NUSA DUA · ID RR-2973

Edem Villas I: فيلا بغرفتي نوم، 138 م²، في بينوا، نوسا دوا

بسعر 6.46 مليار روبية تحصل على فيلا من طابقين 138 م² بمسبح خاص. الصالة والمطبخ يفتحان على المسبح في الأسفل، وغرفتا النوم والحمامان في الأعلى، وتراس السطح إضافة اختيارية. تحوز BREIG إيجار الأرض حتى 29 أغسطس 2054، وتضمن 30 سنة أخرى فوقها، وتخطط للتسليم في سبتمبر 2027.

وحدة في Edem Villas I

إيجار طويل حتى 2054 + 30
قيد الإنشاء
مسبح خاص
حمامان

2غرف نوم
2حمامات
138 م²المساحة المبنية
إيجار طويل الأمدحتى 29.08.2054 + 30 سنة
09.2027التسليم، بحسب قاعدتنا

العقار

ماذا تشتري

هذا هو الأكبر بين نموذجي المرحلة الأولى من Edem Villas، على تلال بينوا (Benoa). الفيلا من طابقين، 138 م²، بمسبح خاص وفناء. في الأسفل الصالة والمطبخ ومنطقة الطعام تخرج مباشرة إلى الماء. وفي الأعلى غرف النوم بنوافذها المقوّسة.

قاعدتنا تذكر غرفتي نوم وحمامين. في المطبخ جزيرة وأجهزة مدمجة، والنوافذ من الأرض إلى السقف. يمكنك إضافة تراس السطح، الذي تعرضه التصورات جلسةً بأريكة وموقد نار. لضيوف الليلة، السطح المطل ليس زينة، بل يرفع السعر الذي تطلبه.

الحيازة بإيجار طويل حتى 29 أغسطس 2054، وتلتزم BREIG بثلاثة عقود أخرى عند التجديد. قاعدتنا تسعّر هذه الفيلا بـ6.46 مليار روبية. ثلاثة بنود ما زالت معلقة لدى المطوّر ونريدها قبل أي حجز: أسعار الإضافات، وجدول الأقساط، ورقم رخصة البناء (PBG).

المطور: BREIG، كل المشاريع والشروط

السعر

6.46 مليار روبية

سعر المطوّر. عمولتنا يدفعها المطوّر.

السعر بالروبية الإندونيسية (IDR). نحوّل قائمة أسعار المطوّر إلى الروبية بسعر صرف ثابت موحد على الموقع كله (17,700 روبية لكل وحدة من عملة القائمة). المبلغ النهائي الذي تدفعه يحدده عقد البيع. نموذج الدخل تقدير من Rise Real Bali، وبيانات السوق من AirROI لآخر 12 شهراً.

الحيازةإيجار طويل حتى 2054 + 30 سنة
التسليمسبتمبر 2027
المرحلةقيد الإنشاء
الأثاثمشمول

راسلنا عبر واتساب

عبر واتساب نرسل لك أوراق هذه الفيلا، وتوقعاً عند نسبة الإشغال التي تراها واقعية، وتسجيل مكالمتك مع الوسيط.

حساب هذا العقار

عائد Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم: الإجمالي والصافي

لا تعطي BREIG رقم عائد للمرحلة الأولى. أدناه نموذجنا: سعر ليلة في نوسا دوا 3.2 مليون روبية، معدّلاً لفيلا بغرفتي نوم ومسبح، بعد خصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 11.7%≈ 756 مليون روبية سنوياً بإشغال 65% و3.2 مليون روبية لليلة صافٍ 7.0%≈ 454 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 14.2 سنة

18%شركة الإدارة10%الضرائب12%الاستهلاك والصيانة 60%ما يبقى لصاحب العقار

إيراد الإيجار الإجمالي756 مليون روبية11.7% من السعر · سعر الليلة 3.2 مليون روبية، الإشغال 65%
شركة الإدارة136 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
الضرائب75.6 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
الاستهلاك والصيانة90.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
الصافي لك454 مليون روبية7.0% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 14.2 سنة

