CANGGU
desde Rp 1.580 millones/ plazo por confirmar
BASE Canggu
Canggu · Villas de 1 dormitorio
- 1 dormitorio
- 40–50 m²
- leasehold, plazo por confirmar
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SEMINYAK · ID RR-2168
Gate 11: estudio de 53 m² con dormitorio independiente, Seminyak
Los restaurantes de Seminyak quedan a cinco minutos a pie de este estudio amueblado de 53–54 m² con dormitorio independiente, por Rp 1.750 millones. El edificio tiene vestíbulo con conserje, coworking y aparcamiento propio, y ya está terminado. El leasehold es de 19 años, y modelamos el alquiler por noches con un 40 % de ocupación.
Unidad de Gate 11 · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 19 años
- Terminada en 2025
- Conserje y coworking
- 1dormitorio
- 1baño
- 53–54 m²superficie útil
- Síaparcamiento en la finca
- Leasehold19 años
- 3.er trim. 2025entrega
Inmueble
Qué compras
El estudio de Gate 11 tiene 53–54 m² con el dormitorio separado de la zona de estar por un tabique, totalmente amueblado, en un edificio con vestíbulo y conserje. En Seminyak casi no sale obra nueva por debajo de Rp 1.770 millones, y esta distribución es de las pocas opciones a ese nivel.
El huésped típico es una pareja que se queda una o dos semanas y prefiere tener restaurantes y tiendas a pie antes que piscina privada. Detrás van los teletrabajadores que reservan un mes: el conserje y la sala de coworking resuelven casi todo lo que van a pedir.
Cómo lo modelamos: Rp 1,4 millones por noche, el nivel que alcanzan los estudios nuevos de Seminyak. Las villas del barrio cobran bastante más. La ocupación es del 30 % en el escenario prudente, del 40 % en el base y del 50 % en el optimista. Después se resta el 16 % de la facturación para gastos de explotación. En el escenario base te llegan unos Rp 171 millones al año, un 9,8 % neto sobre el precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Gate 11 · Estudio: bruta y neta
La promotora publica sus propias cifras de rentabilidad. Abajo va nuestro modelo, que toma Rp 1,4 millones por noche para un estudio nuevo de Seminyak y muestra el resultado después de gastos de explotación.
Bruta 11,7 %≈ Rp 204 millones al año con una ocupación del 40 % y Rp 1,4 millones por noche
Neta 9,8 %≈ Rp 171 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 204 millones11,7 % del precio · Rp 1,4 millones por noche, ocupación del 40 %
- Gastos operativosRp 32,7 millones16 % de los ingresos
- Neto para tiRp 171 millones9,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,2 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 30%prudente | Rp 153 millones | Rp 24,5 millones | Rp 129 millones | 7,3% | 13,6 años |
| 40%base | Rp 204 millones | Rp 32,7 millones | Rp 171 millones | 9,8% | 10,2 años |
| 50%optimista | Rp 255 millones | Rp 40,8 millones | Rp 214 millones | 12,2% | 8,2 años |
El escenario base es un 40 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 30 %, y el fuerte, un 50 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,4 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 30 %; base, con un 40 %, y optimista, con un 50 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Premier Umalas Villas · Villa de 2 dormitorios: 9,2 % neto con un 52 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
El estudio se vende con un leasehold de 19 años. Los materiales no mencionan renovación, así que pedimos las condiciones por escrito al dueño del suelo antes de que te comprometas. Los papeles son pocos: una reserva y después el contrato de leasehold firmado ante notario. Seguimos comprobando la zonificación, el número del PBG, la copia del SLF y si el edificio tiene licencia de alquiler turístico.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 19 añosLos materiales que tenemos no dicen nada de renovación. Pedimos al dueño del suelo condiciones por escrito y valoramos la rentabilidad de este estudio solo sobre 19 años. |
| Zonificación | Por confirmar en el RDTRAntes del depósito buscamos la parcela en el RDTR y el OSS; la palabra del vendedor no nos basta. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarPedimos el número del PBG y un extracto antes de que pagues nada. |
| Promotora | Gate 11, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad que firma, sus proyectos terminados y lo que cuentan sus propietarios actuales. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Copia por confirmarEl edificio está terminado y estamos pidiendo su SLF. Sin él, Badung no concede la licencia de alquiler turístico (NIB), así que el pago principal espera. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Totalmente amueblado, 3.er trim. 2025Anexamos a tu contrato un inventario de los muebles y electrodomésticos del estudio. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Gate 11 · Estudio?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Gate 11 · Estudio
- ReservaTu depósito reserva el estudio; el importe aún está abierto con la promotora.
- Pago principalCon la obra terminada, pagas según contrato en la entrega del estudio.
- EntregaLas llaves llegan junto con los documentos, el SLF entre ellos.
Un apartamento terminado no se paga por adelantado: el dinero sale cuando tienes en la mano el acta de entrega y los papeles.
Ubicación
Dónde está: Seminyak
Las tarifas por noche de Seminyak son las más altas de Bali, unos Rp 5,0 millones, y calles, tiendas y clínicas funcionan aquí desde hace años. Casi no se construye nada nuevo, así que se elige entre casas terminadas y pequeños edificios de apartamentos en las calles de atrás.
- Playas de Seminyak12 min
- Cafeterías y restaurantes5 min
- Supermercado y gimnasio2–9 min
- Aeropuerto Ngurah Rai30 min
El barrio solo ocupa de media un 39 % de las noches, así que la gestión decide el resultado. Un estudio bien gestionado puede superar esa cifra con holgura.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 72hoteles
- 31restaurantes
- 14cafeterías
- 11colegios
- 10lugares de interés
- 3tiendas
- 3spas
Lo más cercano
- Casa Santai Villahotel · 129 m
- Aditya Homestay 86hotel · 230 m
- Kubu Manggala Villa Kerobokan Kelodhotel · 267 m
- Villa Lindohotel · 279 m
- Bali Puri Hotelhotel · 307 m
- Umanejo 88 Kerobokan Kelodhotel · 329 m
- Sandi Kala Villashotel · 339 m
- Villa Mannao Estatehotel · 372 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Gate 11 · Estudio
¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro el estudio de Gate 11?
Nada. Pagas la cifra de la lista de precios de la promotora, y la promotora nos paga aparte. Nuestra revisión previa al depósito no te cuesta nada. Para este estudio leemos el leasehold de 19 años, preguntamos por escrito al dueño del suelo por la renovación, pasamos la parcela por el RDTR y confirmamos el número del PBG, el SLF y la sociedad de la promotora.
¿Puedo comprar el estudio de Gate 11 a distancia?
Sí. Ves el estudio por Zoom y firmas ante notario mediante un poder; las llaves las recogemos nosotros. El edificio se terminó en 2025, aunque la copia de su SLF aún no nos ha llegado. Allí comprobamos el estado del estudio, los muebles contra la especificación y cada electrodoméstico, y te mandamos el resultado. El pago principal solo sale contra el acta de entrega y los documentos.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad del estudio?
Partimos de los datos de inmuebles comparables en Seminyak: ajustados a un estudio, salen Rp 1,4 millones por noche. El escenario base es un 40 % de ocupación para unidades con gestión profesional. Un 16 % de la facturación se va en gastos de explotación. Si lo comparas con plazos más largos en otras zonas, ten presente que aquí el leasehold es de 19 años. Es una estimación, no una garantía.
¿Quién alquila un estudio así en Seminyak?
Sobre todo parejas que reservan una o dos semanas y prefieren ir andando a restaurantes y tiendas antes que tener piscina. Luego, teletrabajadores que se quedan un mes y aprovechan el conserje y la sala de coworking. Por eso lo calculamos como un apartamento nuevo y compacto, no como una villa.
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