كيف تتحقق من مطوّر في بالي قبل أول دفعة

للمشروع علامة تجارية، وللعقد كيان قانوني، وغالباً ما يختلفان، وهذا أمر طبيعي. المهم أن تظهر شركة واحدة في كل مكان: على شهادة الأرض أو عقد الإيجار، وعلى رخصة البناء، وفي مسودة PPJB، وعلى الحساب البنكي المطلوب منك الدفع إليه.

إن كان البائع شركة PT والفاتورة باسم شركة أخرى، توقف واسأل كتابياً عن السبب. قد يكون هناك تفسير واضح، مثل شركة حائزة للأرض ومقاول بناء منفصل. احصل على ذلك مكتوباً قبل أول تحويل.

السجلات الأربعة رسمية ومجانية جميعها. لا يحتاج أي منها حساب دخول إندونيسي لبحث أساسي، رغم أن تطبيق ATR/BPN يطلب منك التسجيل.

يؤكد AHU، سجل الشركات في وزارة العدل، وجود الشركة (PT) ويُظهر حالتها والتعديلات المسجَّلة عليها. ويُظهر OSS، نظام الترخيص، هل تحمل الشركة رقم تعريف تجاري (NIB) وما أكواد النشاط (KBLI) المرخّصة لها. وعلى GISTARU، خريطة المخطط العمراني لدى ATR/BPN، ترى تصنيف قطعة الأرض. أما تطبيق Sentuh Tanahku التابع لهيئة الأراضي فيغطي سند الملكية نفسه: أي حق، وكم متراً مربعاً، وحتى متى.

المصدر: وزارة العدل، AHU؛ OSS RBA؛ ATR/BPN، GISTARU وSentuh Tanahku

تسير موافقة البناء في إندونيسيا بترتيب ثابت. أولاً KKPR، وهو تأكيد أن الاستخدام المخطط له يتوافق مع المخطط العمراني. ثم PBG، رخصة البناء، ولا تُقدَّم إلا عبر نظام SIMBG الحكومي. وبعد الإنشاء، SLF، شهادة صلاحية الاستخدام. وأي فيلا ستستقبل نزلاء بالليلة تحتاج بعدها رخصة نشاط سياحي إضافة إلى NIB.

لا يستطيع الأجنبي تقديم طلب PBG شخصياً. مقدّم الطلب هو حائز حق الأرض، وعادة ما تكون شركة إندونيسية بحق HGB. يقدّر الاستشاريون الذين نعمل معهم 14 إلى 30 يوم عمل لمعالجة ملف PBG كامل، ونحو ثلاثة أشهر ونصف للدورة كاملة، بما فيها التصميم والأوراق.

1. الخطوة 1KKPR

   تصنيف القطعة يسمح بالاستخدام المخطط له.

2. الخطوة 2PBG

   رخصة البناء عبر SIMBG، يقدّمها حائز حق الأرض.

3. الخطوة 3الإنشاء

   سبعة إلى تسعة أشهر لفيلا 250–300 م² بمسبح، تصميماً وبناءً، بحسب خبرتنا.

4. الخطوة 4SLF

   شهادة صلاحية الاستخدام بعد معاينة المبنى المكتمل.

المصدر: PP 16/2021 بشأن المباني؛ Tata Ruang Bali، بوابة التخطيط العمراني الإقليمية؛ مدد المعالجة لدى الاستشاريين، تقديرنا

يبيع المطوّرون المساكن على الخارطة في إندونيسيا عبر PPJB، وهو اتفاق بيع ملزم يسبق العقد النهائي. يسمح PP 12/2021 للمطوّر بتوقيع PPJB فقط بعد استيفاء خمسة شروط: حق أرض واضح، ووحدة محددة، وPBG، وبنية تحتية متوفرة، و20% على الأقل من المشروع مُنشأة.

بالنسبة للمنازل والتاون هاوس، تُحسب نسبة الـ20% على الوحدات في المشروع المخطط بأكمله. أما لمباني الشقق، فتُحسب على حجم الإنشاء في البرج المطروح للبيع. ويؤكد الرقم تقرير استشاري مشرف.

تبدأ مبيعات كثيرة في بالي قبل ذلك بنموذج حجز ورسم حجز، وهذه ممارسة شائعة وليست PPJB. اقرأ ما تلتزم به فعلياً كل جهة في مستندك المبكر، ومتى سيحل PPJB محله.

المصدر: PP 12/2021 بشأن الإسكان والمناطق السكنية، بحسب ملخص Industri Properti، فبراير 2021

لا يوجد في إندونيسيا حساب ضمان (escrow) منظّم لمبيعات المساكن. عملياً، تمر الدفعات عبر كاتب العدل أو PPAT، أو إلى حساب إيداع بموجب بند في العقد، أو مباشرة إلى المطوّر مقابل مراحل الإنشاء.

