CANGGU · ID RR-1147

Archestet Villas : villa de trois chambres avec sauna et garage à Berawa, Canggu

À Berawa, à cinq minutes des beach clubs Finns et Atlas, Archestet construit des villas de deux niveaux de 290 m² sur des parcelles de 247 m². Elles comptent trois chambres, un bureau, un sauna, une piscine de 9 × 3 m et un garage. Le bail dure 21 ans, plus une prolongation de 25 ans, et les prix démarrent à Rp 13,56 Md.

  • Leasehold 21 + 25 ans
  • En construction
  • Sauna et garage
  • 3chambres + bureau
  • 3+1salles de bain + WC invités
  • 290 m²surface de la villa
  • 247 m²parcelle
  • Leasehold21 + 25 ans
  • 9×3 mpiscine

Bien

Ce que vous obtenez

Archestet est un petit ensemble de villas à Berawa, le quartier de Canggu des beach clubs, des écoles internationales et des locataires les plus dépensiers de la côte ouest. Chaque villa de deux niveaux offre 290 m² sur une parcelle de 247 m² : trois chambres king size avec salle de bains privative, des toilettes invités, un bureau et un garage pour une voiture et deux scooters.

Le promoteur a mis son budget dans la technique. Au programme : des plafonds de 3,7 mètres dans le séjour, un double vitrage acoustique, une climatisation gainable, une filtration de l'eau et une maison connectée à commande vocale avec ouverture par empreinte digitale. Les finitions de style italien comprennent un système audio Bose, un lave-linge séchant Samsung, des appareils Dyson et des toilettes connectées. Un sauna avec baie panoramique, un dressing à éclairage professionnel et une piscine de 9 × 3 m avec grill couvert distinguent cette villa d'une villa locative ordinaire.

Le terrain est en leasehold (bail de longue durée) pour 21 ans, avec une prolongation de 25 ans en plus. Les prix démarrent à Rp 13,56 Md, et le promoteur propose aussi une version plus chère. Nous confirmons encore la date de livraison, le zonage et le permis de construire (PBG), et nous voulons les trois par écrit avant tout acompte.

Les chiffres de ce bien

Archestet Villas : rendement brut et net

Le promoteur ne fournit aucune prévision de revenus locatifs. Nous retenons donc Rp 5,7 M la nuit, courant pour les villas haut de gamme de trois chambres à Berawa hors périodes de pointe, et déduisons la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 10,7 %≈ Rp 1,45 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,7 M la nuit Net 6,4 %≈ Rp 868 M par an · amorti en ≈ 15,6 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,45 Md10,7 % du prix · tarif Rp 5,7 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 260 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 145 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 174 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 868 M6,4 % du prix · amorti en ≈ 15,6 ans
Scénarios d'occupation : Archestet Villas
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,24 MdRp 496 MRp 744 M5,5 %18,2 ans
70 %baseRp 1,45 MdRp 579 MRp 868 M6,4 %15,6 ans
80 %optimisteRp 1,65 MdRp 662 MRp 992 M7,3 %13,7 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 5,7 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 3,9 M le revenu moyen par annonce à Canggu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Canggu sur toutes les annonces AirROI est de 37,5 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
BASE Canggu · Villa 1 chambre, 50 m² : 9,3 % net avec 70 % d’occupation; BASE Canggu · Villa 1 chambre, 40 m² : 9,4 % net avec 70 % d’occupation; White Palm · villa 2 chambres : 7,3 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez la villa en leasehold : une durée de base de 21 ans plus une prolongation de 25 ans. La réservation mène à un PPJB, le contrat préliminaire de vente, et le bail est enregistré chez le notaire à la remise des clés. Le zonage et le permis de construire restent à confirmer de notre côté. Le SLF (certificat de conformité) et la licence de location ne peuvent venir qu'après la fin du chantier.

Propriété et permis : Archestet Villas
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail21 + 25 ansCe qui compte, c'est le nombre d'années restantes à la livraison, pas à la signature. Les conditions de la prolongation de 25 ans sont inscrites au contrat.
ZonageÀ confirmer via le RDTRNous vérifions le statut de la parcelle dans le RDTR et dans le système OSS avant l'acompte, plutôt que de nous fier à la description du vendeur.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et un extrait avant tout paiement de votre part.
PromoteurArchestet, société à confirmerNous examinons la société, les projets qu'elle a livrés et ce qu'en disent leurs propriétaires.
Certificat de conformité (SLF)Après les travauxPas de certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. C'est pourquoi chaque tranche suit une étape du chantier plutôt que le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main avec Bose, Samsung, DysonLa liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat, élément par élément.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Archestet Villas ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Archestet Villas : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte retire la villa de la vente ; le promoteur n'a pas indiqué le montant.
  2. Étapes du chantierVous payez par tranches à mesure que les entreprises terminent chaque étape.
  3. LivraisonDernier versement, réglé une fois que vous détenez les documents et le SLF.

Archestet n'a pas publié d'échéancier de paiement ; nous en inscrivons un dans le PPJB.

Localisation

Emplacement : Berawa · Canggu

Berawa est le segment mature du marché : acheteurs et infrastructures sont déjà là, et un bien se vend plus vite que partout ailleurs à Bali. Le revers, c'est la concurrence locative la plus rude de l'île et presque aucun terrain libre.

Archestet Villas : façade de la villa avec piscine
Canggu · Badung · Berawa
  • Plage de Berawa≈ 5–7 min
  • Beach clubs Finns et Atlas≈ 5 min
  • Écoles internationales≈ 5 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 45 min

Beach clubs, écoles et familles qui restent plusieurs mois donnent à Berawa les prix à la nuit les plus élevés de Canggu.

Berawa · Canggu · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Archestet Villas

Que facture Rise Real Bali si j'achète à Archestet Villas ?

Rien de votre côté. Le prix du promoteur est votre prix, et la commission sort de la poche du promoteur. Notre contrôle des documents avant l'acompte ne vous coûte rien. À Archestet, cela couvre la personne morale du promoteur, le bail de 21 + 25 ans compté à partir de la livraison, le zonage RDTR et le numéro du PBG. Vous recevez le tout dans un rapport écrit.

Puis-je acheter une villa Archestet sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous avez droit à une visite du site sur Zoom, plus aux vidéos que nous y tournons. Votre procuration permet à un notaire de conclure l'opération sans que vous soyez présent. Nous attendons encore du promoteur la date de livraison. En attendant, nous suivons le chantier à Berawa, et à la livraison nous contrôlons les finitions, les appareils et le SLF d'après une liste de réserves.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Notre prix à la nuit vient des 12 derniers mois d'AirROI pour Berawa. Ajusté à une villa de trois chambres, il donne Rp 5,7 M. Les scénarios d'occupation se situent à 60, 70 et 80 %, la fourchette des villas gérées par des professionnels, et 40 % des revenus vont au gestionnaire, aux taxes et à l'usure. Le scénario central à 70 % laisse environ Rp 868 M par an, soit 6,4 % du prix. Lisez-le comme une estimation, jamais comme une garantie.

Qu'est-ce qui est inclus avec la villa, en plus de la maison ?

Les finitions sont livrées clé en main. Le descriptif cite un système audio Bose, un lave-linge séchant Samsung, des appareils Dyson, des toilettes connectées, une climatisation gainable, une filtration de l'eau et une maison connectée à commande vocale. Vous avez aussi un sauna, un coin grill couvert au bord de la piscine et un garage pour une voiture et deux scooters. Nous annexons la liste complète au contrat pour que rien ne manque à la livraison.

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