NUSA DUA · ID RR-1371

EDEM II Santorini Residences: condo villas y villas de 1 a 3 dormitorios en las colinas de Nusa Dua

En EDEM II, la segunda fase de BREIG en las colinas de Nusa Dua, lo más barato es una condo villa de 33 m²: Rp 1.680 millones pagando al contado. En lo alto de la gama están las villas de tres dormitorios con piscina, y aparte se levanta un bloque de apartamentos nuevo. Todo el complejo lleva arcos blancos al estilo de Santorini. El leasehold llega al 31 de agosto de 2055 y nuestra base sitúa la entrega en 2028.

  • Leasehold hasta 2055
  • En construcción
  • Vistas al océano
  • Gestión de BREIG
  • 0–3dormitorios
  • 33–263 m²superficie de las villas
  • 120–224 m²parcelas de las villas, según el plan general
  • Leaseholdhasta 31.08.2055
  • 80 %de las villas vendidas, según la promotora
  • 8 mina la playa de Nusa Dua, según la promotora

Inmueble

Qué compras

EDEM II Santorini Residences sigue a EDEM Villas, la primera fase de BREIG, ya vendida. El terreno está en las colinas sobre la costa sur de Nusa Dua, junto al Kempinski y al Ritz-Carlton. La promotora habla de 8 minutos a la playa de Nusa Dua, 12 a Pandawa y 30 al aeropuerto. Hay condo villas, villas de uno a tres dormitorios y un bloque de apartamentos aparte.

La mayoría de las unidades miran al océano desde edificios blancos con arcos y azoteas abiertas. En las condo villas de 33 y 40 m², la piscina y la azotea se añaden como opción. La villa de un dormitorio tiene 118 m² y una piscina propia de 46 m²; las de dos y tres dormitorios se reparten en dos plantas. Zonas comunes: piscina, gimnasio, sauna y spa, baños griegos, restaurante, coworking, zona infantil, aparcamiento y vigilancia 24 horas. Se entregan amuebladas y el alquiler lo lleva BREIG.

El contrato de leasehold llega al 31 de agosto de 2055. Al contado, una condo villa de 33 m² cuesta Rp 1.680 millones; la de 40 m², Rp 2.170 millones, y las villas, Rp 3.440 millones (1 dormitorio), Rp 5.660 millones (2) y Rp 8.120 millones (3). Pagar por fases suma entre Rp 88,5 y 177 millones. BREIG no tiene hoja de disponibilidad, así que estamos confirmando unidades libres, zonificación del RDTR, el PBG y la fecha exacta de entrega.

Lista de precios de la promotora

EDEM II: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Condo villa, 33 m²33 m²estudioRp 1.640–2.150 millonescon cálculo →
Condo villa con cocina, 40 m²40 m²estudioRp 2.170 millonesa consultar
Villa SOLO con piscina118 m²1Rp 3.440 millonesa consultar
Villa DUO con piscina138 m²2Rp 5.660–6.490 millonescon cálculo →
Villa TRIO con piscina263 m²3Rp 8.120–9.060 millonescon cálculo →
Estudio, fase nueva28–29 m²estudioRp 1.770 millonescon cálculo →
Apartamento de 1 dormitorio, fase nueva56–58 m²1Rp 3.360 millonesa consultar

Los precios al contado salen de dos presentaciones de BREIG, una de villas y otra de apartamentos. Las opciones van aparte: azotea de condo villa, Rp 194–230 millones; piscina, Rp 177–186 millones; azotea de la villa de 1 dormitorio, Rp 353 millones; terraza y azotea en las villas de 2 y 3 dormitorios, Rp 310–757 millones. Los apartamentos aún están en fase de solicitudes. Al reservar confirmamos la unidad y su precio.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

EDEM II se vende en leasehold hasta el 31 de agosto de 2055, unos 26 años después de la entrega prevista. Los materiales de BREIG no dicen nada de renovación, así que esa cláusula la negociamos en el contrato. Reservas, pagas el 10 % al firmar el PPJB y más tarde el notario inscribe el leasehold. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan con la obra terminada.

