SEMINYAK · ID RR-2168

Gate 11 : studio de 53 m² avec chambre séparée, Seminyak

À cinq minutes à pied des restaurants de Seminyak, ce studio meublé de 53 à 54 m² a une chambre séparée et se vend Rp 1,75 Md. L'immeuble dispose d'un hall avec conciergerie, d'un espace de coworking et d'un parking sur place, et il est déjà achevé. Votre bail dure 19 ans ; nous modélisons la location à la nuit avec un taux d'occupation de 70 %.

Lot dans Gate 11 · lots publiés : 2

  • Leasehold 19 ans
  • Achevé en 2025
  • Conciergerie et coworking
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 53–54 m²surface habitable
  • Ouiparking sur place
  • Leasehold19 ans
  • T3 2025livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Le studio de Gate 11 offre 53 à 54 m², avec la chambre cloisonnée du séjour, entièrement meublé, dans un immeuble doté d'un hall et d'une conciergerie. Il est rare de trouver du neuf à moins de Rp 1,77 Md à Seminyak, et cette configuration compte parmi les rares options à ce niveau de prix.

Le voyageur type est un couple, pour une ou deux semaines. Il tient davantage à trouver restaurants et boutiques à pied qu'à avoir une piscine privée. Les télétravailleurs qui réservent un mois forment le second public : la conciergerie et la salle de coworking répondent à l'essentiel de leurs besoins.

Notre modèle : Rp 1,6 M la nuit, le niveau atteint par les nouveaux studios de Seminyak. La médiane du quartier est bien au-dessus, car les villas la tirent vers le haut. Le taux d'occupation est de 60 % dans le scénario prudent, 70 % dans le scénario central et 80 % dans le scénario optimiste. Nous retranchons ensuite 40 % du chiffre d'affaires pour les charges d'exploitation, les impôts et la dépréciation. Dans le scénario central, environ Rp 244 M par an vous reviennent, soit un rendement net de 13,9 % sur le prix.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Gate 11 · Studio : rendement brut et net

Les chiffres du promoteur présentent un rendement brut, sans aucune charge déduite. Voici notre modèle : il retient Rp 1,6 M la nuit pour un studio neuf à Seminyak et en retranche la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 23,2 %≈ Rp 407 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,6 M la nuit Net 13,9 %≈ Rp 244 M par an · amorti en ≈ 7,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 407 M23,2 % du prix · tarif Rp 1,6 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 73,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 40,7 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 48,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 244 M13,9 % du prix · amorti en ≈ 7,2 ans
Scénarios d'occupation : Gate 11 · Studio
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 349 MRp 140 MRp 209 M11,9 %8,4 ans
70 %baseRp 407 MRp 163 MRp 244 M13,9 %7,2 ans
80 %optimisteRp 465 MRp 186 MRp 279 M15,9 %6,3 ans

À Seminyak, le taux d'occupation moyen tourne autour de 39 % sur l'ensemble des annonces ; pour un bien géré par des professionnels, nous modélisons 60 à 80 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,6 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 5 M le revenu moyen par annonce à Seminyak (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Seminyak sur toutes les annonces AirROI est de 39,4 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
aucun autre bien à Seminyak dans le catalogue n’a encore de modèle, nous comparons donc avec les quartiers voisins et leur fourchette de tarifs.
Pourquoi ce rendement dépasse le marché
Les 13,9 % de rendement net viennent du leasehold court (leasehold 19) : le revenu est rapporté à un prix d’entrée bas, mais vous détenez le bien deux fois moins longtemps. Il n’est pas comparable aux baux de plus de 30 ans, où le net se situe entre 6 et 10 % par an.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le studio est vendu en leasehold (bail de longue durée) de 19 ans. Aucun renouvellement n'apparaît dans les documents : nous demandons donc les conditions écrites du propriétaire du terrain avant votre engagement. Les formalités sont courtes : une réservation, puis un bail signé chez un notaire. Nous vérifions encore le zonage, le numéro du PBG, la copie du SLF et la détention d'une licence de location par l'immeuble.

