Comment acheter un bien immobilier à Bali, étape par étape, y compris depuis l'étranger

La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un acheteur étranger détient un bien à Bali de l'une de trois façons, et ce choix fixe vos démarches et vos impôts avant même que vous ayez vu la moindre villa.

Le leasehold (Hak Sewa) est la voie la plus courante pour les villas. Vous louez le terrain et la construction pour une durée fixe auprès du propriétaire, sans condition de visa. Un droit d'usage (Hak Pakai) est enregistré à votre nom, mais il faut un permis de séjour indonésien pour le détenir. Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un droit de bâtir (HGB) et c'est la structure habituelle de celui qui exploite une activité de location à grande échelle.

Source : PP 18/2021 on land rights ; Law 1/2022 (HKPD) sur la BPHTB

La plupart de nos clients découvrent leur villa lors d'un appel vidéo en direct. Le conseiller parcourt la parcelle, ouvre les placards, fait couler les robinets et filme la rue à l'heure où vous arriveriez de l'aéroport. Un survol par drone et un plan coté suivent ensuite.

Deux choses valent la peine avant de tomber amoureux d'un bien. Demandez quelle structure le vendeur peut proposer, car une villa sur un terrain en pleine propriété ne peut vous être vendue que par un bail ou par une société. Et demandez le numéro du certificat foncier, qui permet au notaire de commencer les vérifications dès le premier jour.

Une réservation commence par un court protocole d'accord (MOU) qui précise le prix, la durée de réservation, les documents que le vendeur doit remettre et les motifs de remboursement. Selon la pratique décrite par Excel Bali pour 2026, vous versez ensuite un acompte d'environ 10 % sous trois jours ouvrés, et le vendeur a cinq jours ouvrés pour transmettre les documents au notaire.

Payez sur le compte du notaire, avec les coordonnées imprimées dans le MOU signé. Un acompte viré sur le compte personnel d'un vendeur avant que quiconque ait vérifié le titre est le moyen le plus sûr de le perdre. Notre guide sur l'achat sur plan traite des réservations auprès d'un promoteur, où les règles diffèrent.

Source : Excel Bali, Master Guide to Leasehold Transactions in Bali, édition 2026, 5 septembre 2026

Les vérifications prennent environ 30 jours ouvrés en moyenne, et deux à quatre semaines sur un dossier simple. Le notaire ou votre avocat confirme le certificat auprès du bureau foncier (BPN), recherche hypothèques et litiges, vérifie que le nom du certificat correspond à la personne qui signe et lit le zonage de la parcelle.

Pour une villa construite, viennent ensuite le permis de construire (PBG) et le certificat de conformité (SLF). Si vous comptez la louer, ajoutez la licence de location. Notre checklist des vérifications préalables liste chaque document et ce qu'il prouve.

• Certificat foncier confirmé auprès du BPN
• L'identité du vendeur correspond au nom du certificat
• Le zonage (RDTR) autorise l'habitation, et la location touristique si c'est le projet
• PBG et SLF pour un bâtiment existant
• Pour une villa elle-même sur bail : années restantes du bail principal

Votre partie du dossier est courte. Il vous faut un passeport valide et un numéro fiscal indonésien (NPWP), qu'un non-résident peut obtenir pour un achat précis. Un permis de séjour, KITAS ou KITAP, n'est exigé que pour le Hak Pakai.

Si vous n'êtes pas sur l'île pour la signature, vous donnez une procuration à un avocat ou à un conseiller. Détaillez chaque pouvoir nommément : signer l'acte, déposer les documents au BPN, retirer le certificat. Un notaire n'agira pas sur une clause générale du type « représenter mes intérêts ».

