KEDUNGU · ID RR-5554

Four Palms Villas : villa de deux chambres, 128 m², sur une parcelle de 110 m² à Kedungu

Cette villa de deux chambres offre 128 m² bâtis et une piscine privée dans la cour, sur une parcelle de 110 m² à Bengkel, Tabanan. Elle se vend Rp 4,16 Md, meublée et équipée. Vous détiendriez 31 ans de leasehold (bail de longue durée) à compter de la livraison de décembre 2026, et la plage de Kedungu est à 2,6 km.

Lot dans Four Palms Villas

  • Leasehold 31 ans
  • Chantier à environ 60 %
  • Piscine privée
  • Meublée
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 128 m²taille de la villa
  • 110 m²parcelle
  • Leasehold31 ans à compter de la livraison
  • Déc. 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Cette villa fait partie des quatre de Four Palms, un petit ensemble au milieu des rizières de Bengkel, à Tabanan. La plage de Kedungu est à 2,6 km, Tanah Lot à environ 4 km. La maison et la piscine occupent toute leur parcelle de 110 m² ; quelques résidences récentes se trouvent à proximité.

Au rez-de-chaussée, le séjour et la cuisine en îlot s'ouvrent directement sur la piscine. À l'étage, chacune des deux chambres a sa salle de bains ; il y a aussi un dressing et la place d'un bureau. Ce bureau compte si vous ou vos invités télétravaillez. Le prix comprend finitions, mobilier et électroménager, et le promoteur situe l'avancement du chantier à environ 60 %.

Le plan d'aménagement de Tabanan (RTRW 3/2023) classe le site en zone d'habitat urbain et autorise les villas. Votre leasehold se termine le 29 août 2058, ce qui vous laisse 31 ans après la livraison. Le prix pendant la construction, Rp 4,16 Md, se règle à 60 % à la signature, 20 % après la façade, 15 % à la livraison et 5 % une fois les clés en main. Nous attendons toujours le permis de construire (PBG).

Les chiffres de ce bien

Four Palms Villas · Villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa de 128 m². Ci-dessous, nous modélisons Rp 2,7 M par nuit pour une villa de deux chambres avec piscine à Kedungu, puis nous déduisons la gestion, l'impôt, l'usure et l'entretien. Le taux d'occupation reste dans la fourchette du secteur, la demande y étant encore en train de se former.

Brut 15,6 %≈ Rp 651 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,7 M la nuit Net 9,4 %≈ Rp 391 M par an · amorti en ≈ 10,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 651 M15,6 % du prix · tarif Rp 2,7 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 117 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 65,1 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 78,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 391 M9,4 % du prix · amorti en ≈ 10,7 ans
Scénarios d'occupation : Four Palms Villas · Villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 551 MRp 220 MRp 330 M7,9 %12,6 ans
65 %baseRp 651 MRp 260 MRp 391 M9,4 %10,7 ans
75 %optimisteRp 751 MRp 300 MRp 451 M10,8 %9,2 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 2,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,6 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Kedungu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Kedungu 1BR Terrace : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Honeymoon Suite : 7,8 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Studio SMT : 9,2 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Cette villa comporte 31 ans de leasehold (bail de longue durée) à compter de la livraison, jusqu'au 29 août 2058. Le propriétaire du terrain renouvelle au prix du marché si vous le prévenez et payez un an avant. Les étapes : réservation, PPJB signé avec PT Seacrest Real Estate, puis bail notarié. Nous n'avons pas encore de copie du PBG. Le SLF vient après l'achèvement, et la licence de location seulement après lui.

Propriété et permis : Four Palms Villas · Villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 29 août 2058 (31 ans)Le bail principal notarié n° 22 date du 29 août 2023 et court sur 35 ans. Votre durée restante se compte à partir de la livraison. Le propriétaire du terrain s'engage à le renouveler au prix du marché si vous l'en avertissez et réglez un an à l'avance ; nous l'inscrivons dans votre contrat.
ZonageRésidentiel urbain, villa autoriséeSelon l'ITR 1271.B/2025 (24 novembre 2025), pris sous le RTRW Tabanan 3/2023, les limites sont une emprise au sol de 60 %, un rapport surface plancher/terrain de 2,4, une hauteur de 15 m et au moins 20 % d'espaces verts. Une lettre de zonage de ce type ne remplace pas un permis de construire.
Permis de construire (PBG)Copie non reçueLe dossier du promoteur pour cette villa ne contient pas de PBG. Nous le demandons et vérifions son inscription dans SIMBG avant tout acompte.
PromoteurPT SEACREST REAL ESTATETitulaire du bail du terrain et vendeur des villas, cette société s'appelait auparavant PT SERATUS METER PERSEGI INVESTMENT. Avant que vous ne payiez, nous confirmons son droit de vendre et examinons ce qu'elle a déjà achevé.
Certificat de conformité (SLF)Après l'achèvementLe promoteur a déposé la demande, et le dossier lui est revenu pour des pièces complémentaires. Une licence de location exige le SLF (certificat de conformité) ; nous en voulons donc une copie avant la remise des clés.
Licence de location courte durée (NIB)Après le SLFAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMobilier et électroménager inclusNous joignons la liste du mobilier et de l'équipement à votre contrat et contrôlons la villa poste par poste à la livraison.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Four Palms Villas · Villa 2 chambres ?

