Qui a le droit d'exercer comme agent immobilier à Bali ?
Une agence légale est une société enregistrée, titulaire d'une licence d'activité (NIB) au code d'activité de courtage, dont les courtiers détiennent un certificat national de compétence. Le règlement du ministère du Commerce 33/2025 fixe ces règles. Il est entré en vigueur début octobre 2025 et a abrogé le règlement de 2017 qui encadrait jusque-là les courtiers immobiliers.
Deux autres changements comptent. Avec le règlement gouvernemental 28/2025, le courtage est passé d'un risque faible à un risque moyen-élevé : une société doit donc détenir un certificat standard en plus de son NIB. Et l'édition 2025 de la liste des codes d'activité KBLI a scindé l'ancien code de courtage 68200 en quatre. Le courtage pur relève désormais du 68210.
Les courtiers doivent détenir un certificat de compétence du BNSP, l'agence nationale de certification professionnelle. Chaque client reçoit un contrat écrit. La société affiche sa licence sur son site web et remet un rapport annuel au ministère du Commerce.
- Juin 2025Règlement 28/2025
Le courtage (KBLI 68200) passe d'un risque faible à un risque moyen-élevé. Les sociétés ont besoin d'un NIB et d'un certificat standard.
- Octobre 2025Règlement du Commerce 33/2025
Les nouvelles règles pour les courtiers entrent en vigueur et le règlement de 2017 est abrogé. La fourchette de commission reste de 2 à 5 % pour les ventes et de 5 à 8 % pour les locations.
- 18 décembre 2025KBLI 2025
Le code 68200 est scindé en quatre, et le courtage devient 68210. Les sociétés avaient jusqu'au 18 juin 2026 pour mettre à jour leur NIB.
- Octobre 2026Fin du délai de grâce
Des responsables du ministère du Commerce ont indiqué que les contrôles démarrent ce mois-ci, la première mesure étant un avertissement écrit.
Source : Trade Regulation 33/2025 (registre BPK, article 17) ; Government Regulation 28/2025 ; BPS Regulation 7/2025 ; Bisnis.com, 19 novembre 2025 ; RRI Denpasar, 28 juillet 2025 ; AFU, 18 juillet 2026
Comment vérifier un agent immobilier à Bali ?
Faites huit vérifications avant de payer quoi que ce soit. Le tour complet prend environ une heure et ne coûte rien. Assurez-vous que le nom de la société est identique sur tous les documents : même une lettre d'écart est une raison de s'arrêter.
Les deux premières reposent sur les mêmes registres que ceux de notre guide comment vérifier un promoteur à Bali. Pour un agent, les points supplémentaires sont le code d'activité et le certificat du courtier. L'AHU est le registre des personnes morales, et l'OSS est le système public de licences.
| Vérification | Où regarder | Ce que vous devez voir |
|---|---|---|
| Société | AHU Online (ahu.go.id) | Une PT au nom identique à celui du contrat, avec des dirigeants et des statuts qui mentionnent l'intermédiation immobilière |
| Licence | OSS (oss.go.id), recherche par le NIB à 13 chiffres | Un NIB actif sous le code 68200 ou 68210, plus le certificat standard |
| Numéro fiscal | Contrat et facture de commission | Le NPWP de la société imprimé sur les deux |
| Courtier | Le certificat du BNSP | Un numéro de certificat et l'organisme qui l'a délivré |
| Association | Antenne de l'AREBI à Bali | Un numéro d'adhérent. La loi n'en exige pas |
| Contrat | Avant tout paiement | Écrit, avec la commission en pourcentage, le payeur et la durée |
| Bureau | Adresse inscrite à l'AHU et à l'OSS | Une vraie adresse où quelqu'un vous reçoit |
| Coordonnées de paiement | Dans le contrat signé | Un compte de notaire ou de promoteur, pas le compte personnel d'un agent |
Source : AHU Online ; recherche de NIB sur OSS, Kontrak Hukum, 9 juillet 2026 ; Trade Regulation 33/2025 ; Villa Bali Sale, 22 avril 2026
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Quelle commission prend un agent immobilier à Bali ?
