KEDUNGU · ID RR-1736

Four Palms Villas: kompleks czterech willi z dwiema sypialniami, 127–138 m², w Kedungu

Cztery wolnostojące wille z dwiema sypialniami we wsi Bengkel, 2,6 km w głąb lądu od plaży Kedungu; budowa jest gotowa w ok. 60%. Każda ma 127–138 m², działkę od 105 m² i własny basen na podwórzu. Ceny z meblami od Rp 4,16 mld, odbiór w grudniu 2026 r., a dzierżawa gruntu trwa do sierpnia 2058 r.

  • Leasehold 31 lat
  • W budowie, 60%
  • Prywatny basen
  • Umeblowane
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 127–138 m²powierzchnia willi
  • 105–122 m²działka
  • Leasehold31 lat po odbiorze
  • gru 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Osiedle stoi przy Jl. Yudistira we wsi Bengkel, w regencji Tabanan. Do plaży Kedungu jest 2,6 km, do świątyni Tanah Lot ok. cztery. Deweloper stawia cztery osobne wille na wspólnej działce 580 m² (według pomiaru). Sąsiedzi to domy wiejskie, pola ryżowe i kilka nowych domów – gęstej zabudowy tu jeszcze nie ma.

Każda willa ma od 127 do 138 m² na własnej działce 105–122 m². Na dole jest jedna otwarta przestrzeń, a kuchnia z wyspą wychodzi wprost na basen. Na górze są dwie sypialnie z łazienkami i garderoba. Wille są pod klucz, z wykończeniem, meblami i sprzętem w cenie, więc wystawiasz dom na najem bez osobnego budżetu na urządzenie.

Według RTRW Tabanan 3/2023 działka leży w strefie miejsko-mieszkaniowej, a wypis ITR 1271.B/2025 potwierdza, że wille są tu dozwolone. Główną dzierżawę gruntu na 35 lat poświadczono notarialnie 29 sierpnia 2023 r. Po odbiorze zostaje 31 lat. Cena na etapie budowy to Rp 4,16 mld. Wille 1 i 2 można kupić w ratach na trzy lata, a wille 3 i 4 mają cenę promocyjną. Wciąż czekamy na PBG.

Cennik dewelopera

Four Palms Villas: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

RodzajPowierzchniaSypialnieCenaWyliczenie
Willa 2 sypialnie z basenem127–138 m² + działka 105–122 m²2Rp 4,16 mldz wyliczeniem →

Metraże, cena i układ pochodzą z naszego Airtable i plików dewelopera. Kompleks sprzedaje jeden produkt, willę z dwiema sypialniami. Różnice cen między willami 1–4 wynikają z warunków płatności, nie z układu.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Four Palms Villas: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla Four Palms. Nasz model liczy Rp 2,7 mln za zarezerwowaną dobę w Kedungu, potem odejmuje udział zarządcy, podatek i rezerwę na zużycie i utrzymanie. Obłożenie trzymamy w granicach pasma Kedungu, dopóki okolica się zapełnia.

Brutto 15,6%≈ Rp 651 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 9,4%≈ Rp 391 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 651 mln15,6% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 117 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 65,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 78,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 391 mln9,4% ceny · okres zwrotu ≈ 10,7 lat
Scenariusze obłożenia: Four Palms Villas
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 551 mlnRp 220 mlnRp 330 mln7,9%12,6 lat
65%bazowyRp 651 mlnRp 260 mlnRp 391 mln9,4%10,7 lat
75%optymistycznyRp 751 mlnRp 300 mlnRp 451 mln10,8%9,2 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Kedungu to ≈ Rp 1,6 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Kedungu 1BR Terrace: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Studio SMT: 9,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Trzymasz leasehold wykrojony z 35-letniej głównej dzierżawy gruntu, która kończy się 29 sierpnia 2058 r., więc zostaje 31 lat od odbioru. Właściciel gruntu gwarantuje przedłużenie po cenie rynkowej, z zawiadomieniem i zapłatą rok przed wygaśnięciem. Najpierw rezerwujesz, podpisujesz PPJB z deweloperem i dostajesz notarialny leasehold. SLF i licencja na najem przychodzą dopiero po ukończeniu.

Prawo i pozwolenia: Four Palms Villas
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 29 sie 2058, 31 lat po odbiorzeGłówna dzierżawa gruntu nr 22, poświadczona notarialnie 29 sierpnia 2023 r., na 35 lat. Pozostały czas liczymy od dnia odbioru. Właściciel gruntu gwarantuje przedłużenie po cenie rynkowej, z zawiadomieniem i zapłatą rok przed końcem, a umowa to opisuje.
Strefa (RDTR)Miejsko-mieszkaniowa, wille dozwoloneWypis ITR 1271.B/2025 z 24 listopada 2025 r., według RTRW Tabanan 3/2023: zabudowa działki do 60%, wskaźnik powierzchni do 2,4, tereny zielone od 20%, wysokość do 15 m. Sam wypis nie liczy się jako pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na budowę (PBG)Jeszcze nie w pakieciePakiet dokumentów, który dostaliśmy, nie ma PBG. Poprosimy o nie dewelopera i sprawdzimy w SIMBG przed opłatą rezerwacyjną.
DeweloperPT SEACREST REAL ESTATESpółka trzyma dzierżawę gruntu i sprzedaje wille. Wcześniej działała jako PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Sprawdzamy jej prawo do sprzedaży i ukończone projekty przed opłatą rezerwacyjną.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuWniosek został złożony, a regencja odesłała go po dodatkowe dokumenty. Bez SLF nie ma licencji na najem, a kopię zdobędziemy przed przekazaniem kluczy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po wydaniu SLFAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórUmeblowana, sprzęt w cenieLista mebli i sprzętu trafia do umowy jako załącznik, a willę odbieramy według niej.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Four Palms Villas?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Four Palms Villas

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna rezerwuje wybraną przez Ciebie willę, kwotę ustalamy z deweloperem.
  2. 60% przy podpisaniuWymagalne przy podpisaniu umowy.
  3. 20% na etapie fasadyWymagalne po założeniu fasady i przeszkleń.
  4. 15% przy odbiorzePłacisz w dniu odbioru willi.
  5. 5% po kluczachWymagalne w ciągu 30 dni od odbioru.

