CANGGU
desde Rp 7.050 millones/ Plena propiedad, estructura de la compra por confirmar
Nava Tamora
Canggu · Complejo de villas
- 3 dormitorios
- 200 m²
- freehold
Ver detalles
CANGGU · ID RR-2364
Nava Tamora: villa de tres dormitorios, 200 m², con piscina y vistas al campo en Padonan
Villa de tres dormitorios y 200 m² con piscina privada, terminada en septiembre de 2025, sobre una parcela de 116 m² al borde de los arrozales del norte de Canggu. Cuesta Rp 7.050 millones. En nuestra base de anuncios el suelo figura en plena propiedad.
Unidad de Nava Tamora
- Plena propiedad, según la base de anuncios
- Terminada
- Piscina privada
- 3dormitorios
- 200 m²superficie útil
- 116 m²parcela
- Plena propiedadsegún la base de anuncios
- Listaterminada en 2025
- 22villas en el proyecto
Inmueble
Qué compras
Nava Tamora solo tiene esta tipología: villas de 200 m², 22 en total, en Padonan y rodeadas de arrozales. La playa de Batu Bolong queda a once minutos en moto, y la carretera Canggu Shortcut, a dos kilómetros.
La casa ocupa una parcela de 116 m². Tres dormitorios y un salón que se abre a la terraza y a la piscina. En las fotos de la promotora se ve hormigón y madera, una cocina con ventana al jardín y dormitorios acristalados hacia los campos. Como nuestra base no trae la lista de muebles, pedimos la memoria de calidades y la metemos como anexo del contrato.
En nuestros datos el suelo figura en plena propiedad. Un extranjero compraría a través de una PT PMA, con derecho de superficie (HGB), o en leasehold. Precio: Rp 7.050 millones, con la obra terminada en septiembre de 2025. La base marca zonificación residencial, así que antes del depósito comprobamos si la parcela puede sacar la licencia Pondok Wisata.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
La promotora no hace previsiones de rentabilidad para estas villas. Tomamos Rp 3,7 millones por noche para Canggu, lo rebajamos por la distancia a la playa y descontamos la comisión de gestión, los impuestos, el desgaste y el mantenimiento.
Bruta 11,6 %≈ Rp 814 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 3,7 millones por noche
Neta 9,7 %≈ Rp 684 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,3 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 814 millones11,6 % del precio · Rp 3,7 millones por noche, ocupación del 60 %
- Gastos operativosRp 130 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 684 millones9,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,3 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 678 millones | Rp 109 millones | Rp 570 millones | 8,1% | 12,4 años |
| 60%base | Rp 814 millones | Rp 130 millones | Rp 684 millones | 9,7% | 10,3 años |
| 70%optimista | Rp 950 millones | Rp 152 millones | Rp 798 millones | 11,3% | 8,8 años |
El escenario base es un 60 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 50 %, y el fuerte, un 70 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,7 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 50 m²: 10,0 % neto con un 54 % de ocupación; BASE Canggu · Villa de 1 dormitorio, 40 m²: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; White Palm · Villa de 2 dormitorios: 10,0 % neto con un 69 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Aunque nuestros datos recojan el suelo en plena propiedad, un extranjero particular no puede tenerlo así. Comprarías a través de una PT PMA, cuyo derecho de superficie (HGB) dura 30 años con prórrogas, o firmarías un leasehold por el plazo que fije el contrato. El notario monta la estructura, el PPJB dice cuál se usa y nosotros pedimos la copia del SLF de la casa terminada.