Le règlement du Commerce 33/2025 fixe une fourchette de 2 à 5 % du prix pour les ventes et de 5 à 8 % pour les locations. La règle de 2017 retenait la même fourchette, selon l'explication publiée par Hukumonline en 2021. En pratique, les ventes à Bali se situent en général entre 3 et 5 %.
Qui paie dépend du contrat, pas de la loi. Le règlement désigne l'utilisateur du service, c'est-à-dire celui qui signe le contrat de l'agent. Sur la plupart des ventes à Bali, c'est le vendeur ou le promoteur, et la commission est déjà comprise dans le prix demandé. Si un agent veut vous facturer une commission en plus, exigez un montant écrit.
Une agence peut reverser jusqu'à 70 % de la commission à un employé certifié. Le reste revient à la société. Pour le même calcul côté vendeur, voyez ce qu'un vendeur encaisse réellement à Bali.
| Taux | Montant | Remarque |
|---|---|---|
| 2 %, bas de la fourchette des ventes | Rp 100 M | Plancher de la fourchette légale |
| 3 %, bas de la pratique à Bali | Rp 150 M | Bas du couloir habituel |
| 5 %, haut de la fourchette des ventes | Rp 250 M | Plafond prévu par le règlement |
| 70 % de part employé sur une commission de 5 % | Rp 175 M | Maximum qu'une agence peut verser à un employé certifié |
Source : Bisnis.com, 19 novembre 2025 ; SIP Law Firm ; Hukumonline, 29 avril 2021 ; Global Investments, 13 juin 2026 ; notre calcul sur un prix illustratif de Rp 5 Md
Où doit aller votre argent quand vous achetez par un agent ?
Votre argent va à un notaire ou au promoteur, jamais à l'agent. L'agent perçoit une commission, rien d'autre. Ne prenez les coordonnées bancaires que dans le contrat signé, et comparez le nom de la société avec l'AHU.
Un acompte de réservation reste normalement chez le notaire, qui le conserve jusqu'à la clôture de la vérification des documents. Les taxes vont à l'État par l'intermédiaire du notaire ou de l'officier des actes fonciers (PPAT). Pour le détail du mécanisme, lisez nos guides sur le notaire et le PPAT et sur les erreurs courantes à l'achat.
| Paiement | Montant | Destinataire |
|---|---|---|
| Frais de réservation, 1 à 5 % | Rp 50–250 M | Compte désigné dans le MOU (protocole d'accord), pas celui de l'agent |
| Acompte de réservation, environ 10 % | Rp 500 M | Compte du notaire désigné dans le MOU |
| Paiements prévus au contrat | Solde selon l'échéancier | Promoteur ou vendeur, conforme au contrat et à l'AHU |
| Taxes et frais | BPHTB de l'acheteur jusqu'à 5 %, impôt du vendeur 2,5 % | L'État, par l'intermédiaire du notaire ou du PPAT |
| Commission de l'agent | Rp 100–250 M | L'agence, payée par celui qui a signé son contrat |
Source : Trade Regulation 33/2025 ; Excel Bali, 5 septembre 2026 ; Government Regulation 34/2016 ; Law 1/2022 ; Villa Bali Sale, 22 avril 2026
L'adhésion à l'AREBI prouve-t-elle qu'un agent est fiable ?
C'est un bon signe, mais ce n'est pas une licence. L'AREBI est l'association indonésienne des courtiers immobiliers, et ses membres suivent un code de déontologie. La loi exige un NIB et des courtiers certifiés, pas une adhésion.
L'antenne de Bali estime à environ 200 le nombre d'agences sur l'île, dont à peu près 110 sont inscrites à l'association. Elle compte plus de 3 000 agents, dont beaucoup ne sont pas certifiés. À l'échelle nationale, le ministère du Commerce a contrôlé 216 sociétés de courtage entre 2021 et 2024. Cinquante-six respectaient les règles.
