KEDUNGU
à partir de Rp 1,58 Md/ 27 ans
Kedungu Baza
Kedungu · studios et appartements
- Studio à 2 chambres
- 25–70 m²
- leasehold 27
Voir le détail
KEDUNGU · ID RR-2553
Kedungu Baza Honeymoon Suite HMT : appartement une chambre, 87,4 m², Kedungu
Il reste une Honeymoon Suite sur la fiche de disponibilités de Kedungu Baza : le lot HMT219, une unité de 87,4 m² au deuxième étage, à quelques pas de la plage. C'est le plus grand appartement une chambre de la résidence, et les images de synthèse montrent une terrasse avec jacuzzi. Il se vend Rp 3,72 Md en leasehold (bail de longue durée) de 30 + 30 ans, avec une livraison prévue au T1 2027.
Lot dans Kedungu Baza · lots publiés : 3
- Leasehold 30 + 30 ans
- En construction
- Licence hôtelière
- 1chambre
- 87,4 m²surface de l'unité · niveau 2
- communepiscine à débordement de 25 m et salle de sport
- Leasehold30 + 30 ans · environ 27 dès la livraison
- T1 2027livraison
Bien
Ce que vous obtenez
Kedungu Baza est une résidence de 58 unités tournée vers le surf, à Tabanan, à trois minutes à pied de la plage de Kedungu. La cour accueille un café, un surf shop, une salle de sport sur deux niveaux et une piscine à débordement de 25 mètres. La fiche indique une seule Honeymoon Suite, la HMT219, au deuxième étage. Elle fait le double de l'appartement une chambre ALT : c'est la piste à suivre si un appartement standard vous paraît étroit.
Les 87,4 m² se répartissent en une chambre avec fenêtre toute hauteur, un séjour avec îlot de cuisine et un couloir distinct. Les images de synthèse du promoteur montrent une terrasse privée avec jacuzzi au-dessus des champs. Nous demandons au promoteur le descriptif de la terrasse, le nombre de salles de bains et la liste du mobilier. Les couples qui réservent une semaine paient plus pour une suite que pour un studio, et le prix en tient compte.
Selon le promoteur, la parcelle est en zone rose et la licence hôtelière couvre tout le complexe. Votre bail est un Hak Sewa, 30 ans plus 30, avec environ 27 ans de la première période restants à la livraison. Sur la fiche, les studios démarrent à Rp 1,40 Md et l'appartement 1BR ALT coûte Rp 2,25 Md, ce qui place la suite, à Rp 3,72 Md, en haut de la gamme. Le promoteur n'a pas encore envoyé d'échéancier de paiement, et nous en avons demandé un.
Les chiffres de ce bien
Kedungu Baza Honeymoon Suite : rendement brut et net
Le promoteur ne donne aucun rendement pour la suite. Notre modèle valorise une nuit dans ces 87,4 m² près de la plage de Kedungu à Rp 2,0 M, puis déduit la gestion, les impôts, les nuits vides et l'entretien.
Brut 13,0 %≈ Rp 483 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 2,0 M la nuit
Net 7,8 %≈ Rp 290 M par an · amorti en ≈ 12,8 ans
- Revenus locatifs brutsRp 483 M13,0 % du prix · tarif Rp 2,0 M, occupation 65 %
- Société de gestionRp 86,9 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 48,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 58,0 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 290 M7,8 % du prix · amorti en ≈ 12,8 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 55 %prudent | Rp 409 M | Rp 163 M | Rp 245 M | 6,6 % | 15,2 ans |
| 65 %base | Rp 483 M | Rp 193 M | Rp 290 M | 7,8 % | 12,8 ans |
| 75 %optimiste | Rp 557 M | Rp 223 M | Rp 334 M | 9,0 % | 11,1 ans |
La demande de ce secteur jeune vient surtout de voyageurs de Canggu et de Nuanu en quête de calme ; notre scénario central retient 65 %.
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 2,0 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,6 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Kedungu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Kedungu 1BR Terrace : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Kedungu Baza Studio SMT : 9,2 % net avec 65 % d’occupation; Four Palms Villas : 9,4 % net avec 65 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Vous détenez la suite en Hak Sewa (leasehold) : une première période de 30 ans plus une prolongation de 30 ans, inscrite au contrat. La première période date du bail du terrain, ce qui laisse environ 27 ans à la livraison. Vous réservez le HMT219, signez un PPJB une fois nos vérifications terminées, et recevez le bail notarié et le SLF à l'achèvement.
