KEDUNGU · ID RR-5554

Four Palms Villas: willa z dwiema sypialniami, 128 m², na działce 110 m² w Kedungu

Willa z dwiema sypialniami: 128 m² domu i prywatny basen na podwórzu, działka 110 m² we wsi Bengkel w Tabanan. Cena z meblami i sprzętem to Rp 4,16 mld. Leasehold daje 31 lat od odbioru w grudniu 2026 r., a do plaży Kedungu jest 2,6 km.

Lokal w projekcie Four Palms Villas

  • Leasehold 31 lat
  • Zbudowana w ok. 60%
  • Prywatny basen
  • Umeblowane
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 128 m²powierzchnia willi
  • 110 m²działka
  • Leasehold31 lat od odbioru
  • gru 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

To jedna z czterech willi Four Palms – małego osiedla wśród pól ryżowych Bengkel w Tabanan. Do plaży Kedungu jest 2,6 km, do Tanah Lot ok. cztery. Dom z basenem stoi na własnej działce 110 m², w pobliżu powstało kilka nowych domów.

Na dole strefa dzienna i kuchnia z wyspą wychodzą wprost na basen. Na górze obie sypialnie mają własne łazienki, jest też garderoba i miejsce na biurko – przyda się, jeśli Ty albo goście pracujecie zdalnie. Cena obejmuje wykończenie, meble i sprzęt, a według dewelopera budowa jest gotowa w ok. 60%.

Plan przestrzenny Tabanan (RTRW 3/2023) przeznacza działkę pod zabudowę miejsko-mieszkaniową i dopuszcza wille. Leasehold kończy się 29 sierpnia 2058 r., czyli 31 lat po odbiorze. Cenę na etapie budowy, Rp 4,16 mld, płacisz tak: 60% przy podpisaniu, 20% po fasadzie, 15% przy odbiorze i 5% po przekazaniu kluczy. Wciąż czekamy na pozwolenie na budowę (PBG).

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper nie publikuje dochodu dla tej willi 128 m². Poniżej liczymy Rp 2,7 mln za dobę dla willi z basenem i dwiema sypialniami w Kedungu, potem odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie. Obłożenie mieści się w przedziale dzielnicy, bo popyt tutaj wciąż rośnie.

Brutto 15,6%≈ Rp 651 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 2,7 mln za noc Netto 9,4%≈ Rp 391 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 651 mln15,6% ceny · Rp 2,7 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 117 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 65,1 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 78,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 391 mln9,4% ceny · okres zwrotu ≈ 10,7 lat
Scenariusze obłożenia: Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 551 mlnRp 220 mlnRp 330 mln7,9%12,6 lat
65%bazowyRp 651 mlnRp 260 mlnRp 391 mln9,4%10,7 lat
75%optymistycznyRp 751 mlnRp 300 mlnRp 451 mln10,8%9,2 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 2,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Kedungu to ≈ Rp 1,6 mln, nasz model (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Kedungu 1BR Terrace: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Honeymoon Suite: 7,8% netto przy obłożeniu 65%; Kedungu Baza Studio SMT: 9,2% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Ten lokal ma 31 lat leasehold od odbioru, kończącego się 29 sierpnia 2058 r. Właściciel gruntu przedłuża po cenie rynkowej, jeśli zawiadomisz i zapłacisz rok wcześniej. Kroki: rezerwacja, PPJB podpisany z PT Seacrest Real Estate i notarialny leasehold. Kopii PBG jeszcze nie mamy. SLF przychodzi po ukończeniu, a licencja na najem dopiero po nim.

Prawo i pozwolenia: Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 29 sie 2058 (31 lat)Poświadczona notarialnie główna dzierżawa nr 22 pochodzi z 29 sierpnia 2023 r. i trwa 35 lat. Twój pozostały okres liczy się od odbioru. Właściciel gruntu zobowiązuje się przedłużyć po cenie rynkowej, jeśli zawiadomisz i zapłacisz rok wcześniej, i wpisujemy to do Twojej umowy.
Strefa (RDTR)Miejsko-mieszkaniowa, willa dozwolonaWedług ITR 1271.B/2025 (24 listopada 2025) na podstawie RTRW Tabanan 3/2023, limity to 60% zabudowy, wskaźnik powierzchni 2,4, wysokość 15 m i co najmniej 20% terenów zielonych. Takie pismo o strefie nie zastępuje pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę (PBG)Kopia nieotrzymanaPakiet dewelopera dla tej willi nie ma PBG. Prosimy o nie i sprawdzamy zapis w SIMBG przed jakąkolwiek wpłatą.
DeweloperPT SEACREST REAL ESTATESpółka trzymająca dzierżawę gruntu i sprzedająca wille, wcześniej pod nazwą PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Przed wpłatą potwierdzamy jej prawo do sprzedaży i patrzymy na to, co ukończyła.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuDeweloper złożył wniosek, a plik wrócił do niego po dodatkowe dokumenty. Licencja na najem wymaga SLF, więc chcemy kopii przed przekazaniem kluczy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po wydaniu SLFAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórMeble i sprzęt w cenieListę wykończenia dołączamy do Twojej umowy i sprawdzamy willę pozycja po pozycji przy odbiorze.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna zdejmuje tę willę z rynku, w kwocie, którą deweloper ustala z nami.
  2. 60% przy podpisaniuPierwsza i największa wpłata idzie razem z umową.
  3. 20% na etapie fasadyPo założeniu fasady i okien.
  4. 15% przy odbiorzePłatne w chwili odbioru gotowej willi.
  5. 5% po kluczachWymagalne 30 dni po otrzymaniu kluczy.

