SEMINYAK · ID RR-1168

Gate 11 : studios d'architecte et appartements à mezzanine à Seminyak

Gate 11 est un immeuble achevé à Seminyak : huit appartements meublés à partir de Rp 1,75 Md, quatre locaux commerciaux, un hall avec conciergerie et une salle de coworking. Les studios font 53 à 54 m², les mezzanines sur deux niveaux 80 à 84 m². Les constructions neuves atteignent rarement les ruelles de Seminyak. Celle-ci a été livrée au T3 2025, sur un leasehold (bail de longue durée) de 19 ans.

  • Leasehold 19 ans
  • Achevé en 2025
  • Conciergerie et coworking
  • 1chambre
  • 53–84 m²tailles des unités
  • 8appartements + 4 locaux commerciaux
  • Leasehold19 ans
  • T3 2025livraison
  • 12 minjusqu'aux plages de Seminyak

Bien

Ce que vous obtenez

Gate 11 se trouve à Seminyak, à douze minutes des plages. C'est un petit immeuble d'architecte de huit appartements et quatre locaux commerciaux de 54 m², qu'un acheteur peut regrouper. Au rez-de-chaussée : un hall avec conciergerie, une salle de coworking et un parking dans la propriété.

Il existe deux configurations, chacune avec une chambre. Les studios de 53 à 54 m² séparent la chambre du séjour. Les mezzanines de 80 à 84 m² la placent sur une galerie, au-dessus d'un séjour de double hauteur. Chaque logement est livré meublé et prêt à vivre : vous n'avez pas de budget d'aménagement à prévoir avant le premier voyageur.

Le promoteur propose le studio à Rp 1,75 Md et la mezzanine à Rp 2,04 Md ; certains lots sont déjà vendus. Le bail dure 19 ans et les documents ne décrivent aucune prolongation. Cette durée courte est la vraie question derrière le prix : nous évaluons l'amortissement sur ces 19 ans et ne supposons aucune plus-value. Le zonage, le PBG et la copie du SLF figurent encore sur notre liste.

Promoteur : Bali Baza, tous les projets et conditions

Grille de prix du promoteur

Gate 11 : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Studio53–54 m²1Rp 1,75 Mdavec calcul →
Duplex avec mezzanine80–84 m²1Rp 2,04 Mdavec calcul →
Local commercial54 m²—Sur demandesur demande

Les chiffres ci-dessus reprennent les documents du promoteur. À la réservation, nous vérifions la grille tarifaire en vigueur et les lots encore disponibles.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous prenez un leasehold (bail de longue durée) de 19 ans sur l'appartement. Les documents du promoteur ne mentionnent aucune prolongation : les conditions de renouvellement doivent venir du propriétaire du terrain, par écrit. Vous signez d'abord une réservation, puis le bail devant notaire. Il manque encore, avant un acompte : l'extrait de zonage, le numéro du permis, une copie du SLF et le statut de la licence de location.

Propriété et permis : Gate 11
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail19 ansLes documents du promoteur ne décrivent aucune prolongation. Nous demandons par écrit les conditions de renouvellement au propriétaire du terrain et gardons l'amortissement dans les 19 ans.
ZonageÀ confirmer dans le RDTRNous consultons nous-mêmes le statut de la parcelle dans le RDTR et l'OSS avant l'acompte, sans nous fier à la parole du vendeur.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et un extrait officiel avant l'acompte.
PromoteurGate 11, société à confirmerNous vérifions l'entité juridique, les projets qu'elle a livrés et les retours des propriétaires actuels.
Certificat de conformité (SLF)Copie à confirmerL'immeuble est terminé, mais nous n'avons pas encore son SLF. La licence de location en dépend : le paiement principal attend donc ce document.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublé, T3 2025La liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Gate 11 ?

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Conditions

Gate 11 : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve votre logement ; le promoteur n'en a pas encore indiqué le montant.
  2. Paiement principalL'immeuble est déjà construit : vous payez selon le contrat, contre la remise.
  3. LivraisonVous recevez les clés et le dossier de documents, SLF inclus.

Aucune avance sur un immeuble achevé. La somme principale part contre le certificat de remise et les documents.

Localisation

Emplacement : Seminyak

Seminyak affiche le prix par nuit le plus élevé de l'île, environ Rp 5,0 M, avec l'infrastructure la plus mûre. L'offre neuve s'est presque tarie : les acheteurs choisissent donc des logements achevés ou de petits projets d'appartements glissés dans les ruelles.

Gate 11 : le bâtiment vu du ciel
Seminyak · Badung · à 12 min de la plage
  • Plages de Seminyak12 min
  • Cafés et restaurants5 min
  • Supermarché et salle de sport2–9 min
  • Aéroport Ngurah Rai30 min

Le taux d'occupation du marché à Seminyak avoisine 39 % selon AirROI, et cette moyenne inclut aussi les villas anciennes. Un immeuble neuf avec conciergerie et gestion professionnelle joue dans un autre segment.

Seminyak · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Gate 11

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Gate 11 ?

Rien. Pour tout logement de Gate 11, vous payez le prix de la grille du promoteur, et c'est le promoteur, pas vous, qui règle notre commission. Les vérifications avant l'acompte sont à notre charge. À Gate 11, elles portent sur le bail de 19 ans, une réponse écrite sur le renouvellement, une recherche de zonage dans le RDTR, le numéro du PBG, le SLF et la société à l'origine du projet.

Puis-je acheter un appartement dans Gate 11 sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous visitez l'immeuble en vidéo avec notre conseiller, puis vous signez à distance : un notaire de Bali agit sur la procuration que vous établissez. Le promoteur a achevé Gate 11 en 2025 ; la copie de son SLF est l'un des points que nous relançons. Nous inspectons sur place votre logement, le mobilier et l'électroménager. Comme le bien est achevé, vous ne libérez la somme principale que contre le certificat de remise et les documents.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Pas depuis cette page. Studios, mezzanines et locaux commerciaux n'ont pas les mêmes prix : le studio a donc son propre modèle sur sa page. Nous partons du prix par nuit AirROI à Seminyak, le corrigeons selon le type de logement et fixons l'occupation à des niveaux qu'atteint un gestionnaire professionnel. Nous retranchons 40 % du chiffre d'affaires pour le gestionnaire, les impôts et l'entretien : lisez ce chiffre comme notre prévision, jamais comme une promesse.

Un bail de 19 ans à Gate 11, est-ce trop court ?

C'est la première question à poser sur ce prix. Les documents du promoteur ne décrivent aucune prolongation : nous obtenons donc par écrit les conditions de renouvellement du propriétaire du terrain avant votre engagement. Notre calcul d'amortissement reste dans les 19 ans et suppose que la valeur de l'appartement n'augmentera pas. Si les chiffres tiennent sur cette base, un éventuel renouvellement devient un plus.

Lots de ce projet

2 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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