كيف تشتري عقاراً في بالي، خطوة بخطوة، حتى من الخارج

التملك الحر (Hak Milik) مخصص للمواطنين الإندونيسيين فقط. يحوز المشتري الأجنبي عقاراً في بالي بإحدى ثلاث طرق، وهذا الاختيار يحدد أوراقك وضرائبك قبل أن ترى فيلا واحدة.

الإيجار الطويل (Hak Sewa) هو المسار الأكثر شيوعاً للفلل. تستأجر الأرض والمبنى لمدة محددة من المالك، بلا شرط تأشيرة. أما حق الانتفاع (Hak Pakai) فيُسجَّل باسمك الشخصي، لكنك تحتاج تصريح إقامة إندونيسياً لحيازته. وتستطيع شركة مملوكة لأجانب (PT PMA) حيازة حق البناء (HGB)، وهي الهيكل المعتاد لمن يدير نشاط تأجير على نطاق واسع.

المصدر: PP 18/2021 بشأن حقوق الأرض؛ القانون 1/2022 (HKPD) بشأن BPHTB

يرى معظم عملائنا فيلتهم لأول مرة في مكالمة فيديو مباشرة. يتجول الوكيل في القطعة، ويفتح الخزائن، ويشغّل الصنابير، ويصوّر الشارع في الساعة التي ستصل فيها من المطار. تأتي بعدها لقطة درون ومخطط طوابق بالأبعاد.

يستحق أمران فعلهما قبل أن تقع في حب عقار. اسأل عن الهيكل الذي يستطيع البائع عرضه، لأن فيلا على أرض تملك حر لا يمكن بيعها لك إلا كإيجار أو عبر شركة. واطلب رقم شهادة الأرض، الذي يتيح لكاتب العدل بدء الفحوص من اليوم الأول.

يبدأ الحجز بمذكرة تفاهم قصيرة (MOU) تذكر السعر، ومدة الحجز، والمستندات التي يجب أن يسلّمها البائع، وأسباب الاسترداد. وبحسب الممارسة التي يصفها Excel Bali لعام 2026، تدفع بعدها دفعة حجز نحو 10% خلال ثلاثة أيام عمل، ويكون أمام البائع خمسة أيام عمل لتسليم المستندات لكاتب العدل.

ادفع إلى حساب كاتب العدل، باستخدام البيانات المطبوعة في مذكرة التفاهم الموقّعة. تحويل دفعة إلى حساب البائع الشخصي قبل أن يتحقق أحد من الملكية هو أسهل طريقة لخسارتها. يغطي دليلنا عن الشراء على الخارطة حجوزات المطوّرين، حيث تختلف القواعد.

المصدر: Excel Bali، الدليل الرئيسي لمعاملات الإيجار الطويل في بالي، إصدار 2026، 5 سبتمبر 2026

تستغرق الفحوص نحو 30 يوم عمل في المتوسط، وأسبوعين إلى أربعة أسابيع في ملف بسيط. يؤكد كاتب العدل أو محاميك الشهادة في مكتب الأراضي (BPN)، ويبحث عن رهون ونزاعات، ويتحقق أن الاسم في الشهادة يطابق الموقّع، ويقرأ تصنيف القطعة.

لفيلا مبنية بالفعل، تأتي بعدها رخصة البناء (PBG) وشهادة صلاحية الاستخدام (SLF). وإن كنت تخطط لتأجيرها، أضف رخصة التأجير. يسرد دليلنا للفحص القانوني كل مستند وما يثبته.

• تأكيد شهادة الأرض في BPN
• هوية البائع تطابق الاسم في الشهادة
• التصنيف العمراني (RDTR) يسمح بالسكن، وبالتأجير السياحي إن كانت هذه الخطة
• PBG وSLF لمبنى قائم
• لفيلا هي نفسها على إيجار: السنوات المتبقية من عقد الإيجار الأصلي

جانبك من الملف قصير. تحتاج جواز سفر سارياً ورقماً ضريبياً إندونيسياً (NPWP)، ويمكن لغير المقيم تسجيله لصفقة شراء محددة. أما تصريح الإقامة، KITAS أو KITAP، فمطلوب فقط لـHak Pakai.

إن لم تكن في الجزيرة وقت التوقيع، تمنح محامياً أو وكيلاً توكيلاً رسمياً. حدد كل صلاحية بالاسم: توقيع العقد، وإيداع المستندات في BPN، واستلام الشهادة. لن يتصرف كاتب العدل بموجب بند عام مثل «تمثيل مصالحي».

