CANGGU · ID RR-1147

Archestet Villas: فيلا بثلاث غرف نوم مع ساونا ومرآب في بيراوا، كانجو

في بيراوا (Berawa)، على بعد خمس دقائق من ناديي Finns وAtlas الشاطئيين، تبني Archestet فللاً من طابقين بمساحة 290 م² على قطع أرض 247 م². في كل فيلا ثلاث غرف نوم ومكتب وساونا ومسبح 9×3 م ومرآب. عقد الإيجار 21 سنة مع تمديد 25 سنة، والأسعار من 13.56 مليار روبية.

  • إيجار طويل 21 + 25 سنة
  • قيد الإنشاء
  • ساونا ومرآب
  • 3غرف نوم + مكتب
  • 3+1حمامات + حمام ضيوف
  • 290 م²مساحة الفيلا
  • 247 م²قطعة الأرض
  • إيجار طويل الأمد21 + 25 سنة
  • 9×3 ممسبح

العقار

ماذا تشتري

Archestet مجموعة صغيرة من الفلل في بيراوا، جزء كانجو (Canggu) الذي فيه الأندية الشاطئية والمدارس الدولية والمستأجرون الأعلى إنفاقاً على الساحل الغربي. كل فيلا من طابقين: 290 م² على قطعة أرض 247 م²، وثلاث غرف نوم بأسرّة كينج ولكل منها حمامها، وحمام ضيوف، ومكتب، ومرآب لسيارة ودراجتين.

أنفق المطوّر الميزانية على الهندسة: سقف بارتفاع 3.7 متر في غرفة المعيشة، وزجاج مزدوج عازل للصوت، وتكييف مركزي بمجارٍ، وفلترة للماء، ومنزل ذكي بالتحكم الصوتي مع دخول بالبصمة. التجهيز بطابع إيطالي ويشمل صوتيات Bose، وغسالة ومجففاً من Samsung، وأجهزة Dyson، ومرحاضاً ذكياً. وما لا تجده في فيلا الإيجار المعتادة: ساونا بنافذة بانورامية، وغرفة ملابس بإضاءة احترافية، ومسبح 9×3 م مع ركن شواء مسقوف.

الأرض بعقد إيجار طويل 21 سنة، ومعه تمديد 25 سنة. الأسعار من 13.56 مليار روبية، ويعرض المطوّر أيضاً نسخة أغلى. ما زلنا نؤكد موعد التسليم والتصنيف ورخصة البناء (PBG)، ونريد الثلاثة مكتوبة قبل أي حجز.

حساب هذا العقار

عائد Archestet Villas: الإجمالي والصافي

لا ينشر المطوّر توقعاً لدخل الإيجار. لذلك نعتمد 5.7 مليون روبية لليلة، وهو المعتاد لفلل فاخرة بثلاث غرف نوم في بيراوا خارج مواسم الذروة، ونخصم الإدارة والضرائب والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 10.7%≈ 1.45 مليار روبية سنوياً بإشغال 70% و5.7 مليون روبية لليلة صافٍ 6.4%≈ 868 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 15.6 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي1.45 مليار روبية10.7% من السعر · سعر الليلة 5.7 مليون روبية، الإشغال 70%
  • شركة الإدارة260 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب145 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة174 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك868 مليون روبية6.4% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 15.6 سنة
سيناريوهات الإشغال: Archestet Villas
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ1.24 مليار روبية496 مليون روبية744 مليون روبية5.5%18.2 سنة
70%أساسي1.45 مليار روبية579 مليون روبية868 مليون روبية6.4%15.6 سنة
80%قوي1.65 مليار روبية662 مليون روبية992 مليون روبية7.3%13.7 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
لا تذكر مواد المطور أي عائد، لذلك يعتمد النموذج على بيانات السوق وحدها.
سعر الليلة
5.7 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Canggu بنحو 3.9 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Canggu نحو 37.5% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
BASE Canggu · فيلا بغرفة نوم، 50 م²: 9.3% صافٍ بإشغال 70%; BASE Canggu · فيلا بغرفة نوم، 40 م²: 9.4% صافٍ بإشغال 70%; White Palm · فيلا بغرفتي نوم: 7.3% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

تحوز الفيلا بعقد إيجار طويل: مدة أساسية 21 سنة مع تمديد 25 سنة. بعد الحجز يأتي عقد البيع الأولي (PPJB)، ويُسجَّل عقد الإيجار لدى كاتب العدل عند تسليم المفاتيح. التصنيف ورخصة البناء ما زالا مفتوحين لدينا. شهادة صلاحية الاستخدام (SLF) ورخصة التأجير لا تصدران إلا بعد انتهاء البناء.