لا خطأ في أي من هذه الطرق. لكل واحدة مخاطرها الخاصة، والعقد هو من يحدد أيها تأخذ. ابحث عن دفعات مرتبطة بمراحل يمكنك التحقق منها، مثل الأساسات والهيكل والسقف والتسليم. راجع شروط الاسترداد إن لم تصدر PBG أو SLF بحلول موعد محدد. تأكد من الآلية مع كاتب عدل ممارس، إذ لا يحكمها قانون واحد.

• حساب المستفيد باسم الشركة نفسها في العقد
• كل قسط مرتبط بمرحلة إنشاء يمكنك معاينتها أو رؤيتها بالصور
• موعد نهائي مكتوب لصدور SLF
• شروط استرداد إن رُفضت رخصة، بتاريخ ومبلغ محددين
• حق الأرض ومدته مكتوبان بأرقام

يعمل المطوّر المملوك لأجانب عبر شركة PT PMA. خفّضت لائحة BKPM رقم 5/2025 الحد الأدنى لرأس المال المدفوع إلى 2.5 مليار روبية لكل شركة. ولا تزال خطة الاستثمار يجب أن تتجاوز 10 مليار روبية لكل كود KBLI من خمسة أرقام لكل موقع، باستثناء الأرض والمباني.

تغيّر إطار الترخيص أيضاً. دخل PP 28/2025 حيز التنفيذ في 5 يونيو 2025 وحل محل PP 5/2021 كأساس للترخيص القائم على المخاطر، موسّعاً نطاقه من 16 قطاعاً منظَّماً إلى 22. سجل OSS الذي يبدو قديماً لشركة ليس مشكلة بالضرورة، لكنه سؤال عادل توجهه لفريق المبيعات، ويجب أن يعود الجواب مدعوماً بمستندات. يغطي دليلنا عن PT PMA التكاليف التشغيلية.

المصدر: لائحة BKPM رقم 5/2025؛ PP 28/2025، عبر SmartLegal.id وOmbudsman RI

تعيش المراجعات في مجموعات الدردشة والمنتديات، وتميل إلى التطرف. أما المستندات فتعيش في السجلات. استخدم المراجعات لتحديد الأسئلة، ثم أجب عن تلك الأسئلة بالأوراق.

أفضل مراجعة هي التي تجمعها بنفسك. اسأل عن المشاريع التي سلّمها المطوّر بالفعل، وزُر واحداً منها، وتحدث مع أحد الملاك إن استطعت. اسأل هل حصلت تلك المباني على SLF، وكم استغرق ذلك بعد التسليم. المطوّر الذي أنجز أعمالاً عادة ما يسعد بعرضها.

نحتفظ بملفات للمطوّرين الذين ندرج مشاريعهم، بشعاراتهم والمشاريع المعروضة للبيع. ولأي مشروع في كتالوجنا، سنجري معك فحص هذه السجلات قبل أول دفعة.

أوراق المطوّر لا تساوي أكثر من الأرض التي تحتها. لا يستطيع الأجنبي حيازة التملك الحر (Hak Milik)، وأي صفقة تحاول نقله إليه باطلة بموجب المادة 26 من قانون الأراضي الأساسي. الإيجار الطويل وHak Pakai وHGB عبر شركة PT PMA هي المسارات التي تعمل فعلياً.

مدة الأرض لا تقل أهمية عن نوع الحق. يمكن أن يمتد HGB على أرض حكومية 30+20+30 سنة. أما HGB الممنوح على أرض Hak Milik لشخص آخر فيمتد حتى 30 سنة ثم يحتاج اتفاقاً جديداً مع المالك. نادراً ما توضح الكتيبات أي نوع ينطبق، فاسأل. الحد الأدنى لسعر بيت بأرض للأجنبي في بالي هو 5 مليار روبية، و2 مليار روبية للشقة، بموجب القرار الوزاري ATR/BPN رقم 1241/2022.

يغطي دليلنا عن الفحص القانوني فحوص الأرض خطوة بخطوة، ويشرح دليل التصنيف العمراني كيف تقرأ تصنيف القطعة.

• الشركة (PT) في العقد هي نفسها في حساب المستفيد
• PBG صادرة لنفس القطعة المذكورة في شهادة الأرض
• التصنيف في GISTARU يسمح بالسكن أو الإقامة السياحية
• مدة الأرض مكتوبة بالسنوات، لا بعبارة «طويلة الأمد»

المصدر: UUPA 5/1960؛ PP 18/2021؛ القرار الوزاري ATR/BPN رقم 1241/2022

أسئلة شائعة