CANGGU · ID RR-2364

Nava Tamora : villa de trois chambres, 200 m², avec piscine et vue sur les rizières à Padonan

Le chantier de cette villa de trois chambres de 200 m², sur une parcelle de 116 m² en lisière des rizières, au nord de Canggu, s'est achevé en septembre 2025. Elle a sa piscine privée et coûte Rp 7,05 Md. Dans nos données, le terrain figure en pleine propriété (freehold).

Lot dans Nava Tamora

  • Pleine propriété, selon les données des annonces
  • Achevé
  • Piscine privée
  • 3chambres
  • 200 m²surface habitable
  • 116 m²parcelle
  • Pleine propriétéselon les données de l'annonce
  • Prêtterminé en 2025
  • 22villas dans le projet

Bien

Ce que vous obtenez

Nava Tamora ne construit qu'un seul plan, et le voici : une villa de 200 m², l'une des 22 de Padonan. Le projet est entouré de rizières. La plage de Batu Bolong est à onze minutes en scooter, et le Canggu Shortcut à deux kilomètres.

La maison occupe une parcelle de 116 m². À l'intérieur : trois chambres et un séjour qui s'ouvre sur la terrasse et sur votre piscine. Les photos du promoteur montrent un intérieur béton et bois, une fenêtre de cuisine sur le jardin et des baies vitrées de chambre face aux rizières. La liste du mobilier ne figure pas dans notre base ; le descriptif devient donc une annexe du contrat.

Dans nos données, le terrain est en pleine propriété. En tant qu'étranger, vous passeriez par une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) titulaire d'un HGB (droit de bâtir), ou vous prendriez la villa en leasehold. La villa coûte Rp 7,05 Md. Elle a été achevée en septembre 2025. La base indique un zonage résidentiel ; avant tout acompte, nous vérifions donc si la parcelle peut obtenir une licence Pondok Wisata.

Les chiffres de ce bien

Nava Tamora · villa 3 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne prévoit aucun rendement pour ces villas. Nous retenons Rp 3,7 M la nuit pour Canggu, corrigés de la distance à la plage, puis nous déduisons les frais de gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 12,5 %≈ Rp 882 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,7 M la nuit Net 7,5 %≈ Rp 529 M par an · amorti en ≈ 13,3 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 882 M12,5 % du prix · tarif Rp 3,7 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 159 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 88,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 106 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 529 M7,5 % du prix · amorti en ≈ 13,3 ans
Scénarios d'occupation : Nava Tamora · villa 3 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 746 MRp 298 MRp 448 M6,4 %15,7 ans
65 %baseRp 882 MRp 353 MRp 529 M7,5 %13,3 ans
75 %optimisteRp 1,02 MdRp 407 MRp 611 M8,7 %11,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La pleine propriété (freehold) n'est pas accessible à un étranger à titre personnel, même si nos données classent ce terrain ainsi. Vous achèteriez par une PT PMA, dont le droit de bâtir (HGB) dure 30 ans avec prolongations, ou vous signeriez un leasehold dont la durée suit le contrat. Le notaire structure l'opération, le PPJB désigne la voie retenue, et nous réclamons la copie du SLF de la maison terminée.

Propriété et permis : Nava Tamora · villa 3 chambres
Forme de propriétéPleine propriété, selon les données des annoncesUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailPas de durée fixe, selon la structureUne PT PMA obtient un HGB de 30 ans, avec prolongations. Un leasehold dure ce que prévoit son contrat. Nous inscrivons la formule retenue et ses dates dans le PPJB.
ZonageRésidentiel, selon les données de l'annonceL'annonce indique un zonage résidentiel. Dans cette zone, les courts séjours exigent une licence Pondok Wisata : nous contrôlons donc le RDTR pour cette parcelle avant votre acompte.
Permis de construire (PBG)Annoncé, extrait demandéLe PBG figure dans l'annonce, sans son numéro ni son extrait. Nous obtenons les deux avant tout transfert d'argent.
PromoteurTamora Group, société du projet à confirmerNotre contrôle porte sur l'entreprise de construction, ses projets livrés et le dossier foncier.
Certificat de conformité (SLF)Villas terminées, SLF demandéLa maison est construite, et nous récupérons la copie du SLF directement auprès du promoteur. Une licence de location en dépend.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaAvec une villa terminée, votre garantie tient à la vérification de chaque document avant le versement du solde, et à une clause de pénalité dans le PPJB.
Mobilier et livraisonÀ confirmerNos dossiers ne contiennent encore aucune liste de mobilier ni d'électroménager. Nous en demandons une et l'annexons au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Nava Tamora · villa 3 chambres ?

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Conditions

Nava Tamora · villa 3 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte retire la villa du marché ; le promoteur en fixe le montant.
  2. Versements échelonnésNous demandons au promoteur un échéancier de paiement propre à cette villa.
  3. LivraisonLe solde part une fois que vous avez en main le dossier complet de documents.

Les documents de Tamora Group ne contiennent aucun échéancier : le PPJB le fixe donc une fois nos vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Padonan · Canggu

Padonan vous offre des vues sur les rizières et un prix plus bas que sur la côte, au prix d'un trajet en scooter jusqu'à la plage. Le quartier est calme, ce que Batu Bolong n'est pas.

Nava Tamora : salon avec portes vers la terrasse
Canggu · Badung · Padonan
  • Canggu Shortcut≈ 1,9 km · 7 min
  • Plage de Batu Bolong≈ 3,5 km · 11 min
  • Berawa et ses beach clubs≈ 3,6 km · 11 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min

L'intérêt : une maison terminée, avec des vues dégagées, à quelques minutes de Canggu. Le revers : vous et vos invités dépendez du scooter, car la plage ne se rejoint pas à pied.

Padonan · Canggu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Nava Tamora · villa 3 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette villa ?

Rien de votre côté. Le prix catalogue du promoteur inclut déjà notre commission. Avant l'acompte, nous définissons la structure de propriété adaptée à un étranger, demandons l'extrait du PBG et le SLF, vérifions le zonage dans le RDTR et examinons la société du promoteur. Ce travail est à notre charge, et nous consignons par écrit les points restés ouverts.

Puis-je acheter cette villa à distance ?

Oui. Nous visitons la villa avec vous sur Zoom et vous envoyons une visite filmée qui s'attarde sur les finitions et l'électroménager. Votre notaire signe les actes par procuration, et la remise des clés à Bali nous revient. Aucun acompte ne part avant que les documents aient passé notre contrôle, et le solde suit le dossier complet.

Comment avez-vous établi les chiffres de rendement ?

Notre base est un prix à la nuit de Rp 3,7 M relevé par AirROI pour Canggu, ajusté au type et à la taille de la villa. Nous modélisons trois taux d'occupation avec une gestion professionnelle : 55, 65 et 75 %. Les charges absorbent 40 % du chiffre d'affaires. À 65 %, il reste environ Rp 529 M par an en net : c'est notre estimation, pas une garantie.

La pleine propriété signifie-t-elle que la villa sera à mon nom ?

Non. Un étranger ne peut pas détenir personnellement un Hak Milik en Indonésie. Vous passeriez par une PT PMA avec un HGB de 30 ans et prolongations, ou par un contrat de leasehold. Nous vérifions, d'après les documents du terrain, quelle voie convient à cette villa avant tout acompte, et nous vous montrons le coût annuel du maintien de cette structure.

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