سيناريوهات الإشغال: Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم
الإشغال	الدخل الإجمالي	المصاريف 40%	الصافي	% من السعر	فترة استرداد رأس المال
55%متحفظ	640 مليون روبية	256 مليون روبية	384 مليون روبية	5.9%	16.8 سنة
65%أساسي	756 مليون روبية	302 مليون روبية	454 مليون روبية	7.0%	14.2 سنة
75%قوي	872 مليون روبية	349 مليون روبية	523 مليون روبية	8.1%	12.3 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور: لا تعطي BREIG رقم عائد للمرحلة الأولى.
سعر الليلة: 3.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Nusa Dua بنحو 1.5–1.8 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال: يبلغ الإشغال في سوق Nusa Dua نحو ≈ 40% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف: 40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة: NAI Villa V4M: 7.9% صافٍ بإشغال 65%; Ramada Home-room: 8.1% صافٍ بإشغال 65%; EDEM II · فيلا كوندو 33 م²: 11.0% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات: AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

اطلب الحساب عبر واتساب

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تؤجرك BREIG هذه الفيلا حتى 29 أغسطس 2054 وتضمن تجديداً 30 سنة بسعر السوق في حينه. يبقى نحو 27 سنة من تسليم 2027. أولاً الحجز، ثم عقد البيع الأولي (PPJB)، وفي النهاية عقد إيجار يسجله كاتب العدل. عند انتهاء البناء فقط تصدر شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)، ثم رخصة التأجير.

الملكية والتراخيص: Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم
شكل الحيازة	إيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار	حتى 29.08.2054 + تمديد مضمون 30 سنةاحسب نحو 27 سنة من التسليم. التجديد بسعر السوق، فيجب أن يوضح العقد طريقة حساب هذا السعر وموعد التقديم.
تصنيف الأرض	يُحسم عبر المخطط التنظيمي (RDTR)نؤكد تصنيف القطعة بمستخرج رسمي من المخطط التنظيمي (RDTR) قبل أن تدفع، لا من كلام البائع.
رخصة البناء (PBG)	صادرة، بحسب قاعدة إعلاناتنارقم الرخصة ونسخة منها على قائمتنا قبل الحجز، وكلاهما يدخل تقريرك.
المطوّر	BREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)الكيان القانوني مذكور في مواد EDEM II. نتحقق من تسجيله وأعماله المسلَّمة، ومنها EDEM Villas الأولى وEDEM II.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)	قيد الإنشاء، لم تصدر بعدرخصة التأجير تحتاج شهادة SLF أولاً. لذلك تتبع دفعاتك مراحل البناء لا التواريخ.
رخصة التأجير السياحي (NIB)	تُحسم بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)	لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)	لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليم	مفروش بحسب المطوّرنرفق قائمة الأثاث والأجهزة بعقدك.

نفحص عقد إيجار الأرض والتراخيص والبائع قبل أن تضع دفعة حجز. أي شيء معلق يدخل التقرير المكتوب الذي يصلك منا.

Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali

على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.09:41

الاسم

أوافق على معالجة بياناتي وفق سياسة الخصوصية. المسؤول عن البيانات Rise Real Bali، ونعالجها لتنفيذ طلبك وإرسال الخيارات وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية. يعمل فريقنا في إندونيسيا خارج الإمارات، ولا نشاركها مع أي طرف ثالث إلا إذا فرض القانون ذلك. يمكنك في أي وقت طلب الاطلاع على بياناتك أو تصحيحها أو حذفها، أو تقديم شكوى إلى مكتب الإمارات للبيانات.

الشروط

جدول دفعات Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم

الحجزدفعة حجز تثبّت هذه الفيلا. لم تخبرنا BREIG بقيمتها بعد.
العقدتوقّع وتدفع القسط الأول، ثم تختار الدفع الكامل أو خطة أقساط.
مراحل البناءكل دفعة تقابل مرحلة منجزة، وفق جدول نطلبه.
التسليمالدفعة الأخيرة مقابل المحضر الموقّع الذي ينقل الفيلا إليك.