| Forma de tenencia | Plena propiedad, según la base de anunciosLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | Sin plazo fijo, depende de la estructuraUna PT PMA obtiene un HGB por 30 años más prórrogas. Un leasehold dura lo que diga su contrato. La estructura elegida y sus fechas las escribimos en el PPJB. |
| Zonificación | Residencial, según la base de anunciosEl anuncio dice residencial. Las estancias cortas en esa zona exigen una licencia Pondok Wisata, así que comprobamos esta parcela en el RDTR antes de tu depósito. |
| Licencia de obra (PBG) | Declarada, extracto solicitadoEl PBG aparece en el anuncio, pero sin número ni extracto. Conseguimos ambos antes de que cambie de manos el dinero. |
| Promotora | Tamora Group, sociedad del proyecto por confirmarRevisamos la sociedad que firma, sus proyectos terminados y el expediente del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Villas terminadas, SLF solicitadoLa casa está construida, y la copia del SLF la pedimos directamente a la promotora. De ella depende la licencia de alquiler turístico (NIB). |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualCon una villa terminada, lo que te protege es revisar cada documento antes de pagar el resto y una cláusula de penalización en el PPJB. |
| Mobiliario y entrega | Por confirmarEn nuestros registros aún no hay lista de muebles ni electrodomésticos. La pedimos y la adjuntamos al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios
- ReservaTu depósito retira la villa del mercado; el importe lo fija la promotora.
- Pagos por fasesPedimos a la promotora un calendario de pagos propio de esta villa.
- EntregaEl resto se paga cuando tienes en la mano la documentación completa.
Los materiales de Tamora Group no traen calendario de pagos, así que lo fija el PPJB cuando terminan nuestras comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Padonan · Canggu
Padonan ofrece arrozales a la vista y precios por debajo de la costa, a cambio de ir en moto a la playa. La calma que aquí sobra, en Batu Bolong no existe.
- Canggu Shortcut≈ 1,9 km · 7 min
- Playa de Batu Bolong≈ 3,5 km · 11 min
- Berawa y los beach clubs≈ 3,6 km · 11 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
Lo que se compra aquí es una casa terminada con vistas abiertas a pocos minutos de Canggu. La contrapartida es la moto: a la playa no se llega andando, ni tú ni tus huéspedes.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 70hoteles
- 47restaurantes
- 17cafeterías
- 12lugares de interés
- 10spas
- 9tiendas
- 4clínicas
Lo más cercano
- Local warungcafetería · 249 m
- ESKQ Bar Steak Houserestaurante · 252 m
- Brother Gymgimnasio · 276 m
- Nüde cafe Babakancafetería · 303 m
- Bagels.cafetería · 329 m
- Scenic rice fields routelugar de interés · 363 m
- Warung Umirestaurante · 393 m
- Kompyang Rai Guest Househotel · 409 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Nava Tamora · Villa de 3 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro esta villa?
Nada por tu parte: nuestra comisión ya va dentro del precio de lista de la promotora. Antes del depósito te proponemos la estructura legal para comprar como extranjero, pedimos el extracto del PBG y el SLF, comprobamos la zonificación en el RDTR y revisamos la sociedad de la promotora. Ese trabajo lo pagamos nosotros, y lo pendiente te llega por escrito.
¿Puedo comprar esta villa a distancia?
Sí. Recorremos la villa contigo por Zoom y te mandamos un vídeo con los acabados y los electrodomésticos en detalle. Firmas ante notario mediante un poder, y de la entrega en Bali nos ocupamos nosotros. El depósito no sale hasta que los documentos pasan nuestra revisión, y el resto se paga con la documentación completa.
¿Cómo se han calculado las cifras de rentabilidad?
Partimos de una tarifa de Rp 3,7 millones por noche, la de inmuebles comparables en Canggu ajustada al tipo y tamaño de la villa. Hay tres escenarios de ocupación con gestión profesional: 50, 60 y 70 %. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. Al 60 % quedan unos Rp 684 millones netos al año; es nuestra estimación, no una garantía.
¿Plena propiedad significa que la villa irá a mi nombre?
No. En Indonesia un extranjero no puede tener Hak Milik a su nombre. Tendrías que usar una PT PMA con un HGB de 30 años más prórrogas, o un contrato de leasehold. Antes de cualquier depósito vemos en los documentos del suelo qué vía encaja con esta villa y te enseñamos cuánto cuesta al año mantener esa estructura.
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