كاتب العدل وPPAT: تعيينان منفصلان
يعمل كاتب العدل بموجب القانون 30/2004 بشأن مهنة كاتب العدل، المعدَّل بالقانون 2/2014، ويتبع وزارة العدل. يصوغ كتّاب العدل ويوثّقون العقود والتوكيلات والوصايا وعقود تأسيس الشركات لـPT PMA، والأهم للمشتري الأجنبي: اتفاقات الإيجار الطويل.
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) هو موظف تحرير عقود الأراضي بموجب PP 37/1998 المعدَّل بـPP 24/2016، وتشرف عليه وزارة الأراضي (ATR/BPN). يوقّع PPAT فقط العقود التي تغيّر قيداً في سجل الأراضي: بيع، أو منح HGB أو Hak Pakai، أو رهن.
تحمل مكاتب كثيرة في بالي التعيينين معاً، لكن الثاني ليس تلقائياً. ومنذ PP 24/2016، صار نطاق عمل PPAT المحافظة كلها لا منطقة إدارية واحدة.
يذهب إلى كاتب العدل
- اتفاق الإيجار الطويل
- التوكيل
- عقد تأسيس PT PMA، الشركة التي يستخدمها المشتري الأجنبي لحيازة HGB
- مذكرة تفاهم الحجز واتفاق البيع المسبق (PPJB)
يذهب إلى PPAT
- عقد بيع الأرض والمبنى (AJB)
- Hak Pakai للأجنبي
- منح HGB لشركة، بما فيها PT PMA الخاصة بك
- عقد الرهن (Hak Tanggungan)
المصدر: القانون 30/2004 المعدَّل بالقانون 2/2014؛ PP 24/2016، المادة 12
أيهما تحتاجه صفقتك
فيلا الإيجار الطويل تذهب إلى كاتب العدل. الإيجار عقد كاتب عدل يبقى خارج سجل الأراضي، فلا يدخل فيه عقد PPAT. أما الشراء بحق الانتفاع (Hak Pakai) أو عبر شركة حائزة HGB فيحتاج PPAT، لأن سجل الأراضي يتغيّر.
بموجب PP 18/2021، يبدأ Hak Pakai للأجنبي بحد أقصى 30 سنة. ويمكن تمديده 20 سنة ثم تجديده 30 سنة أخرى. يغطي دليلنا عن Hak Pakai من يستوفي الشروط وماذا يحدث في كل مرحلة.
المصدر: PP 18/2021، المادتان 49 و52
لست متأكداً أي صيغة ملكية تناسبك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب جواباً مختصراً يناسب حالتك.
السقوف القانونية للأتعاب
لكلا الجهتين سقوف قانونية. هذه حدود قصوى لا قوائم أسعار، وتنخفض مع ارتفاع قيمة الصفقة.
بموجب المادة 36 من القانون 30/2004، يجوز لكاتب العدل أن يتقاضى حتى 2.5% على عقد قيمته حتى 100,000,000 روبية، وحتى 1.5% بين 100,000,000 و1,000,000,000 روبية، ولا يتجاوز 1% فوق ذلك. ولا يجوز أن يتجاوز أتعاب PPAT 1% من السعر في العقد بموجب PP 24/2016. ثم يحدد Permen ATR/BPN 33/2021 مقياساً أدق حسب القيمة، وأتعاب الشهود مشمولة بالفعل.
| قيمة الصفقة | كاتب العدل (القانون 30/2004، المادة 36) | PPAT (Permen ATR/BPN 33/2021) |
|---|---|---|
| حتى 100 مليون روبية | 2.5% | 1% |
| 100–500 مليون روبية | 1.5% | 1% |
| 500 مليون – 1 مليار روبية | 1.5% | 0.75% |
| 1–2.5 مليار روبية | 1% | 0.5% |
| فوق 2.5 مليار روبية | 1% | 0.25% |
المصدر: القانون 30/2004، المادة 36؛ PP 24/2016، المادة 32؛ Permen ATR/BPN 33/2021؛ خدمة الاستشارات القانونية BPHN
ماذا يدفع المشترون عملياً
قليل من المكاتب يتقاضى السقف الكامل. يضع دليل Excel Bali لعام 2026 أتعاب كاتب العدل عند 0.5–1% من السعر في إيجار طويل قياسي، و1.5–2.5% في صفقة معقّدة، حيث يصوغ كاتب العدل عدة مستندات أو يعيد هيكلة إيجار قائم.
تفاوض على نطاق العمل، لا على النسبة. كاتب العدل الذي يتحقق من تاريخ الشهادة في BPN، ويبحث عن رهون، ويؤكد وجود الأصل في الملف، يكلّف أكثر من واحد يملأ نموذجاً جاهزاً. هذا العمل الإضافي يستحق الدفع مقابله. اطلب عرض سعر مكتوب يسرد كل عقد ويفصل الأتعاب عن الضرائب.
المصدر: Excel Bali، الدليل الرئيسي لمعاملات الإيجار الطويل في بالي، إصدار 2026، 5 سبتمبر 2026؛ ممارسة Rise Real Bali في الصفقات، 2023–2026
الضرائب التي تمر عبر الصفقة
لا يجوز لـPPAT توقيع عقد نقل ملكية قبل أن يتحقق مكتب الضرائب من دفعتين. من البائع: PPh نهائية بنسبة 2.5%، تُفرض على السعر الإجمالي بموجب PP 34/2016. ومن المشتري: BPHTB، التي يحدد القانون 1/2022 سقفها عند 5%. وتحدد كل منطقة إدارية إعفاءً خصماً منها، لا يقل أبداً عن 80,000,000 روبية.
الإيجار خارج هذا كله. غير مسجَّل، فلا يستوجب أي BPHTB. بدلاً من ذلك، يُفرض على مالك الأرض ضريبة نهائية 10% على الإيجار (PP 34/2017). ويتبع رسم تسجيل نقل الملكية في BPN معادلة PP 128/2015: قيمة الأرض للمتر المربع مضروبة في المساحة، مقسومة على 1,000، زائد 50,000 روبية.
| الدفعة | من يدفعها | النسبة |
|---|---|---|
| ضريبة الدخل على النقل (PPh النهائية) | البائع | 2.5% من السعر |
| رسم نقل الملكية (BPHTB) | المشتري | حتى 5% من السعر ناقص الإعفاء |
| ضريبة دفعة الإيجار | المؤجِّر | 10% من دفعة الإيجار الإجمالية |
| رسم تسجيل BPN | المشتري | قيمة الأرض × المساحة ÷ 1,000 + 50,000 روبية |
المصدر: PP 34/2016؛ القانون 1/2022 (HKPD)؛ PP 34/2017؛ PP 128/2015
كم يستغرق التسجيل
موعد نهائي واحد فقط محدد في القانون. تمنح المادة 40 من PP 24/1997 كاتب PPAT سبعة أيام عمل من التوقيع لتسليم العقد ومستنداته الداعمة إلى مكتب الأراضي. ويؤكد PPAT بعدها التسليم كتابياً لكلا الطرفين.
لا يعمل مكتب الأراضي نفسه وفق موعد قانوني. نحو 14 يوم عمل هو الرقم الذي يذكره الممارسون لملف غير معقّد، ولا يسنده القانون. لذلك اربط دفعتك الأخيرة بشيء يمكنك التحقق منه، مثل إيصال مكتب الأراضي لاستلام المستندات، لا بكلمة «التسجيل».
- اليوم 0توقيع العقد
الضريبتان مدفوعتان مسبقاً، وإلا فلا يُحرَّر العقد.
- حتى 7 أيام عملالإيداع لدى BPN
واجب PPAT بموجب PP 24/1997، المادة 40.
- نحو 14 يوم عملالتسجيل
تقدير من الممارسين، غير محدد في القانون.
المصدر: PP 24/1997، المادتان 40 و62
التحقق من التعيين يستغرق 15 دقيقة
تحتفظ وزارة العدل بسجل كتّاب العدل على بوابة AHU Online، وتحتفظ وزارة الأراضي بسجل PPAT. يستطيع أي موظف عامل دائماً إظهار نسخة من قرار التعيين، فطلبها أمر معتاد.
ثم تحقق أن الشخص الصحيح هو من يوقّع عقدك. لـHak Pakai أو HGB أو AJB، هذا هو PPAT. أما للإيجار، فهو كاتب العدل. الشخص الواحد الذي يوقّع النوعين يجب أن يحمل التعيينين معاً، ويمكنك طلب رؤية كل قرار.
- ابحث في AHU Online أو سجل PPAT
- اطلب نسخة من قرار التعيين
- طابق الموظف بنوع العقد الذي توقّعه، إيجار أو نقل ملكية
- إيصالات الضرائب قبل التوقيع
- دوّن تاريخ الإيداع لدى BPN كتابياً
مكان كاتب العدل في صفقة شرائك
كاتب العدل هو نقطة الثبات في صفقة بالي. يحتفظ بدفعة الحجز، ويستلم مستندات البائع، ويجري أو ينسّق الفحوص، ويوقّع الإيجار أو العقد. يوضح دليلنا كيف تشتري عقاراً في بالي التسلسل كاملاً، ويغطي الفحص القانوني ما يجب أن يؤكده كاتب العدل.
اختر فيلا من كتالوجنا أو استكشف المناطق. سنعرّفك على كاتب عدل يتعامل مع المشترين الأجانب، ونتحقق من الملكية والرخص قبل أن تدفع أي مبلغ.
ماذا يعني هذا للمشتري
- الإيجار يذهب إلى كاتب العدل. وHak Pakai وHGB وعقد البيع تذهب إلى PPAT.
- لا يجوز أن يتقاضى PPAT أكثر من 1% من السعر، و0.25% فقط على عقد فوق 2.5 مليار روبية.
- تُدفع ضريبتا النقل كلتاهما قبل التوقيع، وإلا لا يستطيع PPAT التوقيع.
- اربط دفعتك الأخيرة بإيصال مكتب الأراضي، الذي يجب أن يحصل عليه PPAT خلال سبعة أيام عمل.
الخطوة التالية: ضرائب العقار في بالي للأجانب: عند الشراء والتملك والبيع
أسئلة شائعة
ما الفرق بين كاتب العدل وPPAT في بالي؟
يصوغ كاتب العدل العقود والتوكيلات وعقود تأسيس الشركات واتفاقات الإيجار. ويوقّع PPAT العقود التي تغيّر سجل الأراضي، مثل بيع أو منح Hak Pakai أو HGB. الإيجار الطويل يحتاج كاتب العدل فقط.
كم يكلّف كاتب العدل في بالي؟
بموجب القانون، يجوز لكاتب العدل أن يتقاضى 1% كحد أقصى على عقد فوق 1 مليار روبية، وPPAT 0.25% على عقد فوق 2.5 مليار روبية. ويضع دليل Excel Bali لعام 2026 التكلفة الفعلية عند 0.5–1% في إيجار طويل قياسي.
من يدفع أتعاب كاتب العدل، المشتري أم البائع؟
يتفاوض الطرفان على ذلك ويدوّنانه في مذكرة التفاهم. في معظم صفقات بالي التي ندير، يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل عن الإيجار أو العقد. يدفع كل طرف ضريبته الخاصة: 2.5% ضريبة دخل للبائع، وحتى 5% BPHTB للمشتري.
هل يجب تسجيل الإيجار الطويل لدى BPN؟
لا. الإيجار عقد كاتب عدل ولا يُدرَج في سجل الأراضي، وهذا أيضاً سبب عدم استيجاب الإيجار المعتاد أي BPHTB. يُفرض بدلاً من ذلك على مالك الأرض ضريبة على الإيجار.
كيف أتحقق أن كاتب عدل في بالي مرخّص؟
ابحث عن الاسم في سجل AHU Online لوزارة العدل الخاص بكتّاب العدل، أو سجل وزارة الأراضي لـPPAT، واطلب نسخة من قرار التعيين.
من أين نعرف ذلك
سقوف الأتعاب والإجراءات مأخوذة من نصوص القانون 30/2004 (المادة 36)، وPP 24/2016 (المادتان 12 و32)، وPermen ATR/BPN 33/2021، وPP 24/1997 (المادتان 40 و62). أُكِّدت مستويات PPAT مقابل خدمة الاستشارات التابعة لهيئة تطوير القانون الوطنية وملخص قانوني إندونيسي ثانٍ. تتبع الضرائب PP 34/2016 والقانون 1/2022 وPP 34/2017. نطاقات الأتعاب السوقية من دليل Excel Bali لعام 2026 وصفقاتنا الخاصة، وهي نطاق لا تعرفة. مدة معالجة BPN تقدير من الممارسين، ونذكرها على هذا الأساس. نحن لا نُقيّم أي مكتب كاتب عدل. هذه ليست استشارة قانونية.
- القانون رقم 30 لعام 2004 بشأن مهنة كاتب العدل، المعدَّل بالقانون رقم 2 لعام 2014، المادة 36
- النظام الحكومي رقم 24 لعام 2016 بشأن موظفي تحرير عقود الأراضي، المادتان 12 و32
- Permen ATR/BPN رقم 33 لعام 2021 بشأن أتعاب خدمات PPAT، أكتوبر 2021
- النظام الحكومي رقم 24 لعام 1997 بشأن تسجيل الأراضي، المادتان 40 و62
- النظام الحكومي رقم 34 لعام 2016؛ القانون رقم 1 لعام 2022 (HKPD)؛ النظام الحكومي رقم 34 لعام 2017
- النظام الحكومي رقم 128 لعام 2015 بشأن الإيرادات غير الضريبية لدى ATR/BPN
- Excel Bali، الدليل الرئيسي لمعاملات الإيجار الطويل في بالي، إصدار 2026، 5 سبتمبر 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
