Jak sprawdzić dewelopera na Bali przed pierwszą wpłatą

Inwestycja ma markę, a umowa – podmiot prawny. Często to dwie różne nazwy, i to normalne. Ważne, żeby jedna spółka pojawiała się wszędzie: na certyfikacie gruntu albo umowie leasehold, na pozwoleniu budowlanym, w projekcie PPJB i na koncie bankowym, na które masz płacić.

Jeśli sprzedaje jedna spółka (PT), a na fakturze widnieje inna, zatrzymaj się i zapytaj o to na piśmie. Bywa na to czyste wytłumaczenie, na przykład osobna spółka trzymająca grunt i osobny wykonawca budowlany. Zapisz to, zanim zrobisz pierwszy przelew.

Wszystkie cztery są oficjalne i bezpłatne. Żaden nie wymaga indonezyjskiego logowania do podstawowego wyszukiwania, choć aplikacja ATR/BPN prosi o rejestrację.

AHU, rejestr spółek przy Ministerstwie Sprawiedliwości, potwierdza istnienie PT, jego status i zgłoszone zmiany. OSS, system licencjonowania, pokazuje, czy spółka ma numer rejestracji działalności (NIB) i na jakie kody działalności (KBLI) ma licencję. Na mapie planu zagospodarowania GISTARU ATR/BPN zobaczysz strefę działki. Sam tytuł do gruntu pokrywa aplikacja agencji gruntowej Sentuh Tanahku: jakie prawo, ile metrów kwadratowych i do kiedy.

Źródło: Ministerstwo Sprawiedliwości, AHU; OSS RBA; ATR/BPN, GISTARU i Sentuh Tanahku

Indonezyjskie pozwolenie budowlane biegnie w ustalonej kolejności. Najpierw KKPR – potwierdzenie, że planowane użytkowanie pasuje do planu zagospodarowania. Potem PBG, pozwolenie na budowę, składane wyłącznie przez państwowy system SIMBG. Po zakończeniu budowy – SLF, pozwolenie na użytkowanie. Willa, która ma przyjmować gości na doby, potrzebuje do tego jeszcze licencji turystycznej, obok samego NIB.

Cudzoziemiec nie złoży wniosku o PBG osobiście. Wnioskodawcą jest posiadacz prawa do gruntu, zwykle indonezyjska spółka z HGB. Konsultanci, z którymi pracujemy, liczą 14–30 dni roboczych na kompletny wniosek o PBG i około trzech i pół miesiąca na cały cykl razem z projektem i formalnościami.

1. Krok 1KKPR

   Strefa działki dopuszcza planowane użytkowanie.

2. Krok 2PBG

   Pozwolenie na budowę przez SIMBG, składa posiadacz gruntu.

3. Krok 3Budowa

   Siedem do dziewięciu miesięcy dla willi 250–300 m² z basenem, projekt i budowa razem, według naszego doświadczenia.

4. Krok 4SLF

   Pozwolenie na użytkowanie po odbiorze gotowego budynku.

Źródło: PP 16/2021 o budynkach; Tata Ruang Bali, prowincjonalny portal planowania przestrzennego; czasy realizacji konsultantów, nasz szacunek

Deweloperzy sprzedają domy na etapie budowy przez PPJB, wiążącą umowę przedwstępną poprzedzającą akt notarialny. PP 12/2021 pozwala deweloperowi podpisać PPJB dopiero po spełnieniu pięciu warunków: jasnych praw do gruntu, określonego lokalu, PBG, dostępnej infrastruktury i co najmniej 20% zbudowanej inwestycji.

Dla domów i szeregowców 20% liczy się w jednostkach w całej planowanej inwestycji. Dla apartamentowców – w kubaturze budowanej wieży. Liczbę potwierdza raport nadzorującego konsultanta.

Wiele sprzedaży na Bali zaczyna się wcześniej, od formularza rezerwacyjnego i opłaty rezerwacyjnej. To powszechna praktyka i to nie jest PPJB. Przeczytaj, do czego naprawdę zobowiązuje ten wczesny dokument każdą ze stron i kiedy zastąpi go PPJB.

Źródło: PP 12/2021 o mieszkalnictwie i terenach mieszkaniowych, w streszczeniu Industri Properti, luty 2021

Indonezja nie ma uregulowanego rachunku powierniczego dla sprzedaży mieszkaniowej. W praktyce płatności idą przez notariusza lub PPAT, na rachunek depozytowy na mocy zapisu umowy, albo bezpośrednio do dewelopera za postęp budowy.

