NUSA DUA
desde Rp 6.460 millones/ hasta 29.08.2054 + 30 años
Edem Villas I
Nusa Dua · Complejo de villas
- 1–2 dormitorios
- 40–138 m²
- leasehold hasta 2054 + 30
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NUSA DUA · ID RR-2973
Edem Villas I: villa de dos dormitorios y 138 m² en Benoa, Nusa Dua
Rp 6.460 millones por una villa de dos plantas y 138 m² con piscina propia. Abajo, salón y cocina se abren a la piscina; arriba están los dos dormitorios y los dos baños, y la terraza en la azotea puedes añadirla. BREIG tiene el suelo en leasehold hasta el 29 de agosto de 2054, se compromete a prorrogarlo 30 años y prevé entregar en septiembre de 2027.
Unidad de Edem Villas I
- Leasehold hasta 2054 + 30
- En construcción
- Piscina privada
- Dos baños
- 2dormitorios
- 2baños
- 138 m²superficie útil
- Leaseholdhasta 29.08.2054 + 30 años
- 09.2027entrega, según nuestra base
Inmueble
Qué compras
Es el mayor de los dos modelos de la primera fase de Edem Villas, arriba en las colinas de Benoa. La villa tiene dos plantas, 138 m², piscina propia y patio. Abajo, el salón, la cocina y el comedor salen directamente al agua. Arriba están los dormitorios, con sus ventanas en arco.
En nuestra base figuran dos dormitorios y dos baños. La cocina tiene isla y electrodomésticos integrados, y los ventanales van de suelo a techo. Puedes añadir la terraza en la azotea, que en los renders aparece como zona de estar con sofá y brasero. Para el alquiler por noches, una azotea con vistas no es un adorno: sube la tarifa que puedes cobrar.
Compras un leasehold hasta el 29 de agosto de 2054, y BREIG se compromete a renovarlo tres décadas más. En nuestra base esta villa cuesta Rp 6.460 millones. A la promotora aún le faltan tres cosas que queremos tener antes de cualquier depósito: el precio de las opciones, el calendario de pagos y el número del PBG.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Edem Villas I · villa de 2 dormitorios: bruta y neta
BREIG no da cifra de rentabilidad para la primera fase. Abajo va nuestro modelo: tarifa por noche en Nusa Dua de Rp 3,2 millones, ajustada a una villa de 2 dormitorios con piscina, menos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.
Bruta 11,7 %≈ Rp 756 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,2 millones por noche
Neta 7,0 %≈ Rp 454 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,2 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 756 millones11,7 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 65 %
- GestoraRp 136 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 75,6 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 90,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 454 millones7,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,2 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 640 millones | Rp 256 millones | Rp 384 millones | 5,9% | 16,8 años |
| 65%base | Rp 756 millones | Rp 302 millones | Rp 454 millones | 7,0% | 14,2 años |
| 75%optimista | Rp 872 millones | Rp 349 millones | Rp 523 millones | 8,1% | 12,3 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 1,5–1,8 millones el ingreso medio por anuncio en Nusa Dua (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Nusa Dua en todos los anuncios de AirROI es del ≈ 40 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- NAI Villa V4M: 7,9 % neto con un 65 % de ocupación; Ramada Home-room: 8,1 % neto con un 65 % de ocupación; EDEM II · Condo villa de 33 m²: 11,0 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
BREIG te cede esta villa en leasehold hasta el 29 de agosto de 2054 y se compromete a renovarlo 30 años al precio de mercado de ese momento. Desde la entrega de 2027 quedan unos 27 años. Primero va la reserva, luego el contrato privado de compraventa (PPJB) y al final el notario inscribe el leasehold. Solo con la obra terminada llega el certificado de habitabilidad (SLF), y tras él, la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hasta 29.08.2054 + prórroga de 30 años comprometidaCalcula unos 27 años desde la entrega. La renovación se hace a precio de mercado, así que el contrato tiene que dejar claro cómo se calcula ese precio y cuándo se solicita. |
| Zonificación | Por confirmar con el RDTRConfirmamos la zona de la parcela con un extracto oficial del RDTR antes de que pagues, no con lo que diga el vendedor. |
| Licencia de obra (PBG) | Concedido, según nuestra baseEl número y una copia de la licencia están en nuestra lista previa al depósito, y los dos acaban en tu informe. |
| Promotora | BREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La sociedad figura en los materiales de EDEM II. Comprobamos su registro y sus obras entregadas, entre ellas la primera EDEM Villas y EDEM II. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En construcción, aún no emitidoSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen los hitos de la obra y no fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmar tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Amueblada, según la promotoraAdjuntamos a tu contrato la lista de muebles y electrodomésticos. |
Revisamos el leasehold del suelo, las licencias y al vendedor antes de que dejes un depósito. Lo que siga sin resolver va en el informe escrito que te entregamos.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Edem Villas I · villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Edem Villas I · villa de 2 dormitorios
- ReservaUn depósito de reserva te guarda esta villa. BREIG aún no nos ha dicho el importe.
