NUSA DUA · ID RR-3036

EDEM II: villa de dos dormitorios con piscina, 138 m², Nusa Dua

El modelo DUO está en el centro de la gama de EDEM II: 138 m² en dos plantas, dos dormitorios con baño propio y piscina privada. Esta unidad cuesta Rp 5.800 millones sin las mejoras de terraza ni azotea. Puedes elegir acabado claro o azul. El leasehold termina en 2055 y BREIG prevé entregar en diciembre de 2028.

Unidad de EDEM II · unidades publicadas: 4

  • Leasehold hasta 2055
  • En construcción
  • Piscina privada
  • Dos baños
  • 2dormitorios
  • 138 m²superficie en nuestra base
  • Leaseholdhasta 31.08.2055
  • 12.2028entrega, según nuestra base
  • 2baños

Inmueble

Qué compras

DUO es la villa intermedia de EDEM II: dos plantas con 138 m² interiores, más piscina y patio propios. En la planta baja están el salón, la cocina con isla y una barra, todo abierto al agua. Arriba, cada dormitorio tiene ventanas en arco y baño propio.

BREIG ofrece dos interiores, uno claro y otro azul; cambian textiles, azulejos y detalles, y el plano es el mismo. Los ventanales en arco arrancan del suelo y enmarcan la vegetación y la piscina. En uno de los dormitorios la bañera está justo junto a la ventana.

En la lista de precios de BREIG el DUO básico empieza en Rp 5.660 millones, y la unidad de nuestra base cuesta Rp 5.800 millones. Con terraza sube hasta Rp 6.200 millones; con terraza y azotea, hasta Rp 6.490 millones. La compras en leasehold hasta 2055, con unos 26 años por delante en la entrega.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de EDEM II · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora habla de una rentabilidad desde el 11,4 % anual para EDEM II. Esa cifra supone un 75–85 % de ocupación y un 18 % para la gestora, sin restar impuestos ni desgaste. Abajo va nuestro modelo: con datos de Nusa Dua ponemos la noche del DUO en Rp 3,2 millones y descontamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 13,0 %≈ Rp 756 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,2 millones por noche Neta 7,8 %≈ Rp 454 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 756 millones13,0 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 136 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 75,6 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 90,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 454 millones7,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,8 años
Escenarios de ocupación: EDEM II · Villa de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 640 millonesRp 256 millonesRp 384 millones6,6%15,1 años
65%baseRp 756 millonesRp 302 millonesRp 454 millones7,8%12,8 años
75%optimistaRp 872 millonesRp 349 millonesRp 523 millones9,0%11,1 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Esta villa solo se vende en leasehold. Circulan dos fechas de fin, el 31 de agosto de 2055 en nuestra base y el 9 de enero de 2055 en las hojas de rentabilidad de BREIG, y el contrato tiene que zanjarlo junto con la posible renovación. Cuenta unos 26 años de uso tras la entrega de 2028. El PPJB va con un pago del 10 %. La obra terminada da paso al certificado de habitabilidad (SLF) y, tras él, a la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de EDEM II · Villa de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHasta 31.08.2055, según nuestra base de anunciosCalcula unos 26 años desde que tengas las llaves. Como constan dos fechas de fin, el 9 de enero y el 31 de agosto de 2055, el contrato fija la correcta y las condiciones de renovación.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRLa zonificación se confirma con el extracto del RDTR que pedimos antes de cualquier depósito, no con el material comercial.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPrimero el número de la licencia y una copia. Solo entonces tiene sentido un depósito.
PromotoraBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)BREIG da el nombre de esta sociedad en su presentación. Comprobamos el registro y las entregas que tiene detrás, empezando por EDEM Villas.
Certificado de habitabilidad (SLF)En construcción, aún no emitidoLa licencia de alquiler turístico (NIB) solo se tramita después del SLF. Queremos el plazo de BREIG para obtenerlo por escrito en el contrato.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaAmueblada y con instalaciones listas, según la presentaciónEl acabado que elijas y la lista completa de muebles van en un anexo.
Antes de cualquier depósito comprobamos el terreno, las licencias y al vendedor. Recibes un informe escrito que señala cada punto abierto.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de EDEM II · Villa de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de EDEM II · Villa de 2 dormitorios

  1. ReservaEliges la villa y el acabado, y BREIG te reserva la unidad.
  2. 10 % a la firmaPrimer pago del 10 % con el contrato; el resto, de golpe o por fases.
  3. Pagos por fasesPagando por fases, el precio sube entre Rp 88,5 y 177 millones respecto al contado. Conseguimos el calendario de pagos de tu unidad.
  4. EntregaPagas lo que queda y recibes la villa.
  5. GestiónLa operadora de BREIG se ocupa de los huéspedes y te transfiere tu parte cada trimestre.

La presentación de BREIG da los pasos y la entrada del 10 %, pero no las fechas de los pagos por fases. Primero va nuestra revisión, y después el PPJB recoge esas fechas.

Ubicación

Dónde está: Colinas sobre la costa · Nusa Dua

Abajo, en la costa sur de Nusa Dua, se suceden resorts de cinco estrellas, golf, mar en calma y las playas de Pandawa y Melasti. Arriba, en la colina, las parcelas vecinas siguen vacías. Con moto salvas la distancia hasta cafeterías y tiendas.

Villa de 2 dormitorios en EDEM II: villas blancas con piscina al atardecer (render)
Nusa Dua · Badung · colinas sobre la costa sur
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km en línea recta
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, según la promotora
  • Playa de Nusa Dua≈ 8 min, según la promotora
  • Playa de Pandawa≈ 12 min, según la promotora
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 30 min, según la promotora

Una villa de dos dormitorios aquí encaja con familias pequeñas que quieren vistas al océano y servicios de hotel cerca, y la demanda se mantiene bastante estable todo el año. Esa calma tiene un precio, la distancia: los recados diarios suponen 10–15 minutos de carretera.

Colinas sobre la costa · Nusa Dua · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5lugares de interés
  • 1restaurante
  • 1gimnasio

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  • Pura Karang Bonalugar de interés · 675 m
  • Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 822 m
  • Gala Viewpointlugar de interés · 833 m
  • RUIG Paraglidinglugar de interés · 845 m
  • The Viewrestaurante · 935 m
  • Kenyery homestayhotel · 1,1 km
  • Guest househotel · 1,2 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre EDEM II · Villa de 2 dormitorios

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali por la villa DUO de EDEM II?

Cero: BREIG nos paga la comisión y tú pagas el precio de lista. Antes del depósito conseguimos el leasehold del suelo y confirmamos su vencimiento exacto, cotejamos la parcela con la zonificación del RDTR, revisamos la sociedad de BREIG y pedimos el PBG. El resultado es un informe escrito con cada cuestión que siga abierta.

¿Se puede comprar la villa DUO a distancia?

Se puede. En llamadas de Zoom te enseñamos el plano y la obra, y el trabajo con los documentos lo hacemos aquí. El leasehold y el contrato de gestión se firman ante notario mediante un poder. Cuando termine la obra, nuestro equipo hace la recepción con el acta de entrega. No hace falta viajar a Bali.

¿Cuánto cuestan la terraza y la azotea en la villa de 2 dormitorios?

BREIG pone el DUO básico desde Rp 5.660 millones; con terraza, hasta Rp 6.200 millones, y con terraza y azotea, hasta Rp 6.490 millones. La unidad de nuestra base, a Rp 5.800 millones, no lleva ninguna de las dos mejoras. El paquete exacto va al contrato para que las opciones no aparezcan luego en una factura.

¿De dónde sale el 7,8 % neto de esta villa?

Con datos de AirROI para Nusa Dua fijamos la tarifa por noche del DUO en Rp 3,2 millones, ajustada a su tamaño y a la piscina. Los escenarios del 55, 65 y 75 % de ocupación reflejan villas con gestión profesional. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. El escenario medio da cerca de un 7,8 % neto anual; sigue siendo una estimación nuestra, sin garantía de ingresos.

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