Żadna z tych form nie jest zła sama w sobie. Każda niesie inne ryzyko, a to umowa decyduje, które bierzesz na siebie. Szukaj płatności powiązanych z etapami, które możesz zweryfikować: fundamentem, konstrukcją, dachem i odbiorem. Sprawdź warunki zwrotu, jeśli PBG albo SLF nie pojawi się do ustalonej daty. Potwierdź mechanizm u praktykującego notariusza – żadna pojedyncza ustawa tego nie reguluje.

• Konto odbiorcy na tę samą spółkę, co w umowie
• Każda transza powiązana z etapem budowy, który możesz obejrzeć albo zobaczyć na zdjęciach
• Pisemny termin na SLF
• Warunki zwrotu, jeśli pozwolenia odmówiono, z datą i kwotą
• Prawo do gruntu i jego okres zapisane liczbą

Deweloper z kapitałem zagranicznym działa jako PT PMA. Rozporządzenie BKPM 5/2025 obniżyło minimalny wpłacony kapitał do Rp 2,5 mld na spółkę. Plan inwestycyjny wciąż musi przekraczać Rp 10 mld na pięciocyfrowy kod KBLI na lokalizację, bez gruntu i budynków.

Zmieniły się też ramy licencjonowania. PP 28/2025 weszło w życie 5 czerwca 2025 r. i zastąpiło PP 5/2021 jako podstawę licencjonowania opartego na ryzyku, poszerzając je z 16 do 22 regulowanych sektorów. Spółka, której wpis w OSS wygląda na nieaktualny, niekoniecznie oznacza problem. To uczciwe pytanie do zespołu sprzedaży, a odpowiedź powinna przyjść razem z dokumentami. Nasz poradnik o PT PMA opisuje koszty bieżące.

Źródło: Rozporządzenie BKPM 5/2025; PP 28/2025, za SmartLegal.id i Ombudsman RI

Opinie żyją w grupach na czacie i na forach i skłaniają się ku skrajnościom. Dokumenty żyją w rejestrach. Opinie warto czytać po to, żeby znaleźć pytania, a odpowiedzi na nie szukać w papierach.

Najbardziej przydatna opinia to ta, którą zbierzesz sam. Zapytaj, jakie inwestycje deweloper już oddał, odwiedź jedną z nich i porozmawiaj z właścicielem, jeśli się da. Zapytaj, czy te budynki dostały SLF i ile to trwało po odbiorze. Deweloper z gotowymi realizacjami zwykle chętnie je pokaże.

Prowadzimy profile deweloperów, których inwestycje mamy w katalogu, z logo i aktualną ofertą. Dla każdej inwestycji z naszego katalogu przejdziemy z Tobą te sprawdzenia rejestrowe, zanim zapłacisz pierwszą ratę.

Dokumenty dewelopera są warte tyle, ile grunt pod nimi. Cudzoziemcy nie mogą mieć Hak Milik, a każda transakcja próbująca to obejść jest nieważna na mocy art. 26 ustawy agrarnej. Działają leasehold, Hak Pakai i HGB przez PT PMA.

Okres gruntu liczy się tak samo jak jego rodzaj. HGB na gruncie państwowym może trwać 30 + 20 + 30 lat. HGB nadane na czyimś Hak Milik trwa do 30 lat, a potem wymaga nowej umowy z właścicielem. Foldery rzadko podają, który wariant obowiązuje – zapytaj wprost. Minimalna cena dla cudzoziemca kupującego dom z gruntem na Bali to Rp 5 mld, a dla apartamentu Rp 2 mld, na mocy dekretu ministerialnego ATR/BPN 1241/2022.

Nasz checklista due diligence prowadzi przez sprawdzenia gruntu krok po kroku, a poradnik o strefach tłumaczy, jak odczytać strefę działki.

• PT w umowie to ta sama PT, co na koncie odbiorcy
• PBG wydane na tę samą działkę, co certyfikat gruntu
• Strefa w GISTARU dopuszcza budownictwo mieszkaniowe lub turystyczne
• Okres gruntu zapisany w latach, nigdy jako „długoterminowo”

Źródło: UUPA 5/1960; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022

Częste pytania