SEMINYAK · ID RR-2168

Gate 11: استوديو 53 م² بغرفة نوم منفصلة في سيمينياك

مطاعم سيمينياك (Seminyak) على بعد خمس دقائق سيراً من هذا الاستوديو المفروش: 53–54 م² بغرفة نوم منفصلة، وسعره 1.75 مليار روبية. في المبنى لوبي بكونسيرج وغرفة عمل مشترك ومواقف داخلية، وهو مكتمل. عقد الإيجار 19 سنة، ونحسب التأجير بالليلة بإشغال 70%.

وحدة في Gate 11 · الوحدات المعروضة: 2

إيجار طويل 19 سنة
اكتمل 2025
كونسيرج وعمل مشترك

1غرفة نوم
1حمام
53–54 م²المساحة المبنية
نعممواقف داخل المبنى
إيجار طويل الأمد19 سنة
الربع الثالث من 2025التسليم

العقار

ماذا تشتري

استوديو Gate 11 مساحته 53–54 م²، وغرفة النوم فيه مفصولة بجدار عن منطقة المعيشة، مفروش بالكامل، في مبنى بلوبي وكونسيرج. الوحدات الجديدة تحت 1.77 مليار روبية نادرة في سيمينياك، وهذا المخطط من الخيارات القليلة في هذه الفئة.

الضيف المتوقع زوجان يقيمان أسبوعاً أو أسبوعين، ويريدان المطاعم والمتاجر سيراً أكثر من مسبح خاص. الفئة الثانية من يعملون عن بُعد ويحجزون شهراً، والكونسيرج وغرفة العمل المشترك تغطي أغلب طلباتهم.

طريقة حسابنا: 1.6 مليون روبية لليلة، وهو مستوى الاستوديوهات الجديدة في سيمينياك. الوسيط في المنطقة أعلى بكثير لأن الفلل ترفعه. الإشغال 60% في السيناريو الحذر، و70% في الأساسي، و80% في القوي. ثم نخصم 40% من الإيراد لمصاريف التشغيل والضرائب والاستهلاك. في السيناريو الأساسي يصلك نحو 244 مليون روبية في السنة، أي عائد صافٍ 13.9% من السعر.

المطور: Bali Baza، كل المشاريع والشروط

السعر

1.75 مليار روبية

سعر المطوّر. عمولتنا يدفعها المطوّر.

السعر بالروبية الإندونيسية (IDR). نحوّل قائمة أسعار المطوّر إلى الروبية بسعر صرف ثابت موحد على الموقع كله (17,700 روبية لكل وحدة من عملة القائمة). المبلغ النهائي الذي تدفعه يحدده عقد البيع. نموذج الدخل تقدير من Rise Real Bali، وبيانات السوق من AirROI لآخر 12 شهراً.

الحيازةإيجار طويل 19 سنة
المرحلةمكتمل
التسليمالربع الثالث من 2025
الأثاثمفروشة بالكامل
المساحة53–54 م²

راسلنا عبر واتساب

راسلنا لتصلك مستندات الاستوديو وحساب العائد بالإشغال الذي تفترضه ومكالمة مسجلة مع المستشار. نرد عبر واتساب.

حساب هذا العقار

عائد Gate 11 — استوديو: الإجمالي والصافي

أرقام المطوّر عائد إجمالي لا تُخصم منه المصاريف. أدناه نموذجنا: 1.6 مليون روبية لليلة لاستوديو جديد في سيمينياك، بعد خصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 23.2%≈ 407 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و1.6 مليون روبية لليلة صافٍ 13.9%≈ 244 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 7.2 سنة

18%شركة الإدارة10%الضرائب12%الاستهلاك والصيانة 60%ما يبقى لصاحب العقار

إيراد الإيجار الإجمالي407 مليون روبية23.2% من السعر · سعر الليلة 1.6 مليون روبية، الإشغال 70%
شركة الإدارة73.3 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
الضرائب40.7 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
الاستهلاك والصيانة48.8 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
الصافي لك244 مليون روبية13.9% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 7.2 سنة

سيناريوهات الإشغال: Gate 11 — استوديو
الإشغال	الدخل الإجمالي	المصاريف 40%	الصافي	% من السعر	فترة استرداد رأس المال
60%متحفظ	349 مليون روبية	140 مليون روبية	209 مليون روبية	11.9%	8.4 سنة
70%أساسي	407 مليون روبية	163 مليون روبية	244 مليون روبية	13.9%	7.2 سنة
80%قوي	465 مليون روبية	186 مليون روبية	279 مليون روبية	15.9%	6.3 سنة

متوسط الإشغال في سيمينياك نحو 39% لكل الإعلانات؛ للوحدة المُدارة باحتراف نحسب 60–80%.

من أين الأرقام

أرقام المطور: أرقام المطوّر عائد إجمالي لا تُخصم منه المصاريف. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة: 1.6 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Seminyak بنحو 5 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال: يبلغ الإشغال في سوق Seminyak نحو 39.4% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف: 40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة: لا يوجد بعد في الكتالوج عقار آخر في Seminyak له نموذج عائد، لذلك نقارن بالمناطق المجاورة ونطاق أسعار الليلة فيها.
لماذا العائد أعلى من السوق: العائد الصافي 13.9% سببه قِصر مدة الإيجار (إيجار طويل 19): يُقاس الدخل على سعر دخول منخفض، لكنك تحوز العقار نصف المدة تقريباً. لا تصح مقارنته بعقود 30 سنة فأكثر، حيث يستقر العائد الصافي عند 6–10% سنوياً.
التقارير والبيانات: AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

اطلب الحساب عبر واتساب

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

يأتي الاستوديو بعقد إيجار طويل (leasehold) مدته 19 سنة. المواد لا تذكر تجديداً، فنطلب شروط مالك الأرض كتابةً قبل أي التزام. الأوراق قليلة: حجز، ثم عقد إيجار يوقَّع أمام كاتب العدل. ما زلنا نراجع التصنيف ورقم PBG ونسخة SLF ووضع رخصة التأجير للمبنى.

الملكية والتراخيص: Gate 11 — استوديو
شكل الحيازة	إيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار	19 سنةالمواد التي لدينا لا تذكر التجديد. نطلب الشروط من مالك الأرض كتابةً، ونحسب عائد الاستوديو على 19 سنة فقط.
تصنيف الأرض	نتحقق في RDTRقبل الحجز نبحث عن القطعة في RDTR ومنظومة OSS؛ تصريح البائع وحده لا يكفينا.
رخصة البناء (PBG)	قيد المراجعةرقم الرخصة والمستخرج يصلاننا قبل أن تدفع أي مبلغ.
المطوّر	Gate 11، والشركة نتحقق منهافحصنا يشمل الشركة المتعاقدة، ومشاريعها المكتملة، وما يقوله ملاكها الحاليون.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)	النسخة نطلبهاالمبنى مكتمل، ونطلب شهادة SLF الخاصة به. من دونها لا تمنح البلدية رخصة تأجير، لذلك تنتظر الدفعة الرئيسية.
رخصة التأجير السياحي (NIB)	قيد المراجعةمنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)	لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)	لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليم	مفروشة بالكامل، الربع الثالث 2025نرفق بعقدك قائمة بأثاث الاستوديو وأجهزته.

قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.

Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali

على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ Gate 11 — استوديو؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.09:41

الاسم

أوافق على معالجة بياناتي وفق سياسة الخصوصية. المسؤول عن البيانات Rise Real Bali، ونعالجها لتنفيذ طلبك وإرسال الخيارات وفق المرسوم بقانون اتحادي رقم (45) لسنة 2021 بشأن حماية البيانات الشخصية. يعمل فريقنا في إندونيسيا خارج الإمارات، ولا نشاركها مع أي طرف ثالث إلا إذا فرض القانون ذلك. يمكنك في أي وقت طلب الاطلاع على بياناتك أو تصحيحها أو حذفها، أو تقديم شكوى إلى مكتب الإمارات للبيانات.

الشروط

جدول دفعات Gate 11 — استوديو

الحجزدفعة الحجز تحجز الاستوديو، وقيمتها لم يحددها المطوّر بعد.
الدفعة الرئيسيةالبناء انتهى، فتدفع وفق العقد عند انتقال الاستوديو إليك.
التسليمالمفاتيح تصل مع المستندات، ومنها شهادة SLF.

لا ندفع مقدماً عن شقة مكتملة. المال يخرج بعد استلام محضر التسليم والأوراق.

الموقع

الموقع: سيمينياك

سعر الليلة في سيمينياك الأعلى في بالي، نحو 5.0 مليون روبية، والطرق والمتاجر والعيادات تعمل هنا منذ سنوات. البناء الجديد شبه متوقف، فالخيار بين بيوت جاهزة ومبانٍ صغيرة للشقق في الشوارع الخلفية.

استوديو Gate 11: منطقة المعيشة — سيمينياك، بادونج — 12 دقيقة إلى الشاطئ

شواطئ سيمينياك12 دقيقة
مقاهٍ ومطاعم5 دقائق
سوبرماركت ونادٍ رياضي2–9 دقائق
مطار نغوراه راي30 دقيقة

المنطقة تحجز نحو 39% من الليالي في المتوسط، فالإدارة هي التي تحدد النتيجة. الاستوديو المُدار جيداً يتجاوز هذا الرقم بفارق كبير.

سيمينياك · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

72فنادق
31مطاعم
14مقاهٍ
11مدارس
10معالم
3متاجر
3مراكز سبا

الأقرب

Casa Santai Villaفندق · 129 م
Aditya Homestay 86فندق · 230 م
Kubu Manggala Villa Kerobokan Kelodفندق · 267 م
Villa Lindoفندق · 279 م
Bali Puri Hotelفندق · 307 م
Umanejo 88 Kerobokan Kelodفندق · 329 م
Sandi Kala Villasفندق · 339 م
Villa Mannao Estateفندق · 372 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن Gate 11 — استوديو

كم تتقاضى Rise Real Bali عند شراء استوديو Gate 11؟

لا شيء. تدفع الرقم المذكور في قائمة المطوّر، والمطوّر يسوّي حسابه معنا منفصلاً. الفحص القانوني قبل الحجز لا يكلفك شيئاً. في هذا الاستوديو نقرأ عقد الإيجار 19 سنة، ونسأل مالك الأرض كتابةً عن التجديد، ونراجع القطعة في RDTR، ونتحقق من رقم PBG وشهادة SLF وشركة المطوّر.

هل يمكن شراء استوديو Gate 11 عن بُعد؟

نعم. تشاهد الاستوديو عبر Zoom وتوقّع عن بُعد لدى كاتب العدل بوكالة قانونية، ونستلم نحن المفاتيح في الموقع. اكتمل المبنى في 2025، لكن نسخة SLF لم تصلنا بعد. نفحص حالة الاستوديو والأثاث مقابل المواصفات وكل جهاز، ونرسل لك النتائج. الدفعة الرئيسية تخرج فقط مقابل محضر التسليم والمستندات.

من أين أرقام عائد الاستوديو؟

نبدأ من بيانات AirROI لسيمينياك. بعد تعديلها لاستوديو نصل إلى 1.6 مليون روبية لليلة. السيناريو الأساسي بإشغال 70%، وهو المعتاد للوحدات المُدارة باحتراف. نخصم 40% من الإيراد لرسوم الإدارة والضريبة والاستهلاك والإصلاحات. ونأخذ مدة 19 سنة في الحساب عند مقارنة الاستوديو بعقود أطول. هذا تقدير، وليس ضماناً.

من يستأجر استوديو كهذا في سيمينياك؟

غالباً أزواج يحجزون أسبوعاً أو أسبوعين، ويهمهم الوصول سيراً إلى المطاعم والمتاجر أكثر من المسبح. الفئة الثانية من يعملون عن بُعد ويقيمون شهراً، والكونسيرج وغرفة العمل المشترك تناسبهم. لذلك نسعّره كوحدة جديدة صغيرة، لا كفيلا.

العقارات