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Conditions

Four Palms Villas · Villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte retire cette villa du marché, pour un montant que le promoteur fixe avec nous.
  2. 60 % à la signatureLe premier paiement, et le plus gros, est versé à la signature du contrat.
  3. 20 % au stade des façadesUne fois la façade et les fenêtres posées.
  4. 15 % à la livraisonÀ régler à la réception de la villa terminée.
  5. 5 % après la remise des clésDû 30 jours après la remise des clés.

Les villas 1 et 2 proposent aussi une option sur trois ans : un premier versement de 40 %, soit environ Rp 2,27 Md, puis 12 échéances trimestrielles d'environ Rp 283 M chacune. Au total, vous payez davantage qu'avec le plan standard. Nous obtenons chaque condition par écrit et la faisons inscrire au PPJB.

Localisation

Emplacement : Bengkel · Kedungu

Kedungu est une plage de surf à sable noir de la côte de Tabanan, à l'ouest de Nyanyi et de Nuanu City. Le terrain y coûte moins cher qu'à Badung, et il faut rouler vers Canggu pour les écoles, les cliniques et les grandes surfaces.

Villa 2 chambres à Four Palms : piscine, palmiers et mur du jardin (rendu 3D)
Kedungu · Tabanan · Jl. Yudistira, Bengkel
  • Plage de Kedungu≈ 2,6 km
  • Magasin Alive Wholefoods≈ 1,1 km
  • Café Jogelo Corner≈ 1,2 km
  • Coco Supermarket≈ 2,5 km
  • Temple de Tanah Lot≈ 3,9 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 19,6 km à vol d'oiseau

L'argument est simple : l'océan tout près, pour la moitié ou les deux tiers du prix de Canggu. En contrepartie, le rythme est celui d'un village, avec des chemins sans éclairage la nuit et un scooter pour chaque course.

Bengkel · Kedungu · carte Google

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  • Jogelo Cornerrestaurant · 1,2 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Four Palms Villas · Villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali me facturera-t-elle pour cette villa ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, déjà comprise dans le prix catalogue : le chiffre affiché est celui que vous payez. Nos vérifications avant votre acompte sont gratuites. Pour cette villa, nous relançons le permis de construire, lisons le bail du terrain jusqu'en 2058 et demandons quelle société assurera la gestion locative. Tout point resté ouvert figure dans notre rapport écrit avant que vous n'engagiez de l'argent.

Puis-je acheter cette villa à distance ?

Oui. Nous la présentons sur Zoom, un notaire recueille votre signature par procuration, et nous réceptionnons la villa terminée sur place pour vous. Le chantier est avancé à environ 60 %, la livraison étant fixée à décembre 2026. Chaque échéance suit une étape que nous inspectons sur place, et la dernière n'est libérée que contre le dossier complet des documents.

Comment établissez-vous le rendement de cette villa ?

Le tarif de Rp 2,7 M la nuit provient des données AirROI pour Kedungu, ajustées pour une villa de cette taille avec piscine privée. La fourchette de taux d'occupation du secteur détermine nos scénarios : 55, 65 et 75 %. Gestion, impôts et entretien absorbent ensemble 40 % du chiffre d'affaires. C'est un modèle de notre cru : lisez-le comme une estimation, non comme un revenu promis.

Combien d'années de bail aurai-je ?

31 ans, à compter de la livraison de décembre 2026. Le bail principal, notarié le 29 août 2023, couvre 35 ans et expire en août 2058. À son terme, les constructions reviennent au propriétaire du terrain : les conditions de renouvellement comptent donc. Le propriétaire propose un renouvellement au prix du marché, et nous inscrivons à votre contrat les règles de préavis et de paiement avant l'acompte.

À qui convient cette villa ?

Elle convient aux couples et aux petites familles qui veulent un point de chute calme près du surf, et aux investisseurs en quête d'une location compacte. À Rp 2,7 M la nuit et 65 % d'occupation, notre scénario central dégage environ Rp 391 M par an, soit un rendement net de 9,4 %. Le dressing et la place du bureau servent pour les hôtes qui restent un mois ou plus.

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