CANGGU · ID RR-2364

Nava Tamora: villa de tres dormitorios, 200 m², con piscina y vistas al campo en Padonan

Villa de tres dormitorios y 200 m² con piscina privada, terminada en septiembre de 2025, sobre una parcela de 116 m² al borde de los arrozales del norte de Canggu. Cuesta Rp 7.050 millones. En nuestra base de anuncios el suelo figura en plena propiedad.

Unidad de Nava Tamora

  • Plena propiedad, según la base de anuncios
  • Terminada
  • Piscina privada
  • 3dormitorios
  • 200 m²superficie útil
  • 116 m²parcela
  • Plena propiedadsegún la base de anuncios
  • Listaterminada en 2025
  • 22villas en el proyecto

Inmueble

Qué compras

Nava Tamora solo tiene esta tipología: villas de 200 m², 22 en total, en Padonan y rodeadas de arrozales. La playa de Batu Bolong queda a once minutos en moto, y la carretera Canggu Shortcut, a dos kilómetros.

La casa ocupa una parcela de 116 m². Tres dormitorios y un salón que se abre a la terraza y a la piscina. En las fotos de la promotora se ve hormigón y madera, una cocina con ventana al jardín y dormitorios acristalados hacia los campos. Como nuestra base no trae la lista de muebles, pedimos la memoria de calidades y la metemos como anexo del contrato.

En nuestros datos el suelo figura en plena propiedad. Un extranjero compraría a través de una PT PMA, con derecho de superficie (HGB), o en leasehold. Precio: Rp 7.050 millones, con la obra terminada en septiembre de 2025. La base marca zonificación residencial, así que antes del depósito comprobamos si la parcela puede sacar la licencia Pondok Wisata.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta

La promotora no hace previsiones de rentabilidad para estas villas. Tomamos Rp 3,7 millones por noche para Canggu, lo rebajamos por la distancia a la playa y descontamos la comisión de gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.

Bruta 12,5 %≈ Rp 882 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,7 millones por noche Neta 7,5 %≈ Rp 529 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 13,3 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 882 millones12,5 % del precio · Rp 3,7 millones por noche, ocupación del 65 %
  • GestoraRp 159 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 88,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 106 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 529 millones7,5 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 13,3 años
Escenarios de ocupación: Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 746 millonesRp 298 millonesRp 448 millones6,4%15,7 años
65%baseRp 882 millonesRp 353 millonesRp 529 millones7,5%13,3 años
75%optimistaRp 1.020 millonesRp 407 millonesRp 611 millones8,7%11,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 3,7 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 3,9 millones el ingreso medio por anuncio en Canggu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Canggu en todos los anuncios de AirROI es del 37,5 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 9,3 % neto con un 70 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 7,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Aunque nuestros datos recojan el suelo en plena propiedad, un extranjero particular no puede tenerlo así. Comprarías a través de una PT PMA, cuyo derecho de superficie (HGB) dura 30 años con prórrogas, o firmarías un leasehold por el plazo que fije el contrato. El notario monta la estructura, el PPJB dice cuál se usa y nosotros pedimos la copia del SLF de la casa terminada.

Derecho y licencias de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios
Forma de tenenciaPlena propiedad, según la base de anunciosLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leaseholdSin plazo fijo, depende de la estructuraUna PT PMA obtiene un HGB por 30 años más prórrogas. Un leasehold dura lo que diga su contrato. La estructura elegida y sus fechas las escribimos en el PPJB.
ZonificaciónResidencial, según la base de anunciosEl anuncio dice residencial. Las estancias cortas en esa zona exigen una licencia Pondok Wisata, así que comprobamos esta parcela en el RDTR antes de tu depósito.
Licencia de obra (PBG)Declarada, extracto solicitadoEl PBG aparece en el anuncio, pero sin número ni extracto. Conseguimos ambos antes de que cambie de manos el dinero.
PromotoraTamora Group, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad que firma, sus proyectos terminados y el expediente del suelo.
Certificado de habitabilidad (SLF)Villas terminadas, SLF solicitadoLa casa está construida, y la copia del SLF la pedimos directamente a la promotora. De ella depende la licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualCon una villa terminada, lo que te protege es revisar cada documento antes de pagar el resto y una cláusula de penalización en el PPJB.
Mobiliario y entregaPor confirmarEn nuestros registros aún no hay lista de muebles ni electrodomésticos. La pedimos y la adjuntamos al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios

  1. ReservaTu depósito retira la villa del mercado; el importe lo fija la promotora.
  2. Pagos por fasesPedimos a la promotora un calendario de pagos propio de esta villa.
  3. EntregaEl resto se paga cuando tienes en la mano la documentación completa.

Los materiales de Tamora Group no traen calendario de pagos, así que lo fija el PPJB cuando terminan nuestras comprobaciones.

Ubicación

Dónde está: Padonan · Canggu

Padonan ofrece arrozales a la vista y precios por debajo de la costa, a cambio de ir en moto a la playa. La calma que aquí sobra, en Batu Bolong no existe.

Nava Tamora: salón con puertas a la terraza
Canggu · Badung · Padonan
  • Canggu Shortcut≈ 1,9 km · 7 min
  • Playa de Batu Bolong≈ 3,5 km · 11 min
  • Berawa y los beach clubs≈ 3,6 km · 11 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min

Lo que se compra aquí es una casa terminada con vistas abiertas a pocos minutos de Canggu. La contrapartida es la moto: a la playa no se llega andando, ni tú ni tus huéspedes.

Padonan · Canggu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 70hoteles
  • 47restaurantes
  • 17cafeterías
  • 12lugares de interés
  • 10spas
  • 9tiendas
  • 4clínicas

Lo más cercano

  • Local warungcafetería · 249 m
  • ESKQ Bar Steak Houserestaurante · 252 m
  • Brother Gymgimnasio · 276 m
  • Nüde cafe Babakancafetería · 303 m
  • Bagels.cafetería · 329 m
  • Scenic rice fields routelugar de interés · 363 m
  • Warung Umirestaurante · 393 m
  • Kompyang Rai Guest Househotel · 409 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?

Nada por tu parte: nuestra comisión ya va dentro del precio de lista de la promotora. Antes del depósito te proponemos la estructura legal para comprar como extranjero, pedimos el extracto del PBG y el SLF, comprobamos la zonificación en el RDTR y revisamos la sociedad de la promotora. Ese trabajo lo pagamos nosotros, y lo pendiente te llega por escrito.

¿Puedo comprar esta villa a distancia?

Sí. Recorremos la villa contigo por Zoom y te mandamos un vídeo con los acabados y los electrodomésticos en detalle. Firmas ante notario mediante un poder, y de la entrega en Bali nos ocupamos nosotros. El depósito no sale hasta que los documentos pasan nuestra revisión, y el resto se paga con la documentación completa.

¿Cómo se han calculado las cifras de rentabilidad?

Partimos de una tarifa de Rp 3,7 millones por noche, la de AirROI para Canggu ajustada al tipo y tamaño de la villa. Hay tres escenarios de ocupación con gestión profesional: 55, 65 y 75 %. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Al 65 % quedan unos Rp 529 millones netos al año; es nuestra estimación, no una garantía.

¿Plena propiedad significa que la villa irá a mi nombre?

No. En Indonesia un extranjero no puede tener Hak Milik a su nombre. Tendrías que usar una PT PMA con un HGB de 30 años más prórrogas, o un contrato de leasehold. Antes de cualquier depósito vemos en los documentos del suelo qué vía encaja con esta villa y te enseñamos cuánto cuesta al año mantener esa estructura.

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