• Passeport valide pendant toute la transaction
• Numéro fiscal NPWP
• KITAS ou KITAP, pour le Hak Pakai uniquement
• Procuration notariée et apostillée dans votre pays, avec traduction indonésienne certifiée

L'Indonésie a adhéré à la Convention de La Haye sur l'apostille le 4 juin 2022, par le règlement présidentiel 2/2021. Une procuration signée aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Canada, à Singapour ou dans un État de l'UE exige désormais un seul cachet d'apostille dans ce pays, et non plus l'ancienne chaîne de cachets du ministère et du consulat. Si votre pays n'est pas partie à la convention, le document passe toujours par la légalisation consulaire.

L'argent est ce qui bloque les transactions à distance. Payer le compte d'entreprise d'un promoteur ou le compte d'un notaire se fait entièrement par virement. Si une transaction exige un compte bancaire indonésien personnel à votre nom, certaines banques voudront vous voir en personne. Réglez la circulation des paiements avant l'acompte, pas après.

Source : HCCH, Apostille Convention enters into force for Indonesia, juin 2022 ; Presidential Regulation 2/2021 ; pratique de Rise Real Bali sur les transactions, 2023–2026

Chaque partie règle son impôt avant l'acte. Lors d'un transfert de titre, le vendeur doit 2,5 % du prix au titre de l'impôt libératoire sur le revenu (PP 34/2016). Vous devez la BPHTB, un droit de mutation plafonné à 5 % par la loi 1/2022. Votre régence l'applique au prix après déduction d'un abattement, qui démarre à Rp 80 000 000.

Le leasehold échappe à ce droit. Un bail n'atteint jamais le registre foncier : un bail classique ne supporte donc aucune BPHTB, et le propriétaire du terrain règle un impôt libératoire de 10 % sur le loyer perçu (PP 34/2017). Excel Bali chiffre le total des frais d'un acheteur sur un leasehold simple à 2 à 4 % du prix.

Source : PP 34/2016 ; PP 34/2017 ; Law 1/2022 (HKPD) ; Excel Bali, 5 septembre 2026

Pour un Hak Pakai ou un HGB, le PPAT signe l'AJB puis dispose d'une semaine (sept jours ouvrés, PP 24/1997) pour le déposer au bureau foncier. Le traitement du BPN lui-même n'a pas de délai légal. Les praticiens l'estiment à environ 14 jours ouvrés sur un dossier propre : une règle empirique, pas une promesse.

Un bail se signe devant notaire et prend effet à la signature. Notaire et PPAT à Bali explique qui signe quoi et ce que chacun peut facturer.

1. Jour 0MOU signé

   Prix, durée de réservation, documents du vendeur et motifs de remboursement.

2. Jours 1 à 3Acompte

   Environ 10 % sur le compte du notaire.

3. Semaines 1 à 6Vérifications

   Le notaire contrôle le titre, le zonage, les permis et le pouvoir de vendre du vendeur.

4. Semaines 4 à 8Acte

   Impôts payés, acte signé, solde débloqué.

Source : PP 24/1997, article 40 ; Excel Bali, 2026

Une villa terminée est inspectée à la remise des clés d'après le contrat et l'inventaire. Si vous êtes à l'étranger, votre conseiller ou un inspecteur indépendant s'en charge et envoie un rapport photo et vidéo. Notez chaque défaut avec une photo et un délai, car ce qui n'est pas consigné est difficile à faire valoir ensuite.

Dans un achat sur plan, la remise des clés est aussi le moment où le SLF doit arriver. Liez-y le dernier paiement.

• Surfaces et agencement conformes au contrat
• Étanchéité de la piscine et des salles de bains, avec des évacuations qui évacuent vraiment
• Puissance électrique, tableau et mise à la terre
• Climatisation
• Mobilier et électroménager vérifiés article par article selon le descriptif
• SLF et dossier complet de documents remis

Rise Real Bali travaille à Bali comme agence depuis 2023, et l'équipe connaît l'île depuis 2010. Avant tout acompte, notre juriste vérifie gratuitement le titre, le zonage, le PBG, le SLF et la licence de location du bien que vous avez choisi. Le vendeur ou le promoteur paie notre commission : votre prix est donc le même qu'en achetant en direct.

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