الملكية والتراخيص: Archestet Villas
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار21 + 25 سنةالمهم كم سنة تبقى عند التسليم، لا عند التوقيع. شروط تمديد الـ25 سنة تدخل العقد.
تصنيف الأرضيُحسم عبر المخطط التنظيمي (RDTR)نتحقق من وضع القطعة في المخطط التنظيمي (RDTR) ومنظومة OSS قبل الحجز، بدلاً من الاعتماد على وصف البائع.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةنطلب رقم الرخصة ومستخرجها قبل أن تدفع أي شيء.
المطوّرArchestet، والكيان القانوني قيد المراجعةنراجع الشركة، والمشاريع التي سلّمتها، وتجربة من اشتروا فيها.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)بعد انتهاء البناءمن دون SLF لا تصدر رخصة التأجير، لذلك تتبع كل دفعة مرحلة بناء لا تاريخاً في التقويم.
رخصة التأجير السياحي (NIB)قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليمجاهزة بالكامل مع Bose وSamsung وDysonقائمة الأثاث والأجهزة تصبح ملحقاً بالعقد، بنداً بنداً.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Archestet Villas؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات Archestet Villas

  1. الحجزدفعة الحجز تسحب الفيلا من السوق، ولم يسمِّ المطوّر المبلغ.
  2. مراحل البناءتدفع على أقساط كلما اكتملت مرحلة بناء.
  3. التسليمالقسط الأخير يُدفع حين تكون المستندات وشهادة SLF بين يديك.

لم تنشر Archestet جدول دفعات؛ نكتب جدولاً في عقد البيع الأولي (PPJB).

الموقع

الموقع: بيراوا · كانجو

بيراوا الطرف الناضج من السوق: المشترون والبنية التحتية موجودون، والعقار يُباع أسرع من أي مكان آخر في بالي. في المقابل، المنافسة على الإيجار هنا الأشد في الجزيرة، والأرض الفارغة شبه معدومة.

Archestet Villas: واجهة الفيلا مع المسبح
كانجو · بادونج · بيراوا
  • شاطئ بيراوا≈ 5–7 دقائق
  • ناديا Finns وAtlas الشاطئيان≈ 5 دقائق
  • مدارس دولية≈ 5 دقائق
  • مطار نغوراه راي≈ 45 دقيقة

الأندية الشاطئية والمدارس والعائلات التي تقيم لأشهر تمنح بيراوا أعلى أسعار الليلة في كانجو.

بيراوا · كانجو · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 121فنادق
  • 61مطاعم
  • 34مقاهٍ
  • 11مراكز سبا
  • 9متاجر
  • 5أندية رياضية
  • 5معالم

الأقرب

  • On' Waroengمطعم · 16 م
  • Kong Contemporary Bistroمطعم · 46 م
  • Taman Rekreasi Bethesdaمعلم · 58 م
  • Jaribali Guest Houseفندق · 94 م
  • Indigo Japanese Restaurantمطعم · 120 م
  • Satu-satu coffee companyمقهى · 128 م
  • Warung Najuntaمطعم · 138 م
  • Belladona Homestayفندق · 157 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Archestet Villas

كم تتقاضى Rise Real Bali عند الشراء في Archestet Villas؟

لا شيء من جهتك. سعر المطوّر هو سعرك، والعمولة يدفعها المطوّر. فحص المستندات قبل الحجز لا يكلفك شيئاً، ويشمل في Archestet الكيان القانوني للمطوّر، وعقد الإيجار 21 + 25 سنة محسوباً من التسليم، والتصنيف في المخطط التنظيمي (RDTR)، ورقم رخصة البناء (PBG). يصلك كل ذلك في تقرير مكتوب.

هل يمكن شراء فيلا Archestet من دون السفر إلى بالي؟

نعم. جولة في الموقع عبر Zoom، ومعها فيديو نصوّره هناك. وبوكالتك القانونية يتم كاتب العدل الصفقة من دون حضورك. ما زلنا ننتظر موعد التسليم من المطوّر، وخلال ذلك نتابع البناء في بيراوا. عند التسليم نعاين التشطيب والأجهزة وشهادة SLF وفق قائمة الملاحظات.

من أين أرقام العائد؟

سعر الليلة لدينا من AirROI لآخر 12 شهراً في بيراوا، وبعد تعديله لفيلا بثلاث غرف نوم يصبح 5.7 مليون روبية. سيناريوهات الإشغال 60 و70 و80%، وهو نطاق الفلل المدارة باحتراف، و40% من الإيراد تذهب للإدارة والضرائب والاستهلاك. السيناريو الأساسي 70% يترك نحو 868 مليون روبية في السنة، أي 6.4% من السعر. هذا تقدير لا ضمان.

ماذا يأتي مع الفيلا غير المنزل نفسه؟

الفيلا تُسلَّم مجهزة بالكامل. الحزمة تذكر صوتيات Bose، وغسالة ومجففاً من Samsung، وأجهزة Dyson، ومرحاضاً ذكياً، وتكييفاً مركزياً بمجارٍ، وفلترة للماء، ومنزلاً ذكياً بالتحكم الصوتي. ولك أيضاً ساونا، وركن شواء مسقوف بجوار المسبح، ومرآب لسيارة ودراجتين. نرفق القائمة كاملة بالعقد حتى لا ينقص شيء عند التسليم.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←