PT PMA pour l'immobilier à Bali : quand une société a du sens et ce qu'elle coûte

PT PMA signifie Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing : une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers. Pour la plupart des activités, dont l'immobilier et l'hébergement, les étrangers peuvent détenir jusqu'à 100 % des parts. On l'enregistre par OSS, le guichet unique en ligne d'autorisations de l'État, géré par le ministère de l'Investissement.

Pour l'immobilier, l'intérêt de la société tient au titre qu'elle peut détenir. Une PT PMA ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) : la loi agraire fondamentale la réserve aux citoyens. Elle peut détenir un HGB, droit de bâtir (Hak Guna Bangunan), pour 30 ans, plus une prolongation de 20 ans et un renouvellement de 30 ans selon le PP 18/2021.

Ce n'est pas un montage par prête-nom, et ce n'est pas une zone grise. La société est le titulaire légal. Elle dépose des déclarations et paie ses impôts comme n'importe quelle autre entreprise indonésienne.

Le règlement BKPM n° 5 de 2025, publié le 1er octobre 2025, a ramené le capital libéré minimal de Rp 10 Md à Rp 2,5 Md. Cet argent doit arriver sur le compte bancaire de la société. Un chiffre inscrit dans l'acte constitutif ne suffit pas.

Le plan d'investissement n'a pas changé. La société déclare toujours un investissement total supérieur à Rp 10 Md par code d'activité à cinq chiffres (KBLI) et par site du projet, hors terrain et bâtiments. Le capital libéré, c'est de l'argent en banque. Le plan d'investissement, c'est l'envergure de l'activité à laquelle vous vous engagez.

Le capital est bloqué pendant 12 mois à compter de son versement. Les exceptions comptent pour un acheteur de bien : la société peut le dépenser en achats d'actifs, en construction et en exploitation. Il ne peut pas retourner aux actionnaires la première année.

• Un capital libéré d'au moins Rp 2,5 Md, réellement déposé
• Un plan d'investissement déclaré supérieur à Rp 10 Md pour chaque code d'activité et chaque site, terrain et bâtiments exclus du calcul
• Le capital reste dans la société pendant 12 mois, sauf pour des actifs, des travaux de construction ou l'exploitation
• Au moins deux actionnaires, personnes physiques ou sociétés (loi sur les sociétés 40/2007)
• Enregistrement par OSS. Le délai dépend de la complétude de vos documents

Source : BKPM Regulation 5/2025, d'après les résumés de Lexology, BP Lawyers et SAS Bali, octobre 2025

La société détient un HGB, enregistré auprès de l'Agence foncière nationale (BPN). Les durées sont les mêmes que pour le Hak Pakai (droit d'usage) sur terrain d'État, jusqu'à 80 ans au total, mais l'usage n'est pas le même. Le Hak Pakai est destiné à un seul logement par personne ou par famille. Un HGB détenu par une PT PMA peut porter une location autorisée, un petit hôtel ou un portefeuille de logements.

C'est pourquoi la plupart des investisseurs locatifs avec lesquels nous travaillons choisissent cette voie. La location courte durée légale exige une licence d'activité (NIB) et les bons permis, et l'entité qui les détient est en général la société qui détient le titre. Un particulier sous bail a du mal à s'insérer dans cette chaîne.

La création de la société est ponctuelle. Son fonctionnement est une ligne de votre budget tant que vous possédez la villa. Consultants et notaires chiffrent la création au cas par cas : demandez un devis écrit qui couvre l'enregistrement, le travail sur le titre et la première année de comptabilité.

Une fois la société constituée, elle dépose un rapport d'investissement trimestriel (LKPM) par OSS et tient une comptabilité mensuelle pour ses déclarations fiscales. Le bénéfice est imposé au taux standard de l'impôt sur les sociétés, 22 % (loi 7/2021). Les clients paient une taxe régionale sur l'hébergement, plafonnée à 10 % (loi 1/2022), que l'exploitant collecte et reverse.

Sortir l'argent est une étape à part. Les dividendes versés à un actionnaire non résident subissent une retenue à la source de 20 % (PPh 26), que la convention fiscale conclue avec votre pays peut réduire. Vérifiez le taux conventionnel avant de décider comment le bénéfice rentre chez vous.

Source : Law 7/2021 (HPP) ; Law 1/2022 (HKPD) ; BKPM Regulation 5/2025

La société est rentable quand le bien est une activité, et rarement quand c'est simplement l'endroit où vous vivez.

Une PT PMA n'est pas la seule façon de posséder une villa que l'on loue. Beaucoup d'acheteurs prennent la villa en leasehold (bail de longue durée) en leur nom propre et la confient à un exploitant titulaire d'une licence. D'autres détiennent un Hak Pakai et ne louent pas du tout. Les trois voies légales pour un acheteur étranger sont comparées dans un seul tableau, et notre guide du Hak Pakai compare les deux titres enregistrés.

Nous n'immatriculons pas les sociétés nous-mêmes : c'est le travail d'un consultant en droit des sociétés agréé ou d'un notaire. Notre rôle est de vous aider à décider si vous en avez besoin, et d'accorder le bien au type de droit que vous détiendrez, avant que vous ne dépensiez quoi que ce soit dans une structure. Commencez par nos annonces de biens, où chaque fiche indique la forme de propriété, ou par les pages des quartiers si vous n'avez pas encore choisi de secteur.

Questions fréquentes