Wille 1 i 2 mają też opcję trzyletnią: pierwsza wpłata 40%, blisko Rp 2,27 mld, i 12 rat kwartalnych po ok. Rp 283 mln każda. W sumie płacisz tą drogą więcej niż według standardowego planu. Każdy warunek zdobywamy na piśmie i wpisujemy do PPJB.

Położenie

Położenie: Bengkel · Kedungu

Kedungu patrzy na surferskie załamanie fal z czarnym piaskiem na wybrzeżu Tabanan, na zachód od Nyanyi i Nuanu City. Płacisz mniej za ziemię niż w Badung, a po szkoły, przychodnie i większe sklepy jedziesz w stronę Canggu.

Willa Four Palms 2BR: basen, palmy i mur ogrodowy, wizualizacja
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Plaża Kedungu≈ 2,6 km
  • Sklep Alive Wholefoods≈ 1,1 km
  • Kawiarnia Jogelo Corner≈ 1,2 km
  • Coco Supermarket≈ 2,5 km
  • Świątynia Tanah Lot≈ 3,9 km w linii prostej
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 19,6 km w linii prostej

Oferta jest prosta: ocean blisko, za połowę do dwóch trzecich tego, co żąda Canggu. W zamian dostajesz rytm wsi, z nieoświetlonymi uliczkami po zmroku i skuterem do każdego sprawunku.

Bengkel · Kedungu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 1hotele

Najbliższe miejsca

  • Merajan Gede Pandeatrakcja · 570 m
  • Pink Turtlehotel · 591 m
  • Pura Siwaatrakcja · 609 m
  • Pura Pase lan Swagina Kesenianatrakcja · 610 m
  • Pura Bedugul Subak Bengkelatrakcja · 635 m
  • Pura Batan Entalatrakcja · 653 m
  • Alive Wholefoodssklep · 1,1 km
  • Jogelo Cornerrestauracja · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Four Palms Villas · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali weźmie ode mnie za tę willę?

Nic. Naszą prowizję płaci deweloper i jest już w cenie z cennika – płacisz dokładnie tyle, ile widzisz. Sprawdzenia przed opłatą rezerwacyjną są bezpłatne. Dla tej willi domagamy się pozwolenia na budowę, czytamy dzierżawę gruntu do 2058 r. i pytamy, która spółka poprowadzi najem. Wszystko, co jeszcze otwarte, trafia do pisemnego raportu przed Twoją decyzją.

Czy tę willę można kupić zdalnie?

Tak. Pokazujemy ją przez Zoom, notariusz podpisuje umowę na podstawie Twojego pełnomocnictwa, a gotową willę odbieramy na miejscu w Twoim imieniu. Budowa jest gotowa w ok. 60%, odbiór zaplanowano na grudzień 2026 r. Każdą ratę płacisz za etap, który sprawdzamy osobiście, a ostatnią dopiero za kompletem dokumentów.

Jak liczycie dochód dla tej willi?

Stawka Rp 2,7 mln za dobę to dane AirROI dla Kedungu, skorygowane pod willę tej wielkości z własnym basenem. Scenariusze obłożenia bierzemy z przedziału dla okolicy: 55, 65 i 75%. Zarządzanie, podatek i utrzymanie zabierają razem 40% przychodu. To nasz model – traktuj go jako szacunek, nie obietnicę dochodu.

Ile lat leasehold będę mieć?

Trzydzieści jeden od odbioru w grudniu 2026 r. Główna dzierżawa, poświadczona notarialnie 29 sierpnia 2023 r., obejmuje 35 lat i wygasa w sierpniu 2058 r. Po jej końcu budynki wracają do właściciela gruntu, dlatego warunki przedłużenia są ważne. Właściciel gruntu daje przedłużenie po cenie rynkowej, a terminy zawiadomienia i zapłaty wpisujemy do umowy przed opłatą rezerwacyjną.

Dla kogo jest ta willa?

Dla par i małych rodzin, które chcą spokojnej bazy blisko fal, i dla inwestorów, którzy szukają niewielkiego domu pod najem. Przy Rp 2,7 mln za dobę i 65% obłożenia nasz wariant bazowy daje ok. Rp 391 mln netto rocznie, czyli 9,4% netto. Garderoba i miejsce na biurko pomagają przy gościach na miesiąc i dłużej.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →