لم يُحسم.

هل يمكن شراء فيلا الكوندو وأنا مقيم خارج إندونيسيا؟

نعم. نغطي المخطط وتقدم الموقع عبر Zoom ونجري المراجعة القانونية في بالي. بموجب وكالتك القانونية يوقّع كاتب العدل عقد الإيجار وعقد إدارة BREIG. عند الإنجاز نوقّع محضر الاستلام مكانك، فيتم الشراء كله من دون سفر.

كم يضيف المسبح والسطح إلى سعر فيلا الكوندو؟

قائمة BREIG تضع النسخة بلا مسبح من 1.64 مليار روبية، ونسخة المسبح 1.95 مليار روبية، ونسخة المسبح والسطح حتى 2.15 مليار روبية. الإضافات تسترد ثمنها عبر سعر الليلة: الضيوف يدفعون مقابل الماء والإطلالة أكثر من وحدة عادية بالحجم نفسه.

من أين جاء رقم 11.0% صافياً؟

سيناريونا الأساسي يستخدم 1.5 مليون روبية لليلة، وهو سعر AirROI لنوسا دوا معدّلاً لفيلا كوندو 33 م² بمسبح. مستويات الإشغال 55 و65 و75% تتبع التأجير المُدار. بعد مصاريف 40%، يعطي إشغال 65% نحو 11.0% صافياً في السنة. هذا توقعنا، والدخل غير مضمون.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←