| Forme de propriété | Leasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | Hak Sewa 30 + 30 ansLa durée court à partir du bail du terrain, ce qui laisse près de 27 ans de la première période à la livraison. La prolongation entre dans le contrat. |
| Zonage | Rose, tourisme avec licence hôtelièreInformation du promoteur. Notre équipe la recoupe avec le RDTR de Tabanan via l'OSS. |
| Permis de construire (PBG) | Détails demandésLe chantier ayant démarré, nous demandons le numéro du PBG et un extrait avant tout acompte. |
| Promoteur | Bali Baza, société à confirmerNous rapprochons l'entité juridique du contrat et examinons les projets déjà livrés par le promoteur avant l'acompte. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la livraisonLa licence de location dépend du SLF. Nous lions donc le paiement à la livraison aux documents, et non à la date. |
| Licence de location courte durée (NIB) | Via la licence du complexeLes plateformes retirent les annonces sans licence de location (NIB) valide. Ici, la licence hôtelière du complexe couvre aussi les suites, et nous vérifions comment votre contrat consigne votre droit de louer. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | Complet, T1 2027Le descriptif du mobilier, de l'électroménager et du jacuzzi de la terrasse est annexé au contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Kedungu Baza Honeymoon Suite ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
Kedungu Baza Honeymoon Suite : échéancier de paiement
- RéservationUn acompte réserve le lot HMT219 le temps que le promoteur confirme le montant.
- Étapes du chantierVous payez en plusieurs fois, à mesure que l'immeuble atteint chaque étape du plan du promoteur.
- LivraisonLe solde est versé au promoteur contre le dossier de documents complet.
Le promoteur n'a pas publié d'échéancier de paiement pour la suite. Une fois nos vérifications faites, le calendrier entre dans le PPJB.
Localisation
Emplacement : Kedungu, Tabanan
Kedungu se trouve une plage après Nyanyi et Nuanu City : un spot de surf adossé aux rizières, à 25 minutes de Canggu. La vie nocturne y est encore mince, et la résidence comble ce manque avec sa propre piscine, sa salle de sport et son café.
- Plage de Kedungu3 min
- Nuanu≈ 10 min
- Canggu≈ 25 min
- Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h
On vient à Tabanan pour des terrains moins chers, à mesure que Canggu se remplit. Les prix restent en dessous d'Uluwatu, avec une occupation proche de 50 % ; pour une suite de 87,4 m² près de la plage, nous modélisons Rp 2,0 M la nuit.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur Kedungu Baza Honeymoon Suite
Que facture Rise Real Bali si j'achète la Honeymoon Suite de Kedungu Baza ?
Rien. Le promoteur règle notre commission, et le prix de la fiche est le même dans les deux cas. Avant tout acompte, nous passons en revue les droits sur le terrain, les permis et le contrat, gratuitement. Vous recevez les conclusions par écrit, questions ouvertes comprises. Si les vérifications révèlent un problème, vous ne versez pas l'acompte.
Combien coûte la Honeymoon Suite, et que comprend-elle ?
La fiche du promoteur affiche le lot HMT219 à Rp 3,72 Md. Pour ce prix, vous obtenez une suite de 87,4 m² au deuxième étage de la résidence, à Kedungu, Tabanan, avec une chambre, un séjour et une cuisine, et une terrasse avec jacuzzi sur les images de synthèse. Le bail est de 30 + 30 ans, la livraison a lieu au T1 2027 et le mobilier est complet. Nous confirmons le nombre de salles de bains d'après le plan.
Puis-je louer la Honeymoon Suite à la nuitée ?
Oui, selon le promoteur. Le terrain est en zone rose, et le complexe détient une licence hôtelière qui couvre toutes les unités à la fois : vous n'aurez pas besoin d'une licence de location (NIB) distincte pour votre suite. Avant l'acompte, nous vérifions comment le contrat garantit votre droit de louer l'unité et qui gère les réservations.
D'où viennent les chiffres de rendement de la suite ?
Nous prenons les prix AirROI pour Kedungu et les ajustons pour un grand appartement une chambre, ce qui donne Rp 2,0 M la nuit pour 87,4 m². L'occupation vient de locations gérées : 65 % dans le scénario central. La gestion, les impôts et l'usure absorbent 40 % du chiffre d'affaires, et il vous reste environ 7,8 % du prix chaque année. C'est notre estimation, pas une garantie.
Puis-je acheter la Honeymoon Suite de Kedungu Baza sans me déplacer ?
Oui. Un Zoom en direct depuis le site tient lieu de visite, et nous parcourons la fiche et le plan lors d'un appel. Une fois la procuration en place, un notaire signe pour vous. Vous payez par tranches, selon les étapes du chantier. À l'achèvement, notre équipe inspecte la suite et vous envoie par écrit une liste de réserves avant que vous ne signiez la remise.
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