Propriété et permis : Gate 11 · Studio
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail19 ansLes documents en notre possession ne disent rien d'un renouvellement. Nous demandons des conditions écrites au propriétaire du terrain et n'évaluons le rendement de ce studio que sur 19 ans.
ZonageÀ confirmer dans le RDTRAvant l'acompte, nous vérifions la parcelle dans le RDTR et dans l'OSS ; la parole du vendeur ne nous suffit pas.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du permis et un extrait nous parviennent avant que vous ne payiez quoi que ce soit.
PromoteurGate 11, société à confirmerNotre contrôle porte sur la société de construction, ses projets livrés et ce que rapportent ses propriétaires actuels.
Certificat de conformité (SLF)Copie à confirmerL'immeuble est terminé et nous en demandons le SLF (certificat de conformité). Sans lui, la régence n'accorde pas de licence de location : le paiement principal attend donc.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublé, T3 2025Nous annexons à votre contrat l'inventaire du mobilier et de l'électroménager du studio.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Gate 11 · Studio ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Gate 11 · Studio : échéancier de paiement

  1. RéservationVotre acompte réserve le studio ; sa surface reste à préciser avec le promoteur.
  2. Paiement principalLe chantier est terminé : vous payez selon le contrat, à la remise du studio.
  3. LivraisonLes clés arrivent avec les documents, dont le certificat de conformité (SLF).

Nous ne payons pas d'avance pour un appartement achevé. Vos fonds partent une fois le certificat de remise et les documents en main.

Localisation

Emplacement : Seminyak

À Seminyak, le prix moyen par nuit est le plus élevé de Bali, environ Rp 5,0 M, et les routes, commerces et cliniques y fonctionnent depuis des années. Presque rien de neuf ne s'y construit : les acheteurs choisissent entre des logements achevés et de petits immeubles d'appartements dans les ruelles.

Studio Gate 11 : le séjour
Seminyak · Badung · à 12 min de la plage
  • Plages de Seminyak12 min
  • Cafés et restaurants5 min
  • Supermarché et salle de sport2–9 min
  • Aéroport Ngurah Rai30 min

Le quartier n'affiche en moyenne qu'environ 39 % de nuits réservées : la gestion fait donc le résultat. Un studio bien géré peut dépasser ce chiffre de très loin.

Seminyak · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Gate 11 · Studio

Que facture Rise Real Bali si j'achète le studio de Gate 11 ?

Rien. Vous payez le montant de la grille tarifaire du promoteur, et celui-ci règle notre rémunération séparément. Nos vérifications préalables (due diligence) avant l'acompte ne vous coûtent rien. Pour ce studio, nous lisons le bail de 19 ans, interrogeons par écrit le propriétaire du terrain sur le renouvellement, passons la parcelle au crible du RDTR, et confirmons le numéro du PBG, le SLF et la société du promoteur.

Puis-je acheter le studio de Gate 11 à distance ?

Oui. Vous visitez le studio en visio sur Zoom et vous signez à distance chez un notaire, avec une procuration, pendant que nous récupérons les clés sur place. L'immeuble a été achevé en 2025, mais nous n'avons pas encore reçu la copie de son SLF. Sur place, nous contrôlons l'état du studio, le mobilier par rapport au descriptif et chaque appareil, puis nous vous envoyons les résultats. Votre paiement principal ne part que contre le certificat de remise et les documents.

D'où viennent les chiffres de rendement du studio ?

Tout part des données AirROI pour Seminyak. Ajustées à un studio, elles donnent Rp 1,6 M la nuit. Notre scénario central retient 70 % d'occupation, un niveau courant pour des biens gérés par des professionnels. Sur le chiffre d'affaires, 40 % partent en honoraires du gestionnaire, impôts, usure et réparations. Nous tenons aussi compte du bail de 19 ans quand vous comparez ce studio à des baux plus longs ailleurs. C'est une estimation, pas une garantie.

Qui loue un studio comme celui-ci à Seminyak ?

Surtout des couples qui réservent une ou deux semaines et tiennent à rejoindre à pied restaurants et boutiques, plutôt qu'à avoir une piscine. Les télétravailleurs en séjour d'un mois forment le second groupe ; la conciergerie et la salle de coworking leur conviennent bien. Nous le chiffrons donc comme un petit logement neuf, et non comme une villa.

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