- 74 %
- 26 %
Source : NusaBali, 14 novembre 2025 ; RRI Denpasar, 28 juillet 2025 ; Bisnis.com, 24 novembre 2021
Qu'est-ce qui fait la meilleure agence immobilière à Bali ?
Il n'existe aucun classement officiel : « meilleure » se ramène donc à cinq points vérifiables : le statut légal, les intérêts que l'agence sert, sa façon de contrôler un bien, sa transparence sur l'argent et un historique qu'elle peut documenter. Toute liste de « meilleures agences » relève de l'opinion ou du marketing, y compris la nôtre.
Posez les questions ci-dessous par écrit. Un bon agent répond sans hésiter, et ses réponses correspondent à ce que montrent les registres. Passez ensuite le bien lui-même au crible de notre checklist de due diligence.
Comportements qui doivent alerter
- demande de l'argent sur un compte personnel, ou sur tout compte absent du contrat
- refuse de donner le nom de la société ou le NIB
- agite une échéance « dernier lot » avant que vous ayez eu le temps de lire le contrat
- promet un seul chiffre de rendement, sans détail des coûts
- propose d'enregistrer le terrain au nom d'une personne locale, sans aucune base juridique
Comportements normaux
- donne le nom de la société et le NIB dès la première réponse
- envoie d'abord le contrat
- communique d'emblée les coordonnées bancaires du notaire ou du promoteur, identiques à celles du contrat
- indique par écrit la commission et qui la paie
- Avec quelle société est-ce que je contracte, et quel est son NIB ?
- Quel code d'activité figure sur le NIB ?
- Qui, dans votre équipe, détient un certificat BNSP, et quel en est le numéro ?
- Qui signe pour l'agence, et qui gère mon dossier au quotidien ?
- Quelle est la commission ?
- Sur le compte de qui vont mes paiements, et où est-ce écrit ?
- Qui vérifie les documents du bien : vous, ou un avocat indépendant ?
Source : Villa Bali Sale, 22 avril 2026 ; Bisnis.com, 19 novembre 2025
Comment travaille Rise Real Bali ?
Rise Real Bali exerce comme agence depuis 2023, et notre équipe connaît l'île depuis 2010. Le prix de chaque annonce est celui du promoteur ou du vendeur. Ce sont eux qui paient notre commission : l'acheteur ne paie rien.
Vérifiez-nous sur les huit mêmes points. Parcourez ensuite les biens que nous proposons, ou lisez toute la démarche dans notre guide d'achat.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Faites huit vérifications avant le premier paiement : AHU, OSS, numéro fiscal, certificat du courtier, AREBI, contrat, bureau et coordonnées de paiement.
- La fourchette légale de commission est de 2 à 5 % sur les ventes. Pour un bien à Rp 5 Md, cela représente Rp 100 à 250 M, payés par celui qui a signé le contrat de l'agent.
- L'argent du bien va sur un compte de notaire ou de promoteur désigné dans le contrat. Le compte personnel d'un agent est un feu rouge.
- Le ministère du Commerce commence à appliquer la règle du certificat en octobre 2026 : demandez le numéro de certificat de votre courtier avant de signer.
Questions fréquentes
Un agent immobilier à Bali a-t-il besoin d'une licence ?
Oui. La société doit détenir un NIB au code d'activité de courtage, 68200 ou 68210 selon la liste de 2025, plus un certificat standard, depuis que le règlement 28/2025 a relevé le niveau de risque. Les courtiers à titre individuel doivent détenir un certificat de compétence du BNSP. Le ministère du Commerce commence les contrôles en octobre 2026, d'abord par des avertissements écrits.
Quelle commission prennent les agents immobiliers à Bali ?