لم تشاركنا BREIG جدول دفعات المرحلة الأولى. نثبته في عقد البيع الأولي (PPJB) بعد فحوصنا.

الموقع

الموقع: بينوا · نوسا دوا

جهة بينوا من جنوب نوسا دوا تجمع بحراً هادئاً مع فنادق ITDC ونادي جولف. حول الفيلا ما زالت التلال نصفها مواقع بناء. البقالة تعني سيارة أو سكوتر.

فيلا بغرفتي نوم في Edem Villas I: كراسي استرخاء بجوار المسبح وجدار مقوّس (تصور) — نوسا دوا · بادونج · بينوا، جنوب كوتا

شاطئ نوسا دوا≈ 4.1 كم بخط مستقيم
شاطئ باندوا≈ 2.8 كم بخط مستقيم
مطار نغوراه راي≈ 9.6 كم بخط مستقيم
سانور≈ 16.8 كم بخط مستقيم
إلى الساحل≈ 1.1 كم، بحسب قاعدتنا

تختار العائلات هذا الساحل لمائه المسطح وخدمة بمستوى الفنادق قريبة، والحجوزات هنا لا تتأرجح كثيراً مع المواسم. المقابل هو السهر: المقاهي والأسواق على بعد 15 إلى 30 دقيقة.

بينوا · نوسا دوا · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

1معلم
1فندق

الأقرب

Pura Karang Bonaمعلم · 886 م
Kenyery homestayفندق · 997 م
Guest houseفندق · 1 كم
RUIG Paraglidingمعلم · 1.1 كم
Alam Paragliding Flying Siteمعلم · 1.1 كم
Gala Viewpointمعلم · 1.1 كم
The Viewمطعم · 1.1 كم
Pondok Ramفندق · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Edem Villas I · فيلا بغرفتي نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء فيلا غرفتي النوم في Edem Villas I؟

لا شيء. سعر BREIG المعلن هو ما تدفعه، وBREIG تسدد عمولتنا. لهذه الفيلا تشمل فحوصنا عقد إيجار الأرض وبند التجديد، ومستخرج تصنيف المخطط التنظيمي (RDTR)، وسجلات شركة المطوّر، ورخصة البناء (PBG). نقوم بكل ذلك قبل أن تدفع أي حجز، وعلى حسابنا، وننهيه بتقرير مكتوب بالبنود المفتوحة.

هل يمكن شراء هذه الفيلا عن بُعد؟

نعم. جلسة Zoom تغطي المخطط وتقدم الموقع، وفريقنا يراجع كل مستند. التوقيع عبر كاتب العدل. تعطي وكالة لعقد الإيجار ولعقد الإدارة، وينتهي الأمر. بعد انتهاء البناء نعاين الفيلا ونوقّع محضر الاستلام نيابة عنك. تسجيلات كل مكالمة تبقى معك.

ماذا يشمل سعر فيلا غرفتي النوم؟

الفيلا نفسها بمساحة 138 م²، ومسبحها الخاص وفناؤها، والأثاث والأجهزة بحسب مواصفات المطوّر. تراس السطح خارج السعر الأساسي كخيار، ونطلب تكلفته لقطعتك. المواصفات تدخل العقد، فلا يستطيع أحد تقليص التجهيزات لاحقاً بصمت.

كيف تحسبون العائد على هذه الفيلا؟

بيانات AirROI لنوسا دوا تعطينا 3.2 مليون روبية لليلة، ونعدّلها لفيلا بغرفتي نوم ومسبح. ثم نختبر إشغال 55 و65 و75%، وهو المعتاد لفلل بإدارة محترفة. المصاريف تأكل 40%. السيناريو الأساسي يصل إلى نحو 7.0% صافياً في السنة بعد رسوم الإدارة والضريبة والاستهلاك والإصلاحات. هذا تقدير، وليس وعداً.

العقارات