SEMINYAK · ID RR-2168

Gate 11: studio 53 m² z osobną sypialnią, Seminyak

Do restauracji Seminyak masz stąd pięć minut pieszo. Umeblowane studio 53–54 m² z osobną sypialnią kosztuje Rp 1,75 mld. Budynek jest gotowy, ma lobby z concierge, coworking i parking. Leasehold trwa 19 lat, a dochód z najmu na doby liczymy przy obłożeniu 70%.

Lokal w projekcie Gate 11 · lokale w katalogu: 2

Leasehold 19 lat
Oddany w 2025
Concierge i coworking

1sypialnia
1łazienka
53–54 m²powierzchnia użytkowa
Takparking na miejscu
Leasehold19 lat
III kw. 2025odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Studio w Gate 11 ma 53–54 m², sypialnię oddzieloną ścianą od strefy dziennej i pełne umeblowanie, a w budynku są lobby i concierge. Nowy lokal poniżej Rp 1,77 mld to w Seminyak rzadkość – w tej cenie wyboru prawie nie ma.

Typowy gość to para na tydzień albo dwa. Ważniejsze od prywatnego basenu jest dla niej dojście pieszo do restauracji i butików. Druga grupa to osoby pracujące zdalnie, które rezerwują na miesiąc – concierge i pokój do coworkingu wystarczają im w zupełności.

Jak liczymy: Rp 1,6 mln za dobę – tyle osiągają nowe studia w Seminyak. Mediana dla okolicy jest znacznie wyższa, bo podciągają ją wille. Obłożenie: 60% w wariancie ostrożnym, 70% w bazowym i 80% w mocnym. Od przychodu odejmujemy 40% na koszty utrzymania, podatki i amortyzację. W wariancie bazowym zostaje Ci ok. Rp 244 mln rocznie, czyli 13,9% netto od ceny.

Deweloper: Bali Baza. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Gate 11 · Studio: brutto i netto

Liczby dewelopera pokazują dochód brutto, bez odjętych kosztów. Poniżej nasz model, który przyjmuje Rp 1,6 mln za dobę dla nowego studia w Seminyak i odejmuje zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 23,2%≈ Rp 407 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,6 mln za noc Netto 13,9%≈ Rp 244 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 7,2 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 407 mln23,2% ceny · Rp 1,6 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 73,3 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 40,7 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 48,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 244 mln13,9% ceny · okres zwrotu ≈ 7,2 lat

Scenariusze obłożenia: Gate 11 · Studio
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 349 mln	Rp 140 mln	Rp 209 mln	11,9%	8,4 lat
70%bazowy	Rp 407 mln	Rp 163 mln	Rp 244 mln	13,9%	7,2 lat
80%optymistyczny	Rp 465 mln	Rp 186 mln	Rp 279 mln	15,9%	6,3 lat

Seminyak notuje średnio ok. 39% obłożenia we wszystkich ofertach; dla lokalu z profesjonalnym zarządzaniem liczymy 60–80%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Liczby dewelopera pokazują dochód brutto, bez odjętych kosztów. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 1,6 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seminyak to Rp 5 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Seminyak: średnio 39,4% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: W katalogu nie ma jeszcze innej oferty w Seminyak z wyliczeniem, więc porównujemy z sąsiednimi lokalizacjami i ich przedziałem cen za noc.
Dlaczego więcej niż na rynku: 13,9% netto wynika z krótkiego leasehold (leasehold 19): dochód liczy się od niskiej ceny wejścia, ale nieruchomość masz o połowę krócej. Nie porównuj tego z leasehold na ponad 30 lat, gdzie netto wynosi 6–10% rocznie.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Studio sprzedaje się na leasehold 19 lat. Materiały nie wspominają o przedłużeniu, więc przed decyzją prosimy właściciela gruntu o warunki na piśmie. Formalności są krótkie: rezerwacja, potem umowa leasehold podpisana u notariusza. Wciąż sprawdzamy strefę, numer PBG, kopię SLF i to, czy budynek ma licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: Gate 11 · Studio
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	19 latMateriały, które mamy, nic nie mówią o przedłużeniu. Prosimy właściciela gruntu o warunki na piśmie i liczymy dochód tego studia tylko w granicach 19 lat.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzenia w RDTRPrzed opłatą rezerwacyjną sprawdzamy działkę w RDTR i OSS; oświadczenie sprzedającego nam nie wystarcza.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaNumer pozwolenia i wypis docierają do nas, zanim cokolwiek zapłacisz.
Deweloper	Gate 11, spółka do potwierdzeniaNasza weryfikacja obejmuje spółkę wykonawczą, jej ukończone projekty i to, co mówią obecni właściciele.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Kopia do potwierdzeniaBudynek stoi gotowy, a my domagamy się jego SLF. Bez niego regencja nie wyda licencji na najem, więc główna wpłata czeka.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiór	W pełni umeblowany, III kw. 2025Do Twojej umowy dołączamy inwentarz mebli i sprzętu tego studia.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Gate 11 · Studio?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Gate 11 · Studio