Derecho y licencias de EDEM II
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta 31.08.2055, según nuestra base de anunciosDesde la entrega quedan unos 26 años. Los materiales de BREIG no hablan de prórroga, así que cualquier condición de renovación tiene que ir al contrato.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRLa zona la leemos en un extracto oficial del RDTR antes del depósito, no en lo que diga el equipo comercial.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos a BREIG el número de la licencia y una copia. Sin ellos no deberías pagar ningún depósito.
PromotoraBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La presentación da el nombre de la sociedad. Consultamos su registro y sus entregas anteriores, empezando por la primera fase de EDEM Villas.
Certificado de habitabilidad (SLF)En construcción, aún no emitidoSin SLF, la regencia no concede la licencia de alquiler turístico (NIB). El contrato debe decir cuándo la obtiene BREIG.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada y con instalaciones listas, según la presentaciónCada mueble y cada equipo deben figurar en un anexo al contrato.
No se paga nada antes de revisar el certificado del suelo, las licencias y al vendedor. El resultado te llega por escrito, con las dudas abiertas incluidas.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de EDEM II

  1. ReservaEliges una unidad y BREIG la retira de la venta.
  2. 10 % a la firmaContrato y primer 10 %; después, pago completo o por fases.
  3. Pagos por fasesPagar por fases cuesta entre Rp 88,5 y 177 millones más que al contado. Pedimos las fechas de cada pago para tu unidad.
  4. EntregaÚltimo pago y la unidad pasa a tus manos.
  5. GestiónContrato con la gestora de BREIG; los ingresos del alquiler se cobran cada trimestre.

Las fases y el primer pago del 10 % salen de la presentación de BREIG. Las fechas de los pagos no aparecen, y el PPJB las recogerá cuando terminemos la revisión.

Ubicación

Dónde está: Colinas sobre la costa · Nusa Dua

El sur de Nusa Dua son hoteles de cinco estrellas sobre la arena, golf, agua tranquila y las playas de Pandawa y Melasti. La parcela queda aparte, en las colinas. Para cafeterías y tiendas te hará falta moto.

EDEM II: el complejo en colinas verdes sobre el océano, vista de dron (render)
Nusa Dua · Badung · colinas sobre la costa sur
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km en línea recta
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, según la promotora
  • Playa de Nusa Dua≈ 8 min, según la promotora
  • Playa de Pandawa≈ 12 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min, según la promotora

Aquí se compra por las vistas al océano, el servicio de resort a pocos minutos y unas reservas sin temporada baja marcada. La otra cara: las colinas de alrededor siguen vacías y cualquier recado lleva 10–15 minutos por carretera.

Colinas sobre la costa · Nusa Dua · mapa de Google

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A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
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Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre EDEM II

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro en EDEM II?

El comprador no paga nada. Los precios son los de la lista de BREIG, y BREIG nos paga la comisión. La revisión previa al depósito —terreno, contrato de leasehold, zonificación y licencias— corre de nuestra cuenta. Te la damos por escrito con las cuestiones pendientes bien claras, para que decidas con documentos y no con una presentación comercial.

¿Puedo comprar en EDEM II desde el extranjero?

Sí, toda la operación se hace a distancia. Te presentamos el complejo y sus distribuciones por Zoom y la revisión de documentos la hacemos nosotros. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario con tu poder. Al terminar la obra, nuestro equipo recibe la unidad por ti. La lista de precios y los planos te llegan por mensaje antes de hablar.

¿Cuánto cuesta una unidad en EDEM II y qué compro exactamente?

Al contado, una condo villa de 33 m² sale por Rp 1.680 millones y una villa de tres dormitorios, por Rp 8.120 millones. Pagando por fases se suman entre Rp 88,5 y 177 millones, con un 10 % de entrada. Lo que compras es un leasehold con un contrato que termina el 31 de agosto de 2055. Antes de reservar confirmamos que tu unidad concreta sigue libre.

¿Cuándo estará terminado EDEM II?

La obra está en marcha y nuestra base da 2028 como año de entrega, el mismo en que arrancan las proyecciones de rentabilidad de BREIG. La presentación no da fecha exacta, así que el contrato tiene que llevar un plazo de entrega y una penalización por retraso. Los pagos siguen fases de obra que comprobamos sobre el terreno, no el calendario.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

BREIG habla de rentabilidades desde el 11,4 % anual con ocupaciones del 75–85 % y gestión al 18 % de la facturación. Nuestro método es otro: tarifa por noche de AirROI para Nusa Dua ajustada a cada tipo de unidad, ocupación del segmento con gestora profesional y gastos del 40 % de la facturación. Las cifras están en la ficha de cada unidad. Son una proyección nuestra y no garantizan ningún ingreso.

Unidades de este proyecto

4 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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