• جواز سفر ساري طوال الصفقة
• الرقم الضريبي NPWP
• KITAS أو KITAP، لـHak Pakai فقط
• توكيل موثّق ومصدَّق بالأبوستيل في بلدك، مع ترجمة إندونيسية معتمدة

انضمت إندونيسيا إلى اتفاقية لاهاي للأبوستيل في 4 يونيو 2022، بموجب المرسوم الرئاسي 2/2021. التوكيل الموقَّع في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة أو أستراليا أو كندا أو سنغافورة أو أي دولة في الاتحاد الأوروبي يحتاج الآن ختم أبوستيل واحداً في ذلك البلد، لا سلسلة أختام الوزارة والقنصلية القديمة. وإن لم يكن بلدك طرفاً في الاتفاقية، لا يزال المستند يمر بالتصديق القنصلي.

المال هو ما تتعثر فيه الصفقات عن بُعد. الدفع إلى حساب شركة المطوّر أو حساب كاتب العدل يعمل بالكامل عبر التحويل البنكي. أما إن احتاجت الصفقة حساباً بنكياً إندونيسياً شخصياً باسمك، فقد تطلب بعض البنوك حضورك شخصياً. حدد كيف ستتدفق الدفعات قبل دفعة الحجز، لا بعدها.

المصدر: HCCH، دخول اتفاقية الأبوستيل حيز التنفيذ في إندونيسيا، يونيو 2022؛ المرسوم الرئاسي 2/2021؛ ممارسة Rise Real Bali في الصفقات، 2023–2026

يسدد الطرفان ضرائبهما قبل العقد. في نقل الملكية، يدين البائع بـ2.5% من السعر كضريبة دخل نهائية (PP 34/2016). وتدين أنت بـBPHTB، رسم نقل ملكية سقفه 5% بموجب القانون 1/2022. تطبقه منطقتك الإدارية على السعر بعد خصم إعفاء يبدأ من 80,000,000 روبية.

الإيجار الطويل يتجاوز هذا الرسم. الإيجار لا يصل أبداً إلى سجل الأراضي، فلا يحمل الإيجار المعتاد أي BPHTB، ويتحمل مالك الأرض ضريبة نهائية 10% على الإيجار المستلم (PP 34/2017). ويضع Excel Bali إجمالي تكاليف المشتري في إيجار طويل بسيط عند 2–4% من السعر.

المصدر: PP 34/2016؛ PP 34/2017؛ القانون 1/2022 (HKPD)؛ Excel Bali، 5 سبتمبر 2026

في Hak Pakai أو HGB، يوقّع PPAT عقد AJB، ثم يكون أمامه أسبوع (سبعة أيام عمل، PP 24/1997) لإيداعه في مكتب الأراضي. لا يوجد موعد نهائي قانوني لمعالجة BPN نفسها. يقدّرها الممارسون بنحو 14 يوم عمل في ملف نظيف، وهذا تقدير تقريبي لا وعد.

يُوقَّع الإيجار أمام كاتب عدل ويسري فور التوقيع. يشرح دليلنا كاتب العدل وPPAT في بالي من يوقّع ماذا وما يمكن أن يتقاضاه كل منهما.

1. اليوم 0توقيع مذكرة التفاهم

   السعر، ومدة الحجز، ومستندات البائع، وأسباب الاسترداد.

2. الأيام 1–3دفعة الحجز

   نحو 10% إلى حساب كاتب العدل.

3. الأسابيع 1–6الفحوص

   يتحقق كاتب العدل من الملكية والتصنيف والرخص وصلاحية البائع للبيع.

4. الأسابيع 4–8العقد

   سداد الضرائب، وتوقيع العقد، والإفراج عن الرصيد.

المصدر: PP 24/1997، المادة 40؛ Excel Bali، 2026

تُعاين الفيلا المكتملة عند التسليم مقابل العقد والجرد. إن كنت في الخارج، يقوم وكيلك أو مفتش مستقل بذلك ويرسل تقريراً بالصور والفيديو. دوّن كل عيب بصورة وموعد نهائي، لأن ما يُترك دون تسجيل يصعب إثارته لاحقاً.

في شراء على الخارطة، يكون التسليم أيضاً الوقت الذي يجب أن تصل فيه SLF. اربط الدفعة الأخيرة بها.

• المساحات والمخطط يطابقان العقد
• عزل مائي في المسبح والحمامات، وبالوعات تُصرِّف فعلاً
• السعة الكهربائية، ولوحة الفيوزات، والتأريض
• التكييف
• الأثاث والأجهزة مفحوصة قطعة قطعة مقابل المواصفات
• تسليم SLF وكامل مجموعة المستندات

يعمل Rise Real Bali في بالي منذ 2010، وكوكالة منذ 2023. قبل أي دفعة حجز، يتحقق محامينا من الملكية والتصنيف وPBG وSLF ورخصة التأجير للعقار الذي اخترته، مجاناً. يدفع البائع أو المطوّر عمولتنا، فسعرك هو نفسه سعر الشراء المباشر.

تصفّح العقارات في كتالوجنا، أو ابدأ من المناطق. أرسل لنا قائمتك المختصرة عبر النموذج أدناه، وسنجدول أول معاينة بالفيديو.

أسئلة شائعة