- ContratoFirmas y haces el primer pago; después eliges pago completo o por fases.
- Fases de obraCada pago corresponde a una fase terminada, según el calendario que pedimos.
- EntregaÚltimo pago contra el acta firmada que te entrega la villa.
BREIG no nos ha pasado el calendario de pagos de la primera fase. Lo fijamos en el PPJB después de nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Benoa · Nusa Dua
El lado de Benoa, al sur de Nusa Dua, junta un mar tranquilo con los hoteles de ITDC y un club de golf. Alrededor de la villa las colinas aún están a medio construir. Para hacer la compra hace falta coche o moto.
- Playa de Nusa Dua≈ 4,1 km en línea recta
- Playa de Pandawa≈ 2,8 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9,6 km en línea recta
- Sanur≈ 16,8 km en línea recta
- A la costa≈ 1,1 km, según nuestra base
Las familias eligen esta costa por el agua sin olas y el servicio de hotel a mano, y las reservas aquí no cambian mucho con la temporada. Lo que se pierde es vida nocturna: cafeterías y mercados quedan a 15–30 minutos.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 1lugar de interés
- 1hotel
Lo más cercano
- Pura Karang Bonalugar de interés · 886 m
- Kenyery homestayhotel · 997 m
- Guest househotel · 1 km
- RUIG Paraglidinglugar de interés · 1,1 km
- Alam Paragliding Flying Sitelugar de interés · 1,1 km
- Gala Viewpointlugar de interés · 1,1 km
- The Viewrestaurante · 1,1 km
- Pondok Ramhotel · 1,2 km
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Edem Villas I · villa de 2 dormitorios
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios de Edem Villas I?
Cero. Pagas el precio de lista de BREIG, y BREIG nos paga la comisión. En esta villa revisamos el leasehold del suelo y la cláusula de renovación, un extracto de zonificación del RDTR, el registro mercantil de la promotora y el PBG. Todo eso va antes de tu depósito y corre de nuestra cuenta; al final recibes un informe escrito con lo que quede abierto.
¿Puedo comprar esta villa de 2 dormitorios a distancia?
Sí. En una sesión de Zoom vemos el plano y cómo va la obra, y nuestro equipo revisa cada documento. La firma se hace ante notario: das un poder para el leasehold y para el contrato de gestión, y listo. Cuando acabe la obra, inspeccionamos la villa y firmamos el acta de recepción por ti. Las grabaciones de cada llamada se quedan contigo.
¿Qué incluye el precio de la villa de 2 dormitorios?
La villa de 138 m², su piscina propia y el patio, más muebles y electrodomésticos según la especificación de la promotora. La terraza en la azotea no entra en el precio base: es una opción y estamos pidiendo su coste para tu villa. La especificación va al contrato, así nadie puede recortar el equipamiento después sin decir nada.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de esta villa?
Los datos de AirROI para Nusa Dua dan Rp 3,2 millones por noche, y los ajustamos a una villa de dos dormitorios con piscina. Probamos ocupaciones del 55, 65 y 75 %, las habituales en villas con gestora profesional. Los gastos se llevan el 40 %. Descontados gestora, impuestos, desgaste y reparaciones, el escenario base queda cerca del 7,0 % neto anual. Es una estimación, no una promesa.
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