شركة PT PMA لعقار في بالي: متى تكون الشركة الخيار الصحيح وكم تكلف

PT PMA اختصار لـ Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing، شركة محدودة باستثمار أجنبي. في معظم الأنشطة، ومنها العقارات والإسكان، يستطيع الأجانب حيازة حتى 100% من الأسهم. تُسجَّل عبر OSS، النظام الحكومي الموحّد للترخيص الإلكتروني التابع لوزارة الاستثمار.

بالنسبة للعقار، الهدف من الشركة هو الحق الذي تستطيع حيازته. لا تستطيع شركة PT PMA حيازة التملك الحر (Hak Milik)، الذي يقصره قانون الأراضي الأساسي على المواطنين. تستطيع حيازة HGB، حق المساطحة (Hak Guna Bangunan)، لمدة 30 سنة زائد تمديد 20 سنة وتجديد 30 سنة بموجب PP 18/2021.

ليست هذه بنية تسجيل باسم وسيط، ولا منطقة رمادية. الشركة هي الحائز القانوني. تُقدّم تقاريرها وتدفع ضرائبها مثل أي نشاط تجاري إندونيسي آخر.

لائحة BKPM رقم 5 لعام 2025، الصادرة في 1 أكتوبر 2025، خفّضت الحد الأدنى لرأس المال المدفوع من 10 مليار إلى 2,500,000,000 روبية. يجب أن يصل هذا المبلغ فعلياً إلى حساب الشركة البنكي. رقم في سند التأسيس وحده غير كافٍ.

خطة الاستثمار لم تتغير. لا تزال الشركة تُعلن استثماراً إجمالياً يفوق 10 مليار روبية لكل رمز نشاط خماسي الأرقام (KBLI) في كل موقع مشروع، دون احتساب الأرض والمباني. رأس المال المدفوع هو نقد في الحساب البنكي. خطة الاستثمار هي حجم النشاط الذي تلتزم به.

يبقى رأس المال محجوزاً 12 شهراً من تاريخ دفعه. الاستثناءات هنا تهم مشتري العقار: تستطيع الشركة إنفاقه على شراء الأصول والبناء والتشغيل. ما تمنعه اللائحة هو عودته إلى المساهمين خلال تلك السنة الأولى.

• رأس مال مدفوع لا يقل عن 2.5 مليار روبية، مودَع فعلياً
• خطة استثمار معلنة تفوق 10 مليار روبية لكل رمز نشاط وموقع، دون احتساب الأرض والمباني
• رأس المال يبقى في الشركة 12 شهراً، عدا الإنفاق على الأصول أو البناء أو التشغيل
• مساهمان اثنان على الأقل، أفراد أو شركات (قانون الشركات 40/2007)
• التسجيل عبر OSS، ومدته تعتمد على مدى اكتمال مستنداتك

المصدر: لائحة BKPM 5/2025، بحسب ملخصات Lexology وBP Lawyers وSAS Bali، أكتوبر 2025

تحوز الشركة HGB، مسجَّلاً لدى الهيئة الوطنية للأراضي (BPN). الجدول الزمني يطابق Hak Pakai على أرض الدولة، إجمالاً حتى 80 سنة، لكن الاستخدام يختلف. Hak Pakai لمنزل واحد للفرد أو الأسرة. أما HGB بحوزة شركة PT PMA فيمكن أن يحمل إيجاراً مرخّصاً، أو فندقاً صغيراً، أو محفظة وحدات.

لهذا يختار معظم مستثمري التأجير الذين نعمل معهم هذا المسار. الإيجار السياحي القصير القانوني يحتاج رخصة تجارية (NIB) والتصاريح المناسبة، والجهة الحائزة لها عادة هي الشركة الحائزة للسند نفسه. الفرد صاحب إيجار طويل لا يستطيع بسهولة الدخول في تلك السلسلة.

تأسيس الشركة تكلفة تُدفَع مرة واحدة. أما إدارتها فبند مستمر في ميزانيتك طوال ملكيتك للفيلا. يضع المستشارون وكتّاب العدل رسوم التأسيس بشكل فردي، فاطلب عرض سعر مكتوباً يشمل التسجيل وأعمال السند والسنة الأولى من المحاسبة.

بعد تأسيس الشركة، تُقدَّم تقارير استثمار ربع سنوية (LKPM) عبر OSS، وتُمسك حسابات شهرية لإقرارات الضريبة. يُفرض على الربح المعدل القياسي لضريبة الشركات 22% (القانون 7/2021). يدفع النزلاء ضريبة إقليمية على الإقامة، سقفها 10% (القانون 1/2022)، يجمعها المشغّل ويحوّلها.

سحب المال خطوة منفصلة. توزيعات الأرباح للمساهم غير المقيم تخضع لضريبة استقطاع 20% (PPh 26)، قد تخفّضها معاهدة ازدواج ضريبي مع بلدك. تحقق من نسبة المعاهدة قبل أن تخطط كيف يعود الربح إليك.

المصدر: القانون 7/2021 (HPP)؛ القانون 1/2022 (HKPD)؛ لائحة BKPM 5/2025

تُجدي الشركة حين يكون العقار نشاطاً تجارياً، ونادراً ما تُجدي حين يكون مجرد المكان الذي تسكنه.

شركة PT PMA ليست الطريقة الوحيدة لحيازة فيلا تؤجّرها. كثير من المشترين يستأجرون الفيلا طويلاً باسمهم الشخصي ويسلّمونها لمشغّل مرخّص. آخرون يحوزون Hak Pakai دون تأجير إطلاقاً. المسارات القانونية الثلاثة للمشترين الأجانب مقارنة في جدول واحد، ودليلنا عن Hak Pakai يقارن بين الحقين المسجَّلين.

نحن لا نسجّل الشركات بأنفسنا؛ يقوم بذلك مستشار قانوني مرخّص أو كاتب عدل. ما نقدّمه هو مساعدتك على تحديد هل تحتاج شركة أصلاً، ومطابقة العقار مع الحق الذي ستحوزه قبل إنفاق المال على هيكل قانوني. ابدأ من كتالوج عقاراتنا، حيث تُظهر كل بطاقة صيغة الملكية، أو صفحات المناطق إن لم تختر الموقع بعد.

أسئلة شائعة