La fourchette légale du règlement du Commerce 33/2025 est de 2 à 5 % du prix pour les ventes et de 5 à 8 % pour les locations. Les ventes à Bali se situent couramment entre 3 et 5 %. Celui qui signe le contrat de l'agent paie, en général le vendeur ou le promoteur : la commission est donc déjà comprise dans le prix affiché.
Comment vérifier une agence immobilière de Bali en ligne ?
Demandez la raison sociale et le NIB de la société. Cherchez la société dans le registre AHU tenu par le ministère du Droit, et la licence dans le système OSS. Le nom, l'adresse et le code de courtage doivent concorder. Lisez ensuite le contrat : la même société, une commission chiffrée, et des paiements dirigés vers un compte de notaire ou de promoteur.
Qu'est-ce que l'AREBI, et faut-il un agent qui en est membre ?
L'AREBI est l'association indonésienne des courtiers immobiliers, avec un code de déontologie et une antenne à Bali. L'adhésion n'est pas une obligation légale et ne remplace ni un NIB ni des courtiers certifiés. L'antenne indique qu'environ 110 des 200 agences de l'île en sont membres inscrits.
Peut-on verser un acompte à un agent à Bali sans risque ?
Non. Un acompte va sur le compte du notaire ou du promoteur inscrit dans le contrat signé. L'agent touche une commission et ne doit pas détenir l'argent de votre achat. Le règlement 33/2025 impose aussi aux courtiers de régler les paiements par le système de paiement national. Un compte personnel est une raison de s'arrêter.
D'où viennent nos informations
Le cadre juridique provient de la notice du règlement du Commerce 33/2025 dans le registre du BPK et de synthèses parues dans Bisnis.com, RRI Denpasar et SIP Law Firm. Nous n'avons pas ouvert l'annexe complète sur les normes des agences : les détails reposent donc sur ces synthèses. Les sources divergent d'un jour sur les dates du règlement : le BPK indique le 3 octobre (signature) et le 5 octobre 2025 (entrée en vigueur), alors que Hukumonline donne un jour plus tôt. Nous écrivons donc « début octobre 2025 ». Trois médias confirment la fourchette de 2 à 5 % et de 5 à 8 % ainsi que la part de 70 %. Les chiffres d'agences pour Bali sont l'estimation de l'AREBI Bali, et le contrôle des 216 sociétés est le chiffre du ministère du Commerce rapporté par RRI. Le tableau des commissions est notre calcul sur un prix illustratif de Rp 5 Md. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique : ce sont les registres, AHU et OSS, qui confirment le statut d'une agence.
- Règlement du Commerce 33/2025 (registre du BPK) : signé le 3 octobre 2025, en vigueur le 5 octobre 2025 ; l'article 17 abroge le règlement 51/2017 sur les sociétés de courtage immobilier
- Règlement gouvernemental 28/2025 (licences fondées sur le risque) : le code de courtage 68200 passe en risque moyen-élevé, selon RRI Denpasar, 28 juillet 2025
- Règlement du BPS 7/2025 (KBLI 2025), signé le 17 décembre 2025, en vigueur le 18 décembre 2025, avec une transition de six mois ; le code 68210 couvre l'intermédiation immobilière
- Bisnis.com, « Perubahan Regulasi Perkuat Kualitas Broker Properti », 19 novembre 2025, et « Implementasi Permendag 33/2025 », 4 décembre 2025 : conditions requises des courtiers, fourchette de commission, part de 70 %
- NusaBali, 14 novembre 2025 : effectifs d'agences et d'agents de l'AREBI Bali
- RRI Denpasar, « Regulasi Jadi Cara Adang Broker Properti Bodong », 28 juillet 2025 : contrôle de 216 sociétés par le ministère du Commerce, 2021–2024
- AFU, 18 juillet 2026, et Bisnis.com, 19 mai 2026 : délai de grâce jusqu'en octobre 2026, puis contrôles
- Hukumonline, « Intip ini besaran komisi makelar properti », 29 avril 2021 : fourchette de commission
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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