Harmonogram pochodzi z naszego Airtable, na podstawie materiałów dewelopera. Dla willi 1 i 2 deweloper oferuje plan trzyletni: 40% z góry, ok. Rp 2,27 mld, potem 12 rat kwartalnych po ok. Rp 283 mln. Ta droga kosztuje w sumie więcej niż płatność według standardowego harmonogramu. Warunki potwierdzamy na piśmie i wpisujemy do PPJB.

Położenie

Położenie: Bengkel · Kedungu

Kedungu to plaża surfingowa z czarnym piaskiem za Nyanyi w Tabanan, gdzie pierwsze kawiarnie i rezydencje dopiero pojawiają się przy uliczkach koło pól. Ziemia kosztuje tu mniej niż w Badung, choć po zakupy, szkoły i przychodnie wciąż jedzie się do Canggu.

Four Palms Villas: fasada willi wśród palm, wizualizacja
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Plaża Kedungu≈ 2,6 km
  • Sklep Alive Wholefoods≈ 1,1 km
  • Kawiarnia Jogelo Corner≈ 1,2 km
  • Coco Supermarket≈ 2,5 km
  • Świątynia Tanah Lot≈ 3,9 km w linii prostej
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 19,6 km w linii prostej

Ludzie przyjeżdżają do Kedungu, by być blisko oceanu za połowę do dwóch trzecich tego, co te same pieniądze kupują w Canggu. Ceną jest życie wiejskie: uliczki ciemnieją wieczorem, a każdy sprawunek to przejazd skuterem.

Bengkel · Kedungu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 1hotele

Najbliższe miejsca

  • Merajan Gede Pandeatrakcja · 570 m
  • Pink Turtlehotel · 591 m
  • Pura Siwaatrakcja · 609 m
  • Pura Pase lan Swagina Kesenianatrakcja · 610 m
  • Pura Bedugul Subak Bengkelatrakcja · 635 m
  • Pura Batan Entalatrakcja · 653 m
  • Alive Wholefoodssklep · 1,1 km
  • Jogelo Cornerrestauracja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Four Palms Villas

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Four Palms Villas?

Nic. Płacisz cenę dewelopera, a deweloper płaci naszą prowizję na podstawie umowy zawartej jeszcze przed Twoją rezerwacją. Sprawdzenia przed opłatą rezerwacyjną robimy my: dzierżawę gruntu w Bengkel, pismo o strefie z Tabanan i komplet pozwoleń, w którym wciąż brakuje PBG. Każdą otwartą kwestię wpisujemy do pisemnego raportu. Oglądanie na Zoomie też jest bezpłatne.

Czy mogę kupić willę Four Palms bez przylotu na Bali?

Tak. Przy budowie gotowej w ok. 60% dużo widać na żywo przez Zoom: działkę, betonową konstrukcję, podwórze czekające na basen i uliczkę w stronę plaży. Dokumenty sprawdza nasz zespół, a Ty podpisujesz u notariusza przez pełnomocnictwo. W dniu odbioru przechodzimy przez willę ze spisem wyposażenia, a potem wysyłamy Ci mailem zdjęcia każdego pokoju.

Na jaki okres jest leasehold w Four Palms Villas?

Notariusz poświadczył główną dzierżawę gruntu 29 sierpnia 2023 r. na 35 lat, więc kończy się ona 29 sierpnia 2058 r. Po odbiorze w grudniu 2026 r. zostaje 31 lat. Właściciel gruntu gwarantuje przedłużenie po cenie rynkowej, jeśli zawiadomisz go i zapłacisz rok przed końcem okresu. Cudzoziemiec nie może mieć na Bali pełnej własności.

Co obejmuje cena willi?

Willa jest pod klucz: wykończenie, meble, sprzęt i pościel są w cenie. W środku są dwie sypialnie, dwie łazienki, garderoba i kuchnia z wyspą, na zewnątrz basen i zadaszony taras. Lista mebli staje się załącznikiem do umowy, a dom odbieramy według niej. Pamiętaj, że grunt dzierżawisz – nie jesteś jego właścicielem.

Skąd biorą się liczby rentowności?

Stawka Rp 2,7 mln za dobę to dane AirROI z ostatniego roku dla Kedungu, skorygowane pod dom z dwiema sypialniami i basenem. Liczymy 55, 65 i 75% obłożenia, bo lokalny rynek najmu jest jeszcze młody. Czterdzieści procent przychodu idzie na koszty: operatora, podatek i utrzymanie. Wynik traktuj jako nasz szacunek, nie obietnicę.

Lokale w tym projekcie

1 lokal z wyliczeniem

Przy każdym: cena dewelopera, dochód netto z naszego modelu, stan dokumentów i harmonogram wpłat.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →