CANGGU · ID RR-1147

Archestet Villas: willa z trzema sypialniami, sauną i garażem w Berawie, Canggu

W Berawie, pięć minut od beach clubów Finns i Atlas, Archestet stawia dwupiętrowe wille o powierzchni 290 m² na działkach 247 m². Dostajesz trzy sypialnie, gabinet, saunę, basen 9 × 3 m i garaż. Leasehold obejmuje 21 lat plus 25 lat przedłużenia, ceny zaczynają się od Rp 13,56 mld.

  • Leasehold 21 + 25 lat
  • W budowie
  • Sauna i garaż
  • 3sypialnie + gabinet
  • 3+1łazienki + toaleta dla gości
  • 290 m²powierzchnia willi
  • 247 m²działka
  • Leasehold21 + 25 lat
  • 9 × 3 mbasen

Nieruchomość

Co kupujesz

Archestet to niewielki zespół willi w Berawie – części Canggu z beach clubami, szkołami międzynarodowymi i najzamożniejszymi najemcami na zachodnim wybrzeżu. Każda dwupiętrowa willa ma 290 m² na działce 247 m²: trzy sypialnie z łóżkami king-size i własnymi łazienkami, toaletę dla gości, gabinet i garaż na samochód i dwa skutery.

Deweloper nie oszczędzał na technice. W salonie jest 3,7 metra wysokości, okna mają podwójne szyby z wyciszeniem, do tego klimatyzacja kanałowa, filtracja wody i smart home sterowany głosem z wejściem na odcisk palca. Wykończenie w stylu włoskim obejmuje audio Bose, pralko-suszarkę Samsung, sprzęt Dyson i inteligentną toaletę. Sauna z panoramicznym oknem, garderoba z profesjonalnym oświetleniem i basen 9 × 3 m z zadaszonym grillem odróżniają ją od typowej willi na wynajem.

Grunt jest w leasehold na 21 lat, z przedłużeniem o 25 lat. Ceny zaczynają się od Rp 13,56 mld, a deweloper oferuje też droższą wersję. Wciąż potwierdzamy datę odbioru, strefę i pozwolenie na budowę (PBG) – wszystkie trzy chcemy mieć na piśmie przed rezerwacją.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Archestet Villas: brutto i netto

Deweloper nie prognozuje dochodu z najmu. Przyjmujemy więc Rp 5,7 mln za noc, typowe dla dobrze wyposażonych willi z trzema sypialniami w Berawie poza szczytem sezonu, i odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 10,7%≈ Rp 1,45 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,7 mln za noc Netto 6,4%≈ Rp 868 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,6 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,45 mld10,7% ceny · Rp 5,7 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 260 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 145 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 174 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 868 mln6,4% ceny · okres zwrotu ≈ 15,6 lat
Scenariusze obłożenia: Archestet Villas
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,24 mldRp 496 mlnRp 744 mln5,5%18,2 lat
70%bazowyRp 1,45 mldRp 579 mlnRp 868 mln6,4%15,6 lat
80%optymistycznyRp 1,65 mldRp 662 mlnRp 992 mln7,3%13,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc
Rp 5,7 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Canggu to Rp 3,9 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Canggu: średnio 37,5% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 50 m²: 9,3% netto przy obłożeniu 70%; BASE Canggu · Willa z 1 sypialnią, 40 m²: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; White Palm · Willa z 2 sypialniami: 7,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Willę masz w leasehold: 21 lat okresu bazowego plus 25 lat przedłużenia. Po rezerwacji podpisuje się umowę przedwstępną (PPJB), a umowę leasehold rejestruje notariusz przy przekazaniu kluczy. Strefa i pozwolenie na budowę są po naszej stronie wciąż otwarte. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencja na najem mogą przyjść dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Archestet Villas
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold21 + 25 latLiczy się, ile lat zostanie w dniu odbioru, a nie podpisania. Warunki 25-letniego przedłużenia trafiają do umowy.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia w RDTRPrzed rezerwacją sprawdzamy status działki w RDTR i systemie OSS, zamiast polegać na opisie sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaProsimy o numer pozwolenia i wypis, zanim cokolwiek zapłacisz.
DeweloperArchestet, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę, jej oddane projekty i opinie ich właścicieli.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego każda transza idzie za etapem budowy, a nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, z Bose, Samsung, DysonListę mebli i AGD dołączamy do umowy, pozycja po pozycji.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Archestet Villas?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Archestet Villas

  1. RezerwacjaRezerwacja zdejmuje willę z rynku; deweloper nie podał kwoty.
  2. Etapy budowyPłacisz w transzach, w miarę jak budowlańcy kończą kolejne etapy.
  3. OdbiórOstatnią ratę płacisz, gdy masz w rękach dokumenty i SLF.

Archestet nie opublikował harmonogramu wpłat. Ustalamy go i wpisujemy do PPJB.

Położenie

Położenie: Berawa · Canggu

Berawa to dojrzała część rynku: kupujący i infrastruktura już tu są, a nieruchomość sprzedaje się szybciej niż gdziekolwiek indziej na Bali. Druga strona medalu to najostrzejsza konkurencja w najmie na wyspie i prawie zero wolnego gruntu.

Archestet Villas: front willi z basenem
Canggu · Badung · Berawa
  • Plaża Berawa≈ 5–7 min
  • Beach cluby Finns i Atlas≈ 5 min
  • Szkoły międzynarodowe≈ 5 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 45 min

Beach cluby, szkoły i rodziny, które zostają na miesiące, dają Berawie najwyższe stawki za noc w Canggu.

Berawa · Canggu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 121hotele
  • 61restauracje
  • 34kawiarnie
  • 11spa
  • 9sklepy
  • 5siłownie
  • 5atrakcje

Najbliższe miejsca

  • On' Waroengrestauracja · 16 m
  • Kong Contemporary Bistrorestauracja · 46 m
  • Taman Rekreasi Bethesdaatrakcja · 58 m
  • Jaribali Guest Househotel · 94 m
  • Indigo Japanese Restaurantrestauracja · 120 m
  • Satu-satu coffee companykawiarnia · 128 m
  • Warung Najuntarestauracja · 138 m
  • Belladona Homestayhotel · 157 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Archestet Villas

Ile Rise Real Bali bierze za zakup w Archestet Villas?

Po Twojej stronie nic. Cena dewelopera jest Twoją ceną, a prowizja wychodzi z kieszeni dewelopera. Sprawdzenie dokumentów przed rezerwacją nic Cię nie kosztuje. W Archestet obejmuje ono spółkę dewelopera, leasehold 21 + 25 liczony od odbioru, strefę w RDTR i numer PBG. Wszystko dostajesz w pisemnym raporcie.

Czy willę w Archestet można kupić bez lotu na Bali?

Tak. Budowę pokazujemy na Zoomie i wysyłamy nagrania z miejsca. Umowę u notariusza podpisuje Twój pełnomocnik, więc nie musisz przylatywać. Datę odbioru musimy jeszcze dostać od dewelopera. Do tego czasu śledzimy budowę w Berawie, a przy odbiorze sprawdzamy wykończenie, sprzęt i SLF według listy usterek.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Cenę za noc bierzemy z AirROI za ostatnie 12 miesięcy dla Berawy. Po korekcie na willę z trzema sypialniami wychodzi Rp 5,7 mln. Warianty obłożenia to 60, 70 i 80% – przedział dla willi z profesjonalnym zarządzaniem – a 40% przychodu idzie na zarządcę, podatek i zużycie. W wariancie bazowym 70% zostaje ok. Rp 868 mln rocznie, czyli 6,4% ceny. To szacunek, nigdy gwarancja.

Co dostaję oprócz samego domu?

Wykończenie jest pod klucz. Pakiet wymienia audio Bose, pralko-suszarkę Samsung, sprzęt Dyson, inteligentną toaletę, klimatyzację kanałową, filtrację wody i smart home sterowany głosem. Do tego sauna, zadaszony grill przy basenie i garaż na samochód i dwa skutery. Pełną listę dołączamy do umowy, żeby przy odbiorze niczego nie zabrakło.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →