SEMINYAK · ID RR-2168

Gate 11: estudio de 53 m² con dormitorio independiente, Seminyak

Los restaurantes de Seminyak quedan a cinco minutos a pie de este estudio amueblado de 53–54 m² con dormitorio independiente, por Rp 1.750 millones. El edificio tiene vestíbulo con conserje, coworking y aparcamiento propio, y ya está terminado. El leasehold es de 19 años, y modelamos el alquiler por noches con un 70 % de ocupación.

Unidad de Gate 11 · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 19 años
  • Terminada en 2025
  • Conserje y coworking
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 53–54 m²superficie útil
  • Síaparcamiento en la finca
  • Leasehold19 años
  • 3.er trim. 2025entrega

Inmueble

Qué compras

El estudio de Gate 11 tiene 53–54 m² con el dormitorio separado de la zona de estar por un tabique, totalmente amueblado, en un edificio con vestíbulo y conserje. En Seminyak casi no sale obra nueva por debajo de Rp 1.770 millones, y esta distribución es de las pocas opciones a ese nivel.

El huésped típico es una pareja que se queda una o dos semanas y prefiere tener restaurantes y tiendas a pie antes que piscina privada. Detrás van los teletrabajadores que reservan un mes: el conserje y la sala de coworking resuelven casi todo lo que van a pedir.

Cómo lo modelamos: Rp 1,6 millones por noche, el nivel que alcanzan los estudios nuevos de Seminyak. La mediana del barrio está muy por encima porque las villas la suben. La ocupación es del 60 % en el escenario prudente, del 70 % en el base y del 80 % en el optimista. Después se resta el 40 % de la facturación para gastos de explotación, impuestos y amortización. En el escenario base te llegan unos Rp 244 millones al año, un 13,9 % neto sobre el precio.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Gate 11 · Estudio: bruta y neta

Las cifras de la promotora dan la rentabilidad en bruto, sin restar gastos. Abajo va nuestro modelo, que toma Rp 1,6 millones por noche para un estudio nuevo de Seminyak y descuenta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 23,2 %≈ Rp 407 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,6 millones por noche Neta 13,9 %≈ Rp 244 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 7,2 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 407 millones23,2 % del precio · Rp 1,6 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 73,3 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 40,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 48,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 244 millones13,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 7,2 años
Escenarios de ocupación: Gate 11 · Estudio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 349 millonesRp 140 millonesRp 209 millones11,9%8,4 años
70%baseRp 407 millonesRp 163 millonesRp 244 millones13,9%7,2 años
80%optimistaRp 465 millonesRp 186 millonesRp 279 millones15,9%6,3 años

Seminyak ronda de media el 39 % de ocupación contando todos los anuncios; para una unidad con gestión profesional modelamos un 60–80 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,6 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 5 millones el ingreso medio por anuncio en Seminyak (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Seminyak en todos los anuncios de AirROI es del 39,4 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
en el catálogo no hay otro inmueble de Seminyak con modelo, así que comparamos con las zonas vecinas y su horquilla de tarifas.
Por qué supera al mercado
El 13,9 % neto sale del leasehold corto (leasehold 19): el ingreso se mide sobre un precio de entrada bajo, pero la propiedad es tuya la mitad de tiempo. No se compara con leaseholds de más de 30 años, donde el neto se queda en un 6–10 % anual.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El estudio se vende con un leasehold de 19 años. Los materiales no mencionan renovación, así que pedimos las condiciones por escrito al dueño del suelo antes de que te comprometas. Los papeles son pocos: una reserva y después el contrato de leasehold firmado ante notario. Seguimos comprobando la zonificación, el número del PBG, la copia del SLF y si el edificio tiene licencia de alquiler turístico.

Derecho y licencias de Gate 11 · Estudio
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho19 añosLos materiales que tenemos no dicen nada de renovación. Pedimos al dueño del suelo condiciones por escrito y valoramos la rentabilidad de este estudio solo sobre 19 años.
ZonificaciónPor confirmar en el RDTRAntes del depósito buscamos la parcela en el RDTR y el OSS; la palabra del vendedor no nos basta.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número del PBG y un extracto antes de que pagues nada.
PromotoraGate 11, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma, sus proyectos terminados y lo que cuentan sus propietarios actuales.
Certificado de habitabilidad (SLF)Copia por confirmarEl edificio está terminado y estamos pidiendo su SLF. Sin él, Badung no concede la licencia de alquiler turístico (NIB), así que el pago principal espera.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblado, 3.er trim. 2025Anexamos a tu contrato un inventario de los muebles y electrodomésticos del estudio.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Gate 11 · Estudio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Gate 11 · Estudio

  1. ReservaTu depósito reserva el estudio; el importe aún está abierto con la promotora.
  2. Pago principalCon la obra terminada, pagas según contrato en la entrega del estudio.
  3. EntregaLas llaves llegan junto con los documentos, el SLF entre ellos.

Un apartamento terminado no se paga por adelantado: el dinero sale cuando tienes en la mano el acta de entrega y los papeles.

Ubicación

Dónde está: Seminyak

Las tarifas por noche de Seminyak son las más altas de Bali, unos Rp 5,0 millones, y calles, tiendas y clínicas funcionan aquí desde hace años. Casi no se construye nada nuevo, así que se elige entre casas terminadas y pequeños edificios de apartamentos en las calles de atrás.

Estudio de Gate 11: la zona de estar
Seminyak · Badung · 12 min a la playa
  • Playas de Seminyak12 min
  • Cafeterías y restaurantes5 min
  • Supermercado y gimnasio2–9 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai30 min

El barrio solo ocupa de media un 39 % de las noches, así que la gestión decide el resultado. Un estudio bien gestionado puede superar esa cifra con holgura.

Seminyak · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 72hoteles
  • 31restaurantes
  • 14cafeterías
  • 11colegios
  • 10lugares de interés
  • 3tiendas
  • 3spas

Lo más cercano

  • Casa Santai Villahotel · 129 m
  • Aditya Homestay 86hotel · 230 m
  • Kubu Manggala Villa Kerobokan Kelodhotel · 267 m
  • Villa Lindohotel · 279 m
  • Bali Puri Hotelhotel · 307 m
  • Umanejo 88 Kerobokan Kelodhotel · 329 m
  • Sandi Kala Villashotel · 339 m
  • Villa Mannao Estatehotel · 372 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Gate 11 · Estudio

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro el estudio de Gate 11?

Nada. Pagas la cifra de la lista de precios de la promotora, y la promotora nos paga aparte. Nuestra revisión previa al depósito no te cuesta nada. Para este estudio leemos el leasehold de 19 años, preguntamos por escrito al dueño del suelo por la renovación, pasamos la parcela por el RDTR y confirmamos el número del PBG, el SLF y la sociedad de la promotora.

¿Puedo comprar el estudio de Gate 11 a distancia?

Sí. Ves el estudio por Zoom y firmas ante notario mediante un poder; las llaves las recogemos nosotros. El edificio se terminó en 2025, aunque la copia de su SLF aún no nos ha llegado. Allí comprobamos el estado del estudio, los muebles contra la especificación y cada electrodoméstico, y te mandamos el resultado. El pago principal solo sale contra el acta de entrega y los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del estudio?

Partimos de los datos de AirROI para Seminyak: ajustados a un estudio, salen Rp 1,6 millones por noche. El escenario base es un 70 % de ocupación, lo normal en unidades con gestión profesional. Un 40 % de la facturación se va en la comisión de la gestora, impuestos, desgaste y reparaciones. Si lo comparas con plazos más largos en otras zonas, ten presente que aquí el leasehold es de 19 años. Es una estimación, no una garantía.

¿Quién alquila un estudio así en Seminyak?

Sobre todo parejas que reservan una o dos semanas y prefieren ir andando a restaurantes y tiendas antes que tener piscina. Luego, teletrabajadores que se quedan un mes y aprovechan el conserje y la sala de coworking. Por eso lo calculamos como un apartamento nuevo y compacto, no como una villa.

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