CANGGU · ID RR-1147

Archestet Villas: villa de tres dormitorios con sauna y garaje en Berawa, Canggu

En Berawa, a cinco minutos de los beach clubs Finns y Atlas, Archestet construye villas de dos plantas de 290 m² sobre parcelas de 247 m². Tienen tres dormitorios, despacho, sauna, piscina de 9×3 m y garaje. El leasehold es de 21 años más una prórroga de 25, y los precios empiezan en Rp 13.560 millones.

  • Leasehold 21 + 25 años
  • En construcción
  • Sauna y garaje
  • 3dormitorios + despacho
  • 3+1baños + aseo de invitados
  • 290 m²superficie de la villa
  • 247 m²parcela
  • Leasehold21 + 25 años
  • 9×3 mpiscina

Inmueble

Qué compras

Archestet es un pequeño conjunto de villas en Berawa, la parte de Canggu con los beach clubs, los colegios internacionales y los inquilinos que más gastan de la costa oeste. Cada villa de dos plantas tiene 290 m² sobre una parcela de 247 m²: tres dormitorios con cama king size y baño propio, aseo de invitados, despacho y garaje para un coche y dos motos.

La promotora ha puesto el dinero en las instalaciones. Techos de 3,7 metros en el salón, doble acristalamiento con aislamiento acústico, aire acondicionado por conductos, filtrado de agua y domótica por voz con acceso por huella. El equipamiento de estilo italiano incluye audio Bose, lavadora-secadora Samsung, aparatos Dyson e inodoro inteligente. La sauna con ventanal, un vestidor con iluminación profesional y la piscina de 9×3 m con barbacoa cubierta la separan de la típica villa de alquiler.

El suelo está en leasehold por 21 años, con una prórroga de 25 encima. Los precios empiezan en Rp 13.560 millones, y la promotora ofrece además una versión más cara. Aún estamos confirmando la fecha de entrega, la zonificación y la licencia de obra (PBG), y queremos las tres por escrito antes de cualquier depósito.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Archestet Villas: bruta y neta

La promotora no hace previsión de ingresos por alquiler. Usamos Rp 5,7 millones por noche, lo normal para una villa premium de tres dormitorios en Berawa fuera de los picos, y descontamos gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 10,7 %≈ Rp 1.450 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 5,7 millones por noche Neta 6,4 %≈ Rp 868 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,6 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.450 millones10,7 % del precio · Rp 5,7 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 260 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 145 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 174 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 868 millones6,4 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,6 años
Escenarios de ocupación: Archestet Villas
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 1.240 millonesRp 496 millonesRp 744 millones5,5%18,2 años
70%baseRp 1.450 millonesRp 579 millonesRp 868 millones6,4%15,6 años
80%optimistaRp 1.650 millonesRp 662 millonesRp 992 millones7,3%13,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 5,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa sería tuya en leasehold: un plazo base de 21 años más una prórroga de 25. La reserva lleva al PPJB, el contrato privado de compraventa, y el leasehold se inscribe ante notario cuando se entregan las llaves. La zonificación y la licencia de obra siguen abiertas por nuestra parte. El SLF (certificado de habitabilidad) y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo pueden llegar al terminar la obra.

Derecho y licencias de Archestet Villas
Forma de tenenciaLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold21 + 25 añosLo que importa son los años que quedan en la entrega, no al firmar. Las condiciones de la prórroga de 25 años van al contrato.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRAntes del depósito comprobamos la situación de la parcela en el RDTR y en el sistema OSS, en lugar de fiarnos de la descripción del vendedor.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número de la licencia y un extracto antes de que pagues nada.
PromotoraArchestet, sociedad por confirmarMiramos la sociedad, los proyectos que ha entregado y lo que dicen sus propietarios.
Certificado de habitabilidad (SLF)Al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso cada tramo sigue una fase de obra y no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)No hay; en Bali no es lo habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano con Bose, Samsung y DysonLa lista de muebles y electrodomésticos pasa a ser un anexo del contrato, partida por partida.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Archestet Villas?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Archestet Villas

  1. ReservaUn depósito retira la villa del mercado; la promotora no ha dado la cifra.
  2. Fases de obraPagas por tramos a medida que se termina cada fase de obra.
  3. EntregaÚltimo pago, cuando tienes la documentación y el SLF.

Archestet no ha publicado calendario de pagos; lo escribimos en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Berawa · Canggu

Berawa es la parte madura del mercado: compradores e infraestructuras ya están aquí, y un inmueble se vende antes que en cualquier otro punto de Bali. La otra cara es la competencia de alquiler más dura de la isla y casi nada de suelo libre.

Archestet Villas: frente de la villa con piscina
Canggu · Badung · Berawa
  • Playa de Berawa≈ 5–7 min
  • Beach clubs Finns y Atlas≈ 5 min
  • Colegios internacionales≈ 5 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min

Beach clubs, colegios y familias que se quedan meses dan a Berawa las tarifas por noche más altas de Canggu.

Berawa · Canggu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 121hoteles
  • 61restaurantes
  • 34cafeterías
  • 11spas
  • 9tiendas
  • 5gimnasios
  • 5lugares de interés

Lo más cercano

  • On' Waroengrestaurante · 16 m
  • Kong Contemporary Bistrorestaurante · 46 m
  • Taman Rekreasi Bethesdalugar de interés · 58 m
  • Jaribali Guest Househotel · 94 m
  • Indigo Japanese Restaurantrestaurante · 120 m
  • Satu-satu coffee companycafetería · 128 m
  • Warung Najuntarestaurante · 138 m
  • Belladona Homestayhotel · 157 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Archestet Villas

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en Archestet Villas?

A ti, nada. Pagas el precio de la promotora, y la comisión sale de su bolsillo. La revisión de documentos antes del depósito no te cuesta nada. En Archestet supone comprobar la sociedad de la promotora, el leasehold de 21 + 25 años contado desde la entrega, la zonificación del RDTR y el número del PBG. Todo te llega en un informe por escrito.

¿Puedo comprar una villa de Archestet sin viajar a Bali?

Sí. Tienes una visita por Zoom a la obra y vídeos que grabamos allí. Con tu poder, un notario cierra la compra sin que estés presente. La fecha de entrega aún se la tenemos que sacar a la promotora. Mientras tanto seguimos la obra en Berawa, y en la entrega revisamos acabados, electrodomésticos y SLF con una lista de defectos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La tarifa por noche sale de los últimos 12 meses de AirROI para Berawa. Ajustada a una villa de tres dormitorios, da Rp 5,7 millones. La ocupación va en escenarios del 60, 70 y 80 %, la horquilla de las villas con gestión profesional, y el 40 % de la facturación se va en gestora, impuestos y desgaste. Con el 70 % quedan unos Rp 868 millones al año, el 6,4 % del precio. Es una estimación, nunca una garantía.

¿Qué incluye la villa además de la casa?

El equipamiento es llave en mano. El paquete incluye audio Bose, lavadora-secadora Samsung, aparatos Dyson, inodoro inteligente, aire acondicionado por conductos, filtrado de agua y domótica por voz. Además tienes sauna, una zona de barbacoa cubierta junto a la piscina y garaje para un coche y dos motos. La lista completa va anexa al contrato para que no falte nada en la entrega.

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