SEMINYAK · ID RR-1168

Gate 11: estudios de diseño y dúplex con altillo en Seminyak

En una calle lateral de Seminyak, donde casi no sale obra nueva, Gate 11 ya está terminado: ocho apartamentos amueblados desde Rp 1.750 millones, cuatro locales comerciales, vestíbulo con conserje y sala de coworking. Los estudios miden 53–54 m² y los dúplex con altillo, 80–84 m². Se entregó en el 3.er trimestre de 2025 y se vende con un leasehold de 19 años.

  • Leasehold de 19 años
  • Terminada en 2025
  • Conserje y coworking
  • 1dormitorio
  • 53–84 m²superficies de las unidades
  • 8apartamentos + 4 locales
  • Leasehold19 años
  • 3.er trim. 2025entrega
  • 12 mina las playas de Seminyak

Inmueble

Qué compras

Es un edificio pequeño y de diseño, a doce minutos de las playas de Seminyak: ocho apartamentos y cuatro locales comerciales de 54 m² que un comprador puede unir. La planta baja tiene vestíbulo con conserje, sala de coworking y aparcamiento dentro de la finca.

Hay dos distribuciones, ambas de un dormitorio. Los estudios de 53–54 m² separan el dormitorio de la zona de estar. Los dúplex de 80–84 m² lo suben a un altillo sobre un salón a doble altura. Todas las unidades se entregan amuebladas y listas para vivir, así que te ahorras el presupuesto de equipamiento antes del primer huésped.

La promotora pide Rp 1.750 millones por el estudio y Rp 2.040 millones por el dúplex con altillo; algunos lotes ya están vendidos. El leasehold es de 19 años y los materiales no hablan de prórroga. Con un plazo tan corto, lo que importa es si la inversión se recupera dentro de esos 19 años, y así lo calculamos, sin contar con revalorización. La zonificación, el PBG y la copia del SLF siguen en nuestra lista.

Promotora: Bali Baza. Sus proyectos y condiciones

Lista de precios de la promotora

Gate 11: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Estudio53–54 m²1Rp 1.750 millonescon cálculo →
Dúplex con altillo80–84 m²1Rp 2.040 millonescon cálculo →
Local comercial54 m²—Bajo peticióna consultar

Las cifras de la tabla salen de los materiales de la promotora. Al reservar comprobamos la lista de precios vigente y qué lotes quedan.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold sobre el apartamento por 19 años. Los materiales de la promotora no mencionan prórroga, así que las condiciones de renovación tienen que venir del dueño del suelo, por escrito. Primero firmas una reserva y luego el contrato de leasehold ante notario. Antes de cualquier depósito aún faltan el extracto de zonificación, el número del PBG, una copia del SLF y el estado de la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Gate 11
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho19 añosLos materiales de la promotora no describen prórroga. Pedimos por escrito las condiciones de renovación del dueño del suelo y calculamos la recuperación dentro de los 19 años.
ZonificaciónPor confirmar en el RDTRAntes del depósito buscamos nosotros la situación de la parcela en el RDTR y el OSS, en lugar de fiarnos de lo que diga el vendedor.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número de la licencia y un extracto oficial antes del depósito.
PromotoraGate 11, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad, los proyectos que ha entregado y la opinión de los propietarios actuales.
Certificado de habitabilidad (SLF)Copia por confirmarEl edificio está terminado, pero aún no tenemos su SLF. De él depende la licencia de alquiler turístico, así que el pago principal espera al documento.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el edificio tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblado, 3.er trim. 2025La lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de Gate 11

  1. ReservaUn depósito reserva tu unidad; la promotora aún no ha fijado el importe.
  2. Pago principalEl edificio ya está en pie, así que pagas según contrato contra la entrega.
  3. EntregaRecibes las llaves y el paquete de documentos, SLF incluido.

En un edificio terminado no hay anticipos. La suma principal sale contra el acta de entrega y los documentos.

Ubicación

Dónde está: Seminyak

Seminyak tiene la tarifa por noche más alta de la isla, unos Rp 5,0 millones, y las infraestructuras más asentadas. Casi no queda oferta nueva, así que se compran casas terminadas o pequeños proyectos de apartamentos metidos en las calles laterales.

Gate 11: el edificio desde el aire
Seminyak · Badung · 12 min a la playa
  • Playas de Seminyak12 min
  • Cafeterías y restaurantes5 min
  • Supermercado y gimnasio2–9 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai30 min

Según AirROI, la ocupación media en Seminyak ronda el 39 %, y esa media incluye villas antiguas. Un edificio nuevo con conserje y gestión profesional compite en otro segmento.

Seminyak · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 72hoteles
  • 31restaurantes
  • 14cafeterías
  • 11colegios
  • 10lugares de interés
  • 3tiendas
  • 3spas

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Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Gate 11

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro en Gate 11?

Nada. Pagas lo que marca la lista de precios de la promotora para cualquier unidad de Gate 11, y es la promotora, no tú, quien paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En Gate 11 cubren el leasehold de 19 años, una respuesta por escrito sobre la renovación, la búsqueda de zonificación en el RDTR, el número del PBG, el SLF y la sociedad que hay detrás del proyecto.

¿Puedo comprar un apartamento en Gate 11 sin viajar a Bali?

Sí. Recorres el edificio con nuestro asesor por videollamada y firmas ante un notario de Bali mediante un poder, sin viajar. Gate 11 se terminó en 2025; la copia del SLF todavía se la estamos pidiendo a la promotora. Tu unidad, los muebles y los electrodomésticos los revisamos nosotros en persona. Al ser un edificio terminado, el pago principal solo sale contra el acta de entrega y los documentos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

El cálculo no está en esta página: estudios, dúplex y locales tienen precios distintos, y el modelo del estudio va en su propia ficha. Partimos de la tarifa por noche de AirROI en Seminyak, la ajustamos al tipo de unidad y ponemos la ocupación que consigue una gestora profesional. Restamos un 40 % de la facturación para gestora, impuestos y mantenimiento. Es una previsión nuestra, no una promesa.

¿Un leasehold de 19 años en Gate 11 es demasiado corto?

Es lo primero que hay que mirar con este precio. Los materiales de la promotora no describen prórroga, así que antes de que te comprometas conseguimos por escrito las condiciones de renovación del dueño del suelo. Nuestras cuentas de recuperación no pasan de los 19 años y suponen que el apartamento no se revaloriza. Si los números salen así, cualquier renovación es un extra.

Unidades de este proyecto

2 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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