Cómo comprar una casa en Bali paso a paso, también desde España

La plena propiedad (Hak Milik) es solo para ciudadanos indonesios. Si eres extranjero, compras en Bali por una de tres vías, y esa elección fija los papeles y los impuestos antes de que hayas visto una sola villa.

El leasehold (Hak Sewa) es la vía más habitual para villas: arriendas el suelo y la casa al dueño por un plazo fijo, sin necesidad de visado. El derecho de uso (Hak Pakai) se inscribe a tu nombre, pero exige un permiso de residencia en Indonesia. Una sociedad de capital extranjero (PT PMA) recibe un derecho de superficie (HGB) y es la fórmula habitual de quien monta un negocio de alquiler de cierta escala.

Fuente: PP 18/2021 sobre derechos sobre el suelo; Ley 1/2022 (HKPD) sobre el BPHTB

La mayoría de nuestros clientes ve su villa por primera vez en una videollamada en directo. El asesor recorre la parcela, abre armarios, abre los grifos y graba la calle a la hora a la que llegarías desde el aeropuerto. Después llegan una pasada con dron y un plano con medidas.

Antes de enamorarte de una villa merece la pena hacer dos cosas. Pregunta qué vía puede ofrecerte el vendedor, porque una villa sobre suelo en plena propiedad solo se te puede vender en leasehold o a través de una sociedad. Y pide el número del certificado del suelo: con él, el notario empieza a comprobar desde el primer día.

La reserva empieza con un breve acuerdo de intenciones (MOU) que recoge el precio, el plazo de reserva, los documentos que debe entregar el vendedor y los motivos de devolución. Según la práctica que describe Excel Bali para 2026, pagas después un depósito de cerca del 10 % en tres días hábiles, y el vendedor tiene cinco días hábiles para pasar los documentos al notario.

Paga en la cuenta del notario, con los datos impresos en el MOU firmado. Un depósito transferido a la cuenta personal del vendedor antes de que nadie haya comprobado la titularidad es la forma más fácil de perderlo. No confundas este depósito con las arras españolas: sus efectos los decide el MOU, no el Código Civil. En la guía de compra sobre plano explicamos las reservas con promotora, donde las reglas cambian.

Fuente: Excel Bali, Master Guide to Leasehold Transactions in Bali, edición 2026, 5 de septiembre de 2026

Las comprobaciones llevan de media unos 30 días hábiles, y de dos a cuatro semanas en un expediente sencillo. El notario o tu abogado confirma el certificado en la oficina del suelo (BPN), busca hipotecas y litigios, comprueba que el nombre del certificado coincide con el de quien firma y revisa la zonificación de la parcela.

Si la villa ya está construida, tocan después la licencia de obra (PBG) y el certificado de habitabilidad (SLF). Si piensas alquilarla, añade la licencia de alquiler turístico (NIB). La lista de due diligence recoge cada documento y lo que demuestra.

• Certificado del suelo confirmado en el BPN
• La identidad del vendedor coincide con el nombre del certificado
• La zonificación (RDTR) permite vivienda y, si es el plan, alquiler turístico
• PBG y SLF si el edificio ya existe
• Si la villa está a su vez en leasehold: años que le quedan al arrendamiento principal

Tu parte del expediente es corta. Necesitas un pasaporte en vigor y un número de identificación fiscal indonesio (NPWP), que un no residente puede pedir para una compra concreta. El permiso de residencia, KITAS o KITAP, solo hace falta para el Hak Pakai.

Si no vas a estar en la isla para la firma, das un poder a un abogado o a un agente. Enumera cada facultad por su nombre: firmar la escritura, presentar documentos en el BPN, recoger el certificado. Un notario no actúa con una cláusula genérica de «representar mis intereses».

• Pasaporte en vigor durante toda la operación
• Número fiscal indonesio (NPWP)
• KITAS o KITAP, solo para el Hak Pakai
• Poder otorgado ante notario y apostillado en tu país, con traducción jurada al indonesio

Indonesia se adhirió al Convenio de La Haya sobre la apostilla el 4 de junio de 2022, con el Reglamento Presidencial 2/2021. España es parte del convenio, así que un poder firmado ante un notario español solo necesita la apostilla de La Haya, y no la antigua cadena de sellos del ministerio y del consulado. Lo mismo vale para el resto de países de la UE, Reino Unido, Estados Unidos, Australia, Canadá o Singapur; si tu país no es parte, el documento sigue pasando por la legalización consular.

Donde se atascan las compras a distancia es en el dinero. Pagar a la cuenta de empresa de una promotora o a la cuenta de un notario se hace entero por transferencia. Si la operación exige una cuenta bancaria indonesia a tu nombre, algunos bancos querrán que vayas en persona. Decide cómo van a circular los pagos antes de la reserva, no después. La página «Comprar en Bali desde España» reúne los trámites del lado español.

Fuente: HCCH, entrada en vigor del Convenio de la Apostilla para Indonesia, junio de 2022; Reglamento Presidencial 2/2021; práctica de Rise Real Bali en operaciones, 2023–2026

Las dos partes liquidan sus impuestos antes de firmar. En una transmisión del derecho, el vendedor paga el 2,5 % del precio como impuesto final sobre la renta (PP 34/2016). Tú pagas el BPHTB, un impuesto de transmisión con un tope del 5 % según la Ley 1/2022. Tu regencia lo aplica sobre el precio después de restar un mínimo exento, que parte de Rp 80 millones.

El leasehold se salta ese impuesto. Un arrendamiento no llega al registro del suelo, así que uno normal no lleva BPHTB, y el dueño del suelo paga un impuesto final del 10 % sobre lo que cobra por el arrendamiento (PP 34/2017). Excel Bali sitúa los gastos totales del comprador en un leasehold sencillo entre el 2 y el 4 % del precio.

Fuente: PP 34/2016; PP 34/2017; Ley 1/2022 (HKPD); Excel Bali, 5 de septiembre de 2026

Con Hak Pakai o HGB, el PPAT firma la escritura de compraventa (AJB) y tiene después siete días hábiles (PP 24/1997) para presentarla en la oficina del suelo. La tramitación del propio BPN no tiene plazo legal; los profesionales la calculan en unos 14 días hábiles con un expediente limpio, como regla práctica y no como promesa.

El leasehold se firma ante notario y surte efecto con la firma. En notario y PPAT en Bali explicamos quién firma qué y cuánto puede cobrar cada uno.

1. Día 0Firma del MOU

   Precio, plazo de reserva, documentos del vendedor y motivos de devolución.

2. Días 1–3Depósito

   Cerca del 10 % a la cuenta del notario.

3. Semanas 1–6Comprobaciones

   El notario revisa titularidad, zonificación, licencias y el poder del vendedor para vender.

4. Semanas 4–8Escritura

   Impuestos pagados, escritura firmada y liberación del resto del precio.

Fuente: PP 24/1997, artículo 40; Excel Bali, 2026

Una villa terminada se revisa en la entrega frente al contrato y al inventario. Si estás fuera, lo hace tu asesor o un inspector independiente, que te manda un informe con fotos y vídeo. Anota cada defecto con foto y plazo, porque lo que no quede apuntado es difícil de reclamar después.

En una compra sobre plano, la entrega es también el momento en que debe llegar el SLF. Liga a él el último pago.

• Superficies y distribución iguales a las del contrato
• Impermeabilización de piscina y baños, con desagües que tragan de verdad
• Potencia eléctrica, cuadro y toma de tierra
• Aire acondicionado
• Muebles y electrodomésticos revisados uno a uno frente a la memoria de calidades
• SLF y el juego completo de documentos entregados

Rise Real Bali trabaja en Bali desde 2010 y como agencia desde 2023. Antes de cualquier reserva, nuestro abogado revisa gratis la titularidad, la zonificación, el PBG, el SLF y la licencia de alquiler turístico del inmueble que hayas elegido. La comisión la paga el vendedor o la promotora, así que pagas lo mismo que comprando directamente.

Mira los inmuebles de nuestro catálogo o empieza por las zonas. Mándanos tu preselección con el formulario de abajo y concertamos la primera visita por videollamada.

Preguntas frecuentes