RezerwacjaOpłata rezerwacyjna rezerwuje studio; jego wysokość jest wciąż ustalana z deweloperem.
Główna wpłataBudowa jest zakończona, więc płacisz zgodnie z umową w chwili przeniesienia studia na Ciebie.
OdbiórKlucze przychodzą razem z dokumentami, w tym SLF.

Przy gotowym apartamencie nie płacimy z góry. Twoje pieniądze idą, gdy mamy w ręku pozwolenie na użytkowanie (SLF) i papiery.

Położenie

Położenie: Seminyak

Stawki za dobę w Seminyak są najwyższe na Bali, ok. Rp 5,0 mln, a drogi, sklepy i przychodnie działają tu od lat. Prawie nic nowego nie powstaje, więc kupujący wybierają między gotowymi domami a małymi budynkami apartamentowymi w bocznych uliczkach.

Gate 11, studio: strefa dzienna — Seminyak · Badung · 12 min do plaży

Plaże Seminyak12 min
Kawiarnie i restauracje5 min
Supermarket i siłownia2–9 min
Lotnisko Ngurah Rai30 min

Dzielnica rezerwuje średnio tylko ok. 39% nocy, więc o wyniku decyduje zarządzanie. Dobrze prowadzone studio może pobić tę liczbę z dużym zapasem.

Seminyak · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

72hotele
31restauracje
14kawiarnie
11szkoły
10atrakcje
3sklepy
3spa

Najbliższe miejsca

Casa Santai Villahotel · 129 m
Aditya Homestay 86hotel · 230 m
Kubu Manggala Villa Kerobokan Kelodhotel · 267 m
Villa Lindohotel · 279 m
Bali Puri Hotelhotel · 307 m
Umanejo 88 Kerobokan Kelodhotel · 329 m
Sandi Kala Villashotel · 339 m
Villa Mannao Estatehotel · 372 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Gate 11 · Studio

Ile Rise Real Bali bierze za zakup studia w Gate 11?

Nic. Płacisz kwotę z cennika dewelopera, a deweloper rozlicza się z nami osobno. Nasze due diligence przed opłatą rezerwacyjną nic Cię nie kosztuje. Przy tym studiu czytamy umowę leasehold na 19 lat, pytamy właściciela gruntu na piśmie o przedłużenie, sprawdzamy działkę w RDTR oraz numer PBG, SLF i spółkę dewelopera.

Czy mogę kupić studio w Gate 11 zdalnie?

Tak. Studio oglądasz przez Zoom, podpisujesz zdalnie przez notariusza na podstawie pełnomocnictwa, a klucze odbieramy na miejscu. Budynek powstał w 2025 r., ale kopii SLF jeszcze nie dostaliśmy. Na miejscu sprawdzimy stan studia, meble według specyfikacji i każdy sprzęt, a potem wyślemy Ci wyniki. Główna wpłata idzie dopiero za pozwolenie na użytkowanie (SLF) i dokumenty.

Skąd biorą się liczby dochodu dla tego studia?

Zaczynamy od danych AirROI dla Seminyak. Po korekcie pod studio wychodzi Rp 1,6 mln za dobę. Wariant bazowy to 70% obłożenia, typowe dla lokali z profesjonalnym operatorem. Z przychodu 40% idzie na prowizję operatora, podatek, zużycie i naprawy. Porównując to studio z ofertami o dłuższym leasehold, pamiętaj, że tu jest 19 lat. To szacunek, nie gwarancja.

Kto wynajmuje takie studio w Seminyak?

Głównie pary na tydzień lub dwa, dla których dojście pieszo do restauracji i sklepów znaczy więcej niż basen. Druga grupa to osoby pracujące zdalnie, które przyjeżdżają na miesiąc – im wystarczą concierge i pokój do coworkingu. Dlatego wyceniamy studio jak nowy, niewielki lokal